Sau giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc sâu rộng, thị trường bất động sản đang đứng trước những tín hiệu tích cực cho chu kỳ tăng trưởng mới. Năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm thị trường phục hồi rõ nét hơn, khi các yếu tố nền tảng như pháp lý, hạ tầng và môi trường lãi suất dần ổn định và phát huy hiệu quả.
PHÁP LÝ DẦN THÔNG SUỐT, NỀN TẢNG PHỤC HỒI ĐƯỢC CỦNG CỐ
Theo báo cáo mới nhất của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi. Trong 9 tháng đầu năm 2025, ngành bất động sản đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực liên quan đến công tác tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Hàng loạt văn bản quan trọng được ban hành hoặc đưa ra lấy ý kiến nhằm xử lý các “nút thắt” tồn tại trong ngắn hạn, đồng thời hướng đến sự ổn định và minh bạch trong dài hạn.
KBSV đánh giá, đây là những động thái nới lỏng tích cực của cơ quan quản lý sau giai đoạn thắt chặt trước đó. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm 2026, khi các chính sách có thêm thời gian để thẩm thấu và phát huy hiệu quả.
Trên cơ sở đó, số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới được kỳ vọng sẽ gia tăng đáng kể, nhờ thời gian xử lý thủ tục được rút ngắn và cơ chế ngày càng hoàn thiện. Đặc biệt, nhiều dự án từng gặp vướng mắc pháp lý có khả năng được tái khởi động, triển khai và mở bán trở lại trong năm tới.
Một trong những yếu tố then chốt được KBSV nhấn mạnh là vai trò của đầu tư hạ tầng giao thông đối với thị trường bất động sản. Các dự án hạ tầng đang và sẽ được triển khai được kỳ vọng giúp nâng cao giá trị các sản phẩm bất động sản tại khu vực hưởng lợi.
Bước sang năm 2026, bên cạnh các dự án giao thông đường bộ kết nối đã và đang triển khai, thị trường sẽ chứng kiến sự thúc đẩy của nhiều đại dự án hạ tầng quy mô lớn như đường sắt cao tốc Bắc – Nam, cùng các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM. Các dự án này sẽ góp phần hình thành mạng lưới giao thông đồng bộ, thuận tiện, từ đó tạo ra giá trị gia tăng đáng kể cho các khu vực lân cận.
Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng không chỉ cải thiện điều kiện sinh hoạt mà còn gia tăng khả năng khai thác thực tế của bất động sản, góp phần nâng mặt bằng giá. Đây cũng là cơ sở để các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án mới. Thực tế thị trường cho thấy, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng “đi trước một bước”, tham gia vào các sản phẩm bất động sản tại những khu vực có hạ tầng đang hình thành, qua đó thiết lập giá trị tài sản sớm, thậm chí trước khi công trình hạ tầng được đưa vào vận hành hoàn chỉnh.
Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển phát triển bất động sản sang các khu vực lân cận trung tâm đang trở nên rõ rệt. Nguyên nhân xuất phát từ ba yếu tố chính.
Thứ nhất, giá bất động sản khu vực nội đô đã tăng cao, tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, không còn phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình – nhóm có nhu cầu ở thực lớn.
Thứ hai, quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, buộc các doanh nghiệp phải mở rộng tìm kiếm cơ hội tại khu vực ngoại ô.
Thứ ba, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông kết nối giúp gia tăng mức độ thuận tiện, trong khi nhu cầu về không gian sống rộng rãi, môi trường sống tốt hơn ngày càng được quan tâm.
Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà còn phổ biến ở nhiều đô thị lớn trên thế giới. Trong bối cảnh đó, KBSV cho rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy mạnh phát triển quỹ đất tại khu vực lân cận trung tâm, đồng thời mở ra cơ hội phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development). Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán tại khu vực ngoại ô được dự báo sẽ duy trì ở mức tích cực. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại vùng ven và các khu vực hưởng lợi từ các dự án giao thông trọng điểm sẽ có nhiều lợi thế trong năm 2026.
Về yếu tố tài chính, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 100 - 150 điểm cơ bản giữa các ngân hàng trong thời gian qua, song vẫn thấp hơn so với giai đoạn 2020 - 2021. Trong năm 2026, lãi suất cho vay được dự báo có thể tăng nhẹ thêm khoảng 50 - 100 điểm cơ bản, nhưng nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định ở mức này nhờ ưu tiên của Chính phủ vẫn là thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Do đó, lãi suất ở mức phù hợp được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Xét về định giá, nhóm doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang có mức P/B trung bình thấp hơn so với trung bình 5 năm. KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong năm 2026 sẽ cải thiện rõ rệt nhờ nguồn cung được gia tăng, dưới tác động của việc tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện hạ tầng giao thông và môi trường lãi suất thấp.
Theo đó, nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn, pháp lý đầy đủ, năng lực triển khai dự án tốt và cơ cấu tài chính an toàn. Một số cơ hội đầu tư đáng chú ý được KBSV đề cập là các cổ phiếu KDH và NLG.
NHÀ ĐẦU TƯ CẦN THẬN TRỌNG VÀ CHUYÊN NGHIỆP HƠN
Về chuyển động thị trường, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP.HCM nhận thấy thị trường đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho một chu kỳ mới. Trong đó, năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố. Chúng tôi kỳ vọng giai đoạn 2026-2027 sẽ là điểm rơi tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, bước sang 2026, thị trường không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và đặc biệt là khung pháp lý mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản) sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn. Chúng ta sẽ thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và giữa các khu vực.
Điều này đến từ nền kinh tế vĩ mô. Theo số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 4/2025 ước tính tăng 8,46% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức tăng cao nhất của quý 4 các năm trong giai đoạn 2011-2025. Tính cả năm 2025, GDP tăng trưởng khá với mức tăng ước đạt 8,02% so với năm trước.
Đặc biệt, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/12/2025 đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm trước. Đáng chú ý, số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện cả năm ước đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ và xác lập mức cao nhất trong giai đoạn 2021-2025.
“Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được định hình rõ nét trong giai đoạn 2026–2027, nhưng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn so với các chu kỳ trước”.
Theo số liệu của Cục Thống kê, Bộ Tài chính, ước tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tháng 12 đạt 627,9 nghìn tỷ đồng, tăng 3,9% so với tháng trước. Ước tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ cả năm 2025 đạt 7.009 nghìn tỷ đồng, tăng 9,2% so với năm 2024. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.
Ngoài ra, một trong những động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chính là kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.
Dù thị trường vẫn đối mặt không ít thách thức, như chi phí đất đai neo cao, khả năng chi trả của nhóm khách mua ở thực còn hạn chế, hay những rủi ro đến từ biến động kinh tế vĩ mô bên ngoài, bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh tích lũy tài sản dài hạn có độ ổn định cao.
Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, “luật chơi” của thị trường đang thay đổi. Thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn hay làn sóng tăng giá mang tính đầu cơ, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng và chuyên nghiệp hơn, tập trung vào chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý và khả năng khai thác, tạo dòng tiền thực tế. Đây sẽ là những yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư trong chu kỳ tăng trưởng sắp tới.