Song song những lần điều chỉnh quy hoạch là dấu hiệu diện tích đất ở xã hội bị “xén” dần.
Luẩn quẩn quy hoạch
Mới đây, thông qua Quyết định 5515/QĐ-UBND ngày 04/10/2019 UBND TP Hà Nội đã chính thức phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 với quy mô khoảng 226ha, tại quận Hà Đông.
Thực tế việc lập đồ án quy hoạch phân khu này được UBND TP Hà Nội giao Công ty CP Đầu tư phát triển Phong Phú (Công ty Phong Phú), và Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đóng vai trò thẩm định.
Điểm đáng lưu ý trong quá trình lập và thẩm định đồ án Khu vực Đồng Mai là quy trình lập quy hoạch và tỷ lệ nhóm đất dành cho nhà ở xã hội qua mỗi lần điều chỉnh đã được giảm dần.
Cụ thể, vào ngày 08/6/2007, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) đã ban hành quyết định thu hồi khoảng hơn 225ha đất tại các xã: Đồng Mai, Yên Nghĩa, Phú Lãm, TP Hà Đông (nay là các phường: Đồng Mai, Yên Nghĩa, Phú Lãm, quận Hà Đông); và giao Công ty Phong Phú thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng và quản lý hạ tầng kỹ thuật sau đầu tư Cụm Công nghiệp Đồng Mai.
Sau khi sáp nhập, UBND TP Hà Nội có chủ trương di dời các khu công nghiệp ra khỏi khu vực phát triển đô thị, do đó dự án Cụm công nghiệp Đồng Mai không còn phù hợp. Trên cơ sở đó, Công ty Phong Phú đã đề nghị điều chỉnh quy hoạch Cụm Công nghiệp Đồng Mai và điều chỉnh chức năng từ cụm công nghiệp thành khu đô thị Đồng Mai.
Siêu” đô thị sinh thái Đồng Mai (Hà Nội) 226ha đã đến 10 năm vẫn trong vòng luẩn quