Tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan” do Tạp chí Thương gia tổ chức, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những đánh giá về quy định bảng giá đất mới.
Theo ông Chính, một điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 là quy định về khung giá đất đã được loại bỏ. Luật mới ban hành bảng giá đất hàng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Cụ thể, UBND tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.
Vừa qua, mới có TP.HCM công bố bảng giá đất mới. Ngay lập tức, thông tin này nhận về nhiều ý kiến trái chiều về mức giá tăng cao. Tuy nhiên, ông Chính đánh giá, mức giá này phản ánh đúng thị trường hiện nay và cũng theo nguyên tắc của thị trường.
"Về cơ bản, mức giá đất mới áp dụng cần phải đáp ứng những yếu tố thị trường và đảm bảo quyền lợi của người dân có quyền sử dụng đất. Mức giá đất phải được giải quyết đồng bộ, đảm bảo sự rạch ròi, minh bạch giữa thu về và mức giá bồi thường cho người dân", ông Chính nhấn mạnh.
Cũng theo vị lãnh đạo này, những quy định theo luật mới cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người dân. Các doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt lưu tâm đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
Theo đó, Nhà nước khuyến khích tạo điều kiện để chủ đầu tư trực tiếp làm việc với người dân nắm quyền sử dụng đất kể cả trường hợp diện tích đất này thuộc phạm vi thu hồi của Nhà nước.
"Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đảm bảo về giá trị thu hồi đất với người một cách công khai, minh bạch và sòng phẳng. Ngược lại, đối với doanh nghiệp bất động sản, Nhà nước cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư được linh hoạt lựa chọn phương án bồi thường cho người dân bằng loại đất có mục đích sử dụng giống hoặc khác với loại đất thu hồi", ông Chính lưu ý.
Nhìn chung, ông Chính đánh giá, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 1/8 là một dấu mốc quan trọng trong quá trình đổi mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam. Điểm nhấn đáng chú ý của Luật này là việc mở rộng hướng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Lãnh đạo Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất đã chỉ ra những phương thức để doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất do Nhà nước quản lý theo quy định của Luật mới gồm: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126); sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127).
Trong các phương thức trên, ông Chính đặc biệt nhấn mạnh đối với trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu nhưng cũng không thu tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải chú ý, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản, thì nhà nước giao đất chỉ định. Nhưng theo ban soạn thảo văn bản pháp luật Bộ Tài chính, việc miễn một số năm không được coi đó là miễn mà là giảm. Nếu trở thành giảm tiền thuê đất, thì theo Luật Đất đai 2024 sẽ không được giao đất theo chỉ định…
Cũng liên quan đến trường hợp nhà đầu tư được miễn giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, ông Chính chỉ ra theo luật mới, doanh nghiệp sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu tư trong trường hợp được miễn nghĩa vụ tiền đất thì không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện cho nhóm đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng được tiếp cận quỹ đất do Nhà nước quản lý một cách thuận lợi hơn. Đối tượng này sẽ được giao đất có thu tiền sử dụng nhưng sẽ không phải nộp nếu không thuộc trường hợp phải bổ sung nghĩa vụ tài chính.
Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.
Bên cạnh đó, ông Chính thông tin thêm: "Quy định của Luật này cho phép tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại".
