Ở tuổi 40, khi phần lớn tài sản đã được gia đình gây dựng từ trước, điều khiến một người có hai con nhỏ trăn trở lại là làm sao tận dụng nền tảng ấy để tạo thêm thu nhập và tăng trưởng tài sản trong 5 năm tới.
KHÁT VỌNG BỨT PHÁ Ở TUỔI 40
Mình 40 tuổi và đang cần góp ý thêm về khả năng đột phá tài sản trong 5 năm tới. Xin nhấn mạnh là phần lớn tài sản bất động sản là có nền tảng từ gia đình cho tặng.
Hiện tại, gia đình mình đang có một căn biệt thự ở tỉnh, giá trị khoảng 10 tỷ đồng, đây là phần tiền vốn mua đất làm nhà, hiện bố mẹ mình đang ở. Đồng thời, có một căn nhà khác cũng ở tỉnh, nằm ở khu vực trung tâm, giá trị khoảng 9 tỷ đồng theo mức có thể thanh khoản hiện tại, hiện đang cho thuê 7 triệu đồng/tháng.
Ở Đà Nẵng, mình đang có một căn hộ trị giá khoảng 3,5 tỷ đồng, hiện gia đình đang ở. Sau này khi chuyển sang căn hộ mới thì dự kiến sẽ cho thuê, với giá thị trường hiện tại khoảng 10 – 12 triệu đồng/tháng. Căn hộ thứ hai ở Đà Nẵng có giá trị khoảng 5,2 tỷ đồng đang trong quá trình thi công, chờ bàn giao.
Bên cạnh đó, mình có một lô đất 200m2 ở Đà Nẵng trị giá trên 18 tỷ đồng (giá bán nhanh hiện tại). Lô đất đang cho thuê 10 triệu đồng/tháng, mỗi năm tăng 10%. Dự kiến tương lai tầm 5 năm tới làm nhà và chuyển ông bà ra ở chung.
Mình cũng đang có một nhà xưởng 250m2 ở Đà Nẵng, giá trị khoảng 10,5 tỷ đồng theo mức giá bán nhanh hiện tại, đang cho thuê 20 triệu đồng/tháng, mỗi năm tăng khoảng 5%.
Ngoài bất động sản, gia đình mình hiện có gần 1 tỷ đồng tiền vàng, 1,5 tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm và gần 5 tỷ đồng trong tài khoản chứng khoán, chủ yếu là cổ phiếu nắm giữ dài hạn (đang lãi xx%). Phần cổ tức từ danh mục này mỗi năm khoảng 300 triệu đồng.
Thu nhập từ công việc của hai vợ chồng hiện khoảng 30 triệu đồng/tháng. Gia đình mình có hai con nhỏ. So với bạn bè chơi cùng thì mình vẫn kém hơn nhiều.
Mình xin tham khảo thêm các bạn có kinh nghiệm là mình cần phân bổ lại tài sản như thế nào trong tương lai để hướng đến mục tiêu bùng nổ thu nhập hơn nữa vì nhu cầu chi tiêu ngày càng tăng cao.
Mình chưa biết về các kênh đầu tư khác ngoài những tài sản đang nắm giữ. Các bạn đừng hỏi mình làm nghề gì vì nhìn thu nhập từ công việc là biết mình ở mức trung bình rồi. Vợ chồng mình nhân viên văn phòng bình thường thôi. Xin cảm ơn các bạn góp ý chân thành.
LOẠT LỜI KHUYÊN TỪ BÁN TÀI SẢN ĐẾN ĐẦU TƯ KINH DOANH
Ngay từ những bình luận đầu tiên, đã xuất hiện một quan điểm khá quyết liệt là thay vì tiếp tục nắm giữ, chủ tài sản nên bán bớt bất động sản, đưa tiền về trạng thái an toàn rồi chờ một nhịp điều chỉnh để quay lại thị trường.
“Bác nên bán căn 9 tỷ đồng và miếng 18 tỷ đồng luôn rồi gửi tiết kiệm, sau đó chờ giá xuống thì mua lại. Chắc là tầm 1,5 - 2 năm nữa vì giá bất động sản sẽ siết sâu trên cả nước (vị trí khác nhau nhưng tệp có chừng ấy tiền sẽ bị siết chặt thì cũng ảnh hưởng như nhau). Đồng thời, tăng tỷ trọng tài sản vàng lên”.
Ở một hướng tiếp cận nhẹ nhàng hơn, có người cho rằng vấn đề không hẳn nằm ở quy mô tài sản mà ở khả năng tạo ra dòng tiền.
“Bạn đang có thu nhập từ tiết kiệm, cho thuê, cổ tức, lương. Bốn khoản đều đều cho 25 – 37 triệu đồng. Tài sản bạn đa phần lãi vốn nên bạn thấy tiền ít, theo mình là vẫn ổn. Thôi bạn không nên tìm kênh đầu tư mới, bạn tối ưu ngay trong bất động sản ấy, bán cái 9 tỷ đồng ở quê và xây cái 200m2 Đà Nẵng để ra được dòng tiền xxx”.
Trong khi đó, có người lại chọn một hướng đi mang màu sắc kinh doanh rõ rệt hơn với những mô hình có khả năng khai thác trực tiếp, chẳng hạn bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp cho thuê ngắn ngày.
“Tài sản của bạn trị giá lớn mà dòng tiền hàng tháng thấp quá. Nên cơ cấu lại vào dòng bất động sản nghỉ dưỡng ví dụ ở Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc đều có thể cho thuê villa 3 - 5 phòng ngủ qua airbnb. Tùy vị trí cho thuê hẳn thì thu nhập từ 40 – 80 triệu đồng/tháng. Tự vận hành thì thu nhập hơn cho thuê lại gấp 2 - 4 lần tùy khả năng chạy các kênh OTA.
