Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giúp hoạt động kinh doanh bất động sản đã trở nên chuyên nghiệp hơn khi yêu cầu các tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Điều này, đảm bảo tính minh bạch, tăng cường quản lý thị trường và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Tuy nhiên, những quy định mới này cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ.
CÁ NHÂN CHO THUÊ QUY MÔ NHỎ PHẢI ĐÓNG THUẾ
Theo Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở...).
Cụ thể, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện. Thứ nhất, doanh nghiệp không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
Thứ ba, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Luật cũng quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Như vậy, cá nhân bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ sẽ không phải thành lập doanh nghiệp. Về xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Điều 7, Nghị định 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.
Đồng thời, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần/1 năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Còn tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
TẠO SỰ MINH BẠCH, CẠNH TRANH LÀNH MẠNH
Đánh giá tác động từ quy định trên đến thị trường bất động sản, Luật sư Phạm Quang Biên, Công ty Luật IMC, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và liên quan đến tài sản có giá trị lớn, đòi hỏi các chủ thể tham gia phải có năng lực thực hiện.
Việc pháp luật yêu cầu cá nhân và tổ chức phải lập doanh nghiệp có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Cụ thể, quy định này góp phần xây dựng môi trường kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh và minh bạch. Xác định những nhà đầu tư thực sự uy tín và có khả năng tài chính, đồng thời hạn chế sự xuất hiện của các dự án ma và các hành vi lừa đảo khách hàng.
Cá nhân và tổ chức muốn gia nhập thị trường bất động sản cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Quy định này không chỉ tạo uy tín cho các nhà đầu tư mà còn tạo sự tin tưởng cho khách hàng.
Luật sư Phạm Quang Biên nhấn mạnh rằng sự can thiệp của pháp luật sẽ dẫn đến sự kiểm soát từ phía nhà nước, qua đó tạo ra sự cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiệp và cá nhân trong lĩnh vực này. Đồng thời, điều này cũng giúp quản lý và kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả hơn.
Hai là, tạo tính ổn định của thị trường bất động sản. Luật sư Biên phân tích, việc phải thành lập doanh nghiệp giống như nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường bất động sản phải qua một cánh cửa, đủ điều kiện thì mới tiến vào thị trường được.
Do đó sẽ tránh việc các nhà đầu tư ảo ra vào thị trường không theo quy luật. Thành lập doanh nghiệp sẽ giúp việc kiểm soát sự gia nhập của các nhà đầu tư rõ ràng hơn, là tấm chắn những nhà đầu tư không đủ năng lực, không mục đích, gây nhiễu loạn thị trường bên ngoài.
Ba là, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Bởi thị trường bất động sản là cầu nối gắn kết với các thị trường khác, điển hình như tài chính - ngân hàng. Nếu thị trường bất động sản bị rơi vào hoàn cảnh đóng băng sẽ kéo theo rất nhiều ảnh hưởng xấu đến loạt ngành nghề khác.
Do đó việc quy định thành lập doanh nghiệp sẽ tăng tính cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Cạnh tranh càng lớn, bất động sản càng phát triển, thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển.
Đối với quy định các nhân cho thuê nhà thuê trọ phải đóng thuế, Luật sư Phạm Quang Biên cho rằng, việc đóng thuế đối với bất động sản có ảnh hưởng đáng kể đến giá thuê bất động sản.
Khi chủ sở hữu bất động sản phải nộp thuế cao, họ có thể chuyển gánh nặng thuế này lên người thuê bất động sản bằng cách tăng giá thuê để bù đắp cho khoản thuế phải nộp. Điều này, dẫn đến việc người thuê phải trả mức giá cao hơn, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của họ và tạo ra áp lực tài chính. Đồng thời, việc tăng giá thuê cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, gây ra sự biến động trong giá cả và tạo ra sự không ổn định.
“Tuy nhiên, do hoạt động kinh doanh bất động sản tạo ra thu nhập cao, tính ổn định lâu dài cho các cá nhân, tổ chức, vì vậy họ có trách nhiệm đóng thuế. Bởi cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản đều thu được nguồn lợi nhuận lớn hơn so với các hình thức kinh doanh khác và mức thu nhập cũng vượt ngưỡng đóng thuế, do đó họ sẽ được xếp vào diện phải đóng thuế”, ông Biên nói.
Bên cạnh đó, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đóng thuế giúp đảm bảo công bằng xã hội, đóng góp vào ngân sách quốc gia để phát triển cơ sở hạ tầng và cung cấp các dịch vụ công cộng cho cộng đồng.
Ngoài ra, nhà nước quy định đóng thuế đối với cá nhân, tổ chức trong trường hợp này để đảm bảo tính công bằng đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản khác cũng như tạo áp lực tài chính với họ, góp phần tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.
“Trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng xuất hiện nghĩa vụ đóng thuế sẽ giúp nhà nước kiểm soát được sự gia nhập, tình hình kinh doanh của các chủ thể tham gia. Còn cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp mà chỉ phải đóng thuế giống các cá nhân kinh doanh theo hình thức khác sẽ khuyến khích các chủ thể phát triển kinh doanh theo loại hình này”, vị luật sư phân tích.
