Livestream bán bất động sản: Xu hướng tất yếu nhưng cần “cánh tay” pháp lý kiểm soát

Trong bối cảnh công nghệ số phát triển mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang tận dụng hình thức livestream để giới thiệu và tiếp cận khách hàng. Hình thức này giúp gia tăng tương tác, mở rộng tệp người mua và tiết kiệm chi phí. Dù vậy, sự bùng nổ của mô hình mới cũng đặt ra những thách thức về mặt pháp lý và yêu cầu quản lý phù hợp.

KẾT QUẢ VƯỢT KỲ VỌNG

Thị trường bất động sản Việt Nam gần đây xuất hiện hình thức livestream bán hàng, với những bước tiến rõ nét từ các doanh nghiệp lớn.

Đơn cử, Sunshine Group gây chú ý khi lần đầu tiên phát sóng chương trình livestream bất động sản trên truyền hình quốc gia, áp dụng phương thức “đặt giá kín” với giá khởi điểm chỉ bằng 50% thị trường. Căn hộ thuộc dự án Sunshine Green Iconic (Long Biên) được bán với mức giá thấp hơn 30% so với thị trường.

Một đơn vị khác là Công ty Cổ phần C‑Holdings phối hợp cùng Công ty Cổ phần Tập đoàn BHS (BHS Group) đã tổ chức phiên livestream giới thiệu và bán dự án The Felix tại Bình Dương, thu hút hơn 151.000 lượt xem và ghi nhận 517 lượt đặt chỗ ngay trong buổi phát sóng, nhờ tương tác trực tiếp và ưu đãi hấp dẫn.

Chia sẻ với Thương gia về nội dung này, bà Tina Đỗ , Trưởng ban Marketing Truyền thông, Công ty Cổ phần Tập đoàn BHS cho biết, trong bối cảnh thị trường đang chuyển dịch mạnh mẽ sang nền tảng số, đặc biệt là các kênh mạng xã hội như Facebook, TikTok, nơi người dùng trẻ tuổi, năng động chiếm đa số. BHS Group nhận thấy đây là một kênh đầy tiềm năng để tiếp cận khách hàng theo cách trực diện, minh bạch và tiết kiệm chi phí.

Livestream không chỉ là hình thức giới thiệu dự án, mà còn là cầu nối tương tác thực tế, giúp khách hàng được xem nhà “trực tiếp tại chỗ”, đặt câu hỏi và nhận phản hồi ngay lập tức.

Theo bà Tina, kết quả phiên livestream trên Tiktok dự án của Công ty Cổ phần C‑Holdings và BHS Group đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực, thể hiện được những gì mà phía đơn vị đã phân tích trước đó. Phiên livestream đã ghi nhận được 517 lượt booking giữ chỗ, với tổng giá trị giao dịch khoảng 700 - 800 tỷ đồng.

Hiện BHS Group đang triển khai mô hình bán hàng qua livestream với 3 định hướng chính. Thứ nhất, tăng cường tính tương tác để kéo dài thời gian theo dõi, cho phép người xem tiếp cận thông tin chi tiết về bất động sản ngay trên thiết bị di động.

Thứ hai, hợp tác với các KOC/KOL nhằm mở rộng tệp người dùng và chia sẻ thêm góc nhìn về nhà ở và đầu tư bất động sản.

Thứu ba, ứng dụng công nghệ như trải nghiệm căn hộ ảo bằng VR, tích hợp hệ thống quản lý khách hàng giúp người xem dễ dàng đăng ký tư vấn hoặc giữ chỗ ngay trong lúc theo dõi.

“Trong thời gian tới, doanh nghiệp sẽ triển khai chuỗi chương trình trực tuyến mang tên “BHS’s Bazzar Live” kết hợp giữa bán hàng và thúc đẩy hình thành thói quen mua sắm bất động sản trực tuyến tại thị trường trong nước”, đại diện Tập đoàn BHS cho hay.

CẦN HÀNH LANG PHÁP LÝ ĐỦ MẠNH

Nhìn nhận về phương pháp bán hàng trên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, trong bối cảnh chuyển đổi số ngày càng mạnh mẽ, việc doanh nghiệp livestream bán bất động sản đang nổi lên như một xu hướng mới. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể về giao dịch, đây là một kênh marketing hơn là một phương thức bán hàng hoàn chỉnh.

Ở khía cạnh tích cực, livestream giúp doanh nghiệp tiếp cận khách hàng nhanh hơn, rộng hơn, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ nhất là khi người livestream không phải là những người môi giới hay nhân viên bán hàng như “truyền thống” mà có thể là chủ các doanh nghiệp bất động sản. Đây là bước tiến rõ rệt trong chuyển đổi số, đặc biệt khi doanh nghiệp biết kết hợp công nghệ vào hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, nếu xét theo phương diện chi tiết hơn thì việc “bán được hàng” qua livestream là điều không dễ bởi yếu tố tâm lý và pháp lý. Về tâm lý, bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn nên khách hàng cần tìm hiểu, tham quan thực tế để lựa chọn thay vì có thể “chốt” ngay trên mạng nên phần lớn khách hàng chỉ dừng lại ở mức quan tâm, sau đó vẫn cần gặp trực tiếp để xem nhà thương lượng và ký kết hợp đồng theo cách truyền thống.

Nói cách khác, livestream là bước đầu để thu hút và sàng lọc khách hàng, chứ chưa phải là điểm chốt giao dịch. Mặt khác, việc ký hợp đồng kinh doanh bất động sản (ví dụ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định tại Luật giao dịch điện tử 2023.

Xét theo phương diện pháp lý như vậy thì một buổi livestream sẽ không dễ để doanh nghiệp tích hợp vào một quy trình số hóa toàn diện – từ truyền thông, tư vấn, đến ký hợp đồng theo Luật giao dịch điện tử.

Việc công khai thông tin dự án, giá bán, chính sách bán hàng qua nền tảng số giúp doanh nghiệp tăng tính minh bạch, mở rộng tiếp cận cho người mua và giảm chi phí trung gian.

Song, vị luật sư cho rằng, nếu không có hành lang pháp lý đủ mạnh và công cụ quản lý tương xứng, chính sự tiện lợi này có thể bị lợi dụng để tạo ra các hình thức gây nhiễu loạn thị trường, thậm chí là chiêu trò “thổi” giá.

Pháp luật hiện hành đã quy định rõ điều kiện để được bán sản phẩm bất động sản ra thị trường, ví dụ, dự án phải hoàn tất thủ tục về đầu tư, có giấy phép xây dựng công trình, có văn bản của Sở xây dựng cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Song, trong môi trường trực tuyến, việc kiểm chứng các điều kiện này còn hạn chế, dễ dẫn đến tình trạng các sản phẩm “chưa đủ điều kiện” nhưng vẫn rao bán công khai trong buổi livestream.

"Bên cạnh đó, yếu tố trung thực trong cung cấp thông tin là nguyên tắc cốt lõi. Nếu doanh nghiệp cố tình đưa ra thông tin sai lệch về giá bán, pháp lý, tiến độ xây dựng… mua nếu thiếu hiểu biết pháp lý rất dễ rơi vào “bẫy” mua phải bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý. Số lượng giao dịch mà doanh nghiệp công bố “chốt” được sau mỗi buổi livestream hay giá giảm “sốc” dễ gây hiệu ứng tâm lý nóng vội, tâm lý fomo cho người mua".

Vì vậy, để phát triển bền vững mô hình này, việc xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch về giao dịch bất động sản trực tuyến, tiêu chuẩn thông tin công bố, cơ chế hậu kiểm và xử lý vi phạm là điều bắt buộc.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh, livestream nếu xét theo phương diện pháp lý mới chỉ đang được xem là một hình thức quảng cáo hoặc tiếp thị theo quy định của Luật Quảng cáo 2012.

Nếu doanh nghiệp công khai nhận đặt cọc (booking), hoặc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc các sản phẩm bất động sản khác trong các buổi livestream thì cần xác định rõ đây là hành vi kinh doanh bất động sản và phải tuân thủ các điều kiện về công bố thông tin, điều kiện đưa bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản và Bộ luật Dân sự. Nói cách khác cần có hướng dẫn xác lập rõ ràng tính pháp lý của hành vi “chốt cọc online”, “đặt mua qua livestream”.

“Trách nhiệm công bố thông tin về dự án, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh cần tuân thủ thực hiện theo đúng quy định. Mặt khác, cần bổ sung quy định yêu cầu ghi lại và lưu trữ trong thời hạn nhất định (ví dụ 6 - 9 tháng) nội dung livestream để phục vụ hậu kiểm và làm căn cứ xử lý nếu xảy ra khiếu nại, tranh chấp.

Nếu livestream có chức năng đặt cọc, thanh toán, cần đảm bảo tích hợp hạ tầng công nghệ đạt chuẩn (định danh khách hàng, xác nhận giao dịch..) và các quy định về bảo đảm tính pháp lý của giao dịch điện tử theo quy định của Luật giao dịch điện tử”, vị luật sư đưa ý kiến.

Ngoài ra, theo ông Tuấn cũng cần có quy định riêng về thanh tra và xử lý đối với hoạt động bán hàng bất động sản qua livestream, trong đó xác định rõ thẩm quyền xử lý của ngành xây dựng hay ngành công thương vì thông thường hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ thuộc lĩnh vực quản lý của ngành xây dựng, nhưng việc giao dịch trực tuyến, livestream sẽ liên quan đến ngành công thương. Việc nâng mức xử phạt với các hành vi vi phạm về công bố thông tin, bán hàng không đủ điều kiện qua hình thức này là yếu tố quan trọng để kiểm soát hoạt động này.