Nhà ở xã hội: Người dân và chủ đầu tư cùng gặp…khó!

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021 – 2025 nhu cầu nhà ở xã hội là 1,24 triệu căn và kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra là 428.000 căn.

Tuy nhiên, trên thực tế, từ 2021 đến nay, cả nước chỉ hoàn thành 57.652 căn, chỉ đạt 13,5% kế hoạch 2021-2025. Bên cạnh đó, khởi công 133 dự án với quy mô 110.217 căn, 415 dự án được chấp thuận đầu tư, với quy mô 412.240 căn.

Có thể thấy rằng, nhà ở xã hội là phân khúc nhiều người cần, nhưng rất ít dự án hoàn thành trong thời gian qua. Theo các chuyên gia, cần có những chính sách tháo gỡ để khơi thông thị trường này.

CẢ NGƯỜI DÂN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ GẶP KHÓ

Hiện nay, nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội của người dân rất lớn, song nguồn cung loại hình này lại hạn chế. Tại diễn đàn "Bất động sản Việt Nam 2025" (Vietnam Real Estate Forum - VREF 2025), bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, số lượng dự án nhà ở xã hội triển khai, mở bán ở các đô thị rất khiêm tốn. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị.

Tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội còn khắt khe, quá trình xét duyệt còn phức tạp và việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập còn “tắc”. Một số trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự

“Hơn hết, người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay; lãi suất vay tăng cao và thời gian vay ngắn. Giá mua nhà ở xã hội thực tế vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều người trong khi giá thuê quá cao”, bà Miền cho hay.

Mục tiêu quan trọng nhất trong thời gian tới là triển khai dự án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Đây là một phần trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội, giúp giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho người dân có thu nhập thấp và trung bình. Trên cả nước đã có 644 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án này đã hoàn thành 57.000 căn hộ và dự kiến sẽ tiếp tục được triển khai mạnh mẽ trong những năm tới. Bộ Xây dựng đang tập trung triển khai các biện pháp để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, đồng thời điều chỉnh quy hoạch để các dự án có thể hoàn thành đúng tiến độ.

Về phía chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp rất “muốn” làm nhà ở xã hội, vừa để đóng góp một phần cho cộng đồng, vừa để tận dụng các chính sách ưu đãi và đáp ứng nhu cầu về nhà ở rất lớn và ổn định của phân khúc này.

Tuy nhiên, các nơi có cầu và sức mua lớn nhất thì doanh nghiệp rất “khó” làm bởi quy trình thủ tục, pháp lý thực tế phức tạp và không “mặn mà” làm khi giá bán và lợi nhuận bị khống chế quá thấp trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay…) liên tục tăng.

Bên cạnh đó, quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, dù có làm cũng không thể “đủ” để đáp ứng “đòi hỏi” về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Nếu phát triển tại các quỹ đất dành cho nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô hoặc các khu vực có hạ tầng chưa phát triển thì doanh nghiệp lại “khó” bán bởi khó thu hút người mua.

Tuy nhiên, Phó Viện trưởng VARS IRE bày tỏ, theo quy định của luật mới, có khá nhiều điểm sáng trong đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.

Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Cho phép doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được thuê lại nhà lưu trú công nhân để bố trí cho công nhân của mình thuê lại. Bổ sung thêm trường hợp là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

"UBND tỉnh, thành phố quyết định việc chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương. Ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm 20% diện tích phát triển dự án", vị chuyên gia nhận định.

GỠ ĐỂ DOANH NGHIỆP "DỄ THỞ"

Ở góc nhìn thực tế, chia sẻ tại một diễn đàn vừa diễn ra ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH TM Xây dựng Lê Thành nhận định, hiện nay, nhà ở xã hội đang là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn từ Trung ương đến địa phương khi có nhiều chính sách hỗ trợ tích cực cho phân khúc này.

Các nhà quản lý đã và đang tích cực lắng nghe phản hồi từ các bên liên quan để hoàn thiện chính sách, hướng tới một thị trường nhà ở xã hội phát triển bền vững.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng, cần xây dựng thị trường nhà ở xã hội, tức là cho phép chuyển nhượng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cần xây dựng những quy định và cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, đảm bảo nhà ở xã hội đến tay đúng đối tượng thụ hưởng là người có thu nhập thấp.

Theo Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành Bộ Xây dựng cần ban hành quy trình, tiêu chuẩn riêng cho nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng, thanh kiểm tra, hậu kiểm và thậm chí cả việc phê duyệt giá bán. Điều này khiến việc phê duyệt các dự án nhà ở xã hội tại địa phương gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

“Chúng tôi phải tự bỏ vốn đầu tư, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, sau đó chúng tôi lại gặp trở ngại trong quá trình kiểm toán tài chính, qua nhiều vòng thủ tục, phải duyệt lên, duyệt xuống rất mất thời gian. Đây là do sự khác biệt giá đất dẫn đến câu chuyện giá thành nhà ở xã hội do nhà nước cấp có sự chênh lệch lớn so với giá nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự xây”, ông Nghĩa bộc bạch.

Do đó, để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, vị chủ doanh nghiệp cho rằng cần cân đối giữa người mua, chủ đầu tư để cả bên phát triển dự án lẫn bên mua được tiếp cận các gói hỗ trợ về vốn.

“Nếu không có chính sách đặc biệt về vốn và lãi suất cho doanh nghiệp thì cả khi luật sửa đổi có hiệu lực, vẫn ít doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê”, ông Nghĩa nêu.

Đồng thời, cơ quan quản lý cần tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý, tập trung vào sáng tạo và ứng dụng công nghệ để tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có chất lượng cao với giá thành hợp lý. Khi có cơ chế vận hành tốt giữa cung - cầu - lợi nhuận, các doanh nghiệp sẽ quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này.

Để phân khúc nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, cần sự chung tay và nỗ lực không ngừng từ cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị, tháo gỡ những nút thắt về chính sách, thủ tục hành chính, cũng như các vấn đề liên quan đến tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy nguồn cung và hiện thực hóa mục tiêu đề ra.