Còn trẻ thì tự học hỏi kinh nghiệm dần. Chia tài sản ra ở các nơi mùa đông khách có thể khác nhau thì bù thu nhập cho nhau. Đầu tư thuê theo airbnb thì khi hoàn thiện cái cạnh tranh chính là thiết kế và tiện ích phù hợp”.
Từ việc khai thác bất động sản, câu chuyện bắt đầu chuyển sang một hướng khác là sử dụng vốn để tham gia trực tiếp vào hoạt động kinh doanh.
“Phương án một là hãy mua cổ phần đầu tư vào một công ty có tiềm năng, tốt nhất là lĩnh vực bạn hiểu biết để có thể tham gia một phần công việc từ đó kiểm soát được dòng tài chính của công ty.
Phương án hai là bán bớt tài sản đi, đầu tư vào toà nhà văn phòng cho thuê. Đây là mô hình kinh doanh rất ổn định và gần như không sợ ế, không công nợ, lại được bên thuê trả trước 3 tháng và cọc trước 3 tháng, tổng 6 tháng”.
Nhưng cũng có những ý kiến không quá chú trọng vào việc phải tìm thêm một kênh đầu tư hay một mô hình kinh doanh mới. Thay vào đó, họ nhìn vào chính cơ cấu tài sản hiện tại và cho rằng trước khi nghĩ đến chuyện tăng tốc, cần đánh giá lại nền tảng đang có.
“Tài sản của bạn không bền vững, nói đến đột phá là rất khó. 50 tỷ bất động sản chủ yếu khó thanh khoản và hiện chỉ ra được 17 triệu đồng/tháng. Tài sản tài chính 7,5 tỷ đồng, khả năng tăng trưởng và dòng tiền thấp. Thu nhập hai vợ chồng còn thấp, dưới trung bình. Tình trạng như vậy thì bạn nên cấu trúc lại tài sản theo hướng cân bằng hơn và xây dựng nền tảng tăng thu nhập”.
Từ câu chuyện cơ cấu tài sản, một số người lại đưa vấn đề trở về với chính người sở hữu tài sản.
“Mình cũng ở trong trạng thái gần giống bạn, với mức lương 30 triệu đồng/tháng. Có lẽ hai vợ chồng bạn vẫn là làm công ăn lương và không có gì quá nổi bật, tuy nhiên việc tiếp quản tài sản thừa kế lại là một áp lực tâm lý đáng kể.
Theo mình thì hãy quên chuyện đột phá về tài sản đi, vấn đề bây giờ là học cách phân bổ tài sản hợp lý. Bạn cũng đầu tư cổ phiếu rồi, theo mình nên tập trung theo hướng phân bổ vốn này và đào sâu thêm kiến thức về đầu tư.
Chỉ khi kỹ năng phân bổ vốn nâng lên thì mới có thể phân bổ nhiều tài sản như vậy một cách hợp lý. Cái cần bây giờ là tăng trưởng bền vững và ổn định chứ không phải đột phá”.
Cũng từ góc nhìn về kiến thức, có người cho rằng câu hỏi quan trọng trước mắt không phải đầu tư vào đâu mà là nên hiểu mình đang đứng ở đâu. Khi kiến thức đầu tư chưa đủ sâu, việc học cách định giá tài sản, nhìn vào thanh khoản và hiểu mối quan hệ giữa rủi ro với lợi nhuận có thể quan trọng hơn việc vội vàng tìm một kênh mới.
“Nếu còn phải đặt câu hỏi thì tốt nhất đầu tiên là nên đầu tư vào bản thân, chưa có kiến thức đầu tư thì học (không tham gia khóa học nào hết). Bản thân có kiến thức sẽ tự đánh giá được vị thế của mình ở đâu.
Mỗi người có một vị thế đầu tư khác nhau (vị thế ở đây là giá đầu tư). Tài sản giá trị lớn nhưng dòng tiền thì lại ít, khả năng cao là đất thì rộng nhưng ở những vị trí không phải là đắc địa, nên giá thuê không được cao.
Thay vì vậy hãy cân đối lại dòng tiền, thực sự những tài sản đó có thể bán nhanh được không? Đầu tư không phải lúc nào cũng thắng, lúc nào cũng nhân 5 nhân 10 đâu. Thời buổi này cầm tiền mặt là vua, rủi ro luôn đi kèm với lợi nhuận bạn có chấp nhận được rủi ro đó không? Cơ hội vẫn luôn luôn ở đó, đôi khi không làm gì cũng chính là làm gì”.
Nếu mục tiêu thực sự là tạo ra một bước nhảy lớn, một quan điểm khác cho rằng trước hết phải biết tài sản nào đã đi quá xa so với khả năng sinh lời, tài sản nào còn dư địa và dòng tiền nào đủ khỏe để có thể tận dụng những chu kỳ tăng trưởng mới.
“Muốn đột biến tài sản thì phải cơ cấu lại tài sản. Biết định giá các loại tài sản, bán các loại tài sản hết dư địa, tăng mua tài sản tiềm năng sinh lợi cao như các bất động sản ở tỉnh dòng tiền thấp, giá trị cao, thanh khoản thấp, đã tăng nhiều lần trước đó thì gần như tạo đỉnh rồi.
Mua bất động sản trung tâm thành phố lớn, dòng tiền cao. Tốt nhất bạn tìm hiểu về vĩ mô, tiền tệ để cơ cấu và bắt các nhịp tăng lớn của các loại tài sản, thậm chí dùng đòn bẩy các bất động sản dòng tiền cao để tạo đột biến”.
