Mặc dù nguồn cung thấp nhưng giá cao ở phân khúc shophouse, biệt thự, liền kề, biệt thự nghỉ dưỡng biển đang tạo áp lực cho tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm này trong quý IV.
Tỷ lệ hấp thụ thấp
Bất động sản giá cao bao gồm phân khúc nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse… đang gặp một số khó khăn do tác động của đại dịch Covid-19, khiến tỷ lệ hấp thụ kém hơn và chậm hơn các phân khúc khác.
Chia sẻ với Thương Gia, anh Chu Xuân Thanh, nhân viên môi giới của một doanh nghiệp phân phối sản phẩm dự án The Manor Central Park giai đoạn 2 tại Hà Nội cho biết, do tác động của đại dịch nên hoạt động bán hàng chậm hơn. Giai đoạn 2 bao gồm 232 căn liền kề và shophouse, mở bán trước 80 căn từ cách đây 5-6 tháng. Giá mỗi căn shophouse trên trục đường lớn 22-23 tỷ đồng, trục nội bộ từ 15-18 tỷ đồng. Mở bán được 3 tháng thì Hà Nội thực hiện giãn cách xã hội, do đó đến nay mới tiêu tụ được 35/40 căn shophouse, liền kề.
Theo anh Thanh, nếu như mọi năm, các dự án bất động sản có giá cao thì trung bình 1 tháng bán được 30-35 căn. Nhưng giai đoạn này, 6 tháng mới bán được 35 căn, tỷ lệ hấp thụ tương đối thấp.
Báo cáo mới đây của Savills Hà Nội cũng cho thấy, quý III/2021, phân khúc biệt thự, nhà liền kề, shophoue có hoạt động chậm, giảm 81% theo quý và 54% theo năm với chỉ 210 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 19%, mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại. Nhiều chủ đầu tư đã trì hoãn mở bán giai đoạn mới do ảnh hưởng của đại dịch. Các dự án mở bán trong thời gian này đều có tốc độ hấp thụ khá thấp, chỉ 14%.
Điều đáng chú ý, các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 chiếm tới 51% lượng giao dịch. Trong khi đó, lượng căn có giá bán từ 5.000 USD/m2 đến 7.500 USD/m2 chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.
Không chỉ tại Hà Nội, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.HCM cũng khá thấp, dẫn đến lượng giao dịch trong quý III cũng chỉ đạt 290 căn. Lượng giao dịch trong quý giảm 4% theo quý và 79% theo năm, do những căn tồn kho có giá cao và nguồn cung mới khan hiếm. Khoảng 46% hàng tồn kho có giá bán trên 1 triệu USD/căn.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gần như tê liệt vì giãn cách xã hội. Lượng sản phẩm đang chào bán trên thị trường trong quý II đạt 7.206 sản phẩm, giao dịch đạt 2,280 sản phẩm, tương đương tỉ lệ hấp thụ 31,6%.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản đa phần hàng tồn từ các quý trước trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện.
Bức tranh dần sáng
Đánh giá về phân khúc bất động sản giá cao, ông Matthew Powell, Giám Đốc, Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc này vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, bởi đây luôn được coi là nơi lưu giữ tài sản an toàn và tiềm năng tăng giá cao.
Tuy nhiên, đại dịch cùng với sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, sở dĩ tỷ lệ giao dịch thấp là do trong đại dịch, hoạt động giao dịch mua – bán bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận … trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch.
Liên quan đến vấn đề nguy cơ tồn kho bất động sản giá cao, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, nguy cơ này phải nhìn bức tranh ngắn hạn hay dài hạn. Bởi trong bối cảnh dịch bệnh, yếu tố tồn kho mang tính chất ngắn hạn, giao dịch và lượng tìm kiếm giảm mạnh do khách hàng quan tâm đến lĩnh vực sức khoẻ hơn các lĩnh vực khác. Khi thị trường chung hồi phục, lượng cầu trở lại sẽ đón lượng tồn kho lại.
Nhận định về bất động sản giá cao trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, khoảng 2-3 quý nữa thì thị trường mới hấp thụ được hết lượng tồn kho này, tức là cần thời gian để cả thị trường và nhà đầu tư hồi phục lại sau đợt dịch kéo dài.
Tuy nhiên, sự hồi phục này không đồng đều trong cả nước, Hà Nội sẽ phục hồi sớm hơn, khoảng trong tháng 10, bởi đây là khu vực ít bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Đầu quý III, sự quan tâm tại Hà Nội giảm 29%, nhưng đến đầu tháng 9 sự quan tâm tăng 100%, cuối tháng 9 bật lên 175% so với trước dịch.
Tại TP.HCM bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nặng nền nhất, nên cần thời gian tạo đà ít nhất là cuối tháng 11, đầu tháng 12 sẽ quay trở lại mức quan tâm trước dịch. Còn Đà Nẵng sẽ cần thời gian lâu hơn nữa vì phần lớn sản phẩm ở đây là bất động sản nghỉ dưỡng.
“Sự quan tâm của của khách hàng nó gắn liền với nhu cầu của thị trường, nhất là đối với bất động sản giá cao. Như vậy, xu hướng chung là đa phần phục hồi dần và lượng quan tâm sẽ tăng trở lại, bức tranh thị trường bất động sản giá cao đang sáng dần”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, thực tế lực cầu vẫn duy trì mạnh và các chủ đầu tư nỗ lực tìm kiếm các giải pháp bán hàng trong tình hình mới. Đặc biệt là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng được các điều kiện và tiêu chuẩn về môi trường du lịch, nghỉ dưỡng, được đầu tư tốt về hạ tầng, vị trí giao thông thuận lợi sẽ giải quyết phần lớn được lượng hàng giá cao thị trường chưa hấp thụ được.
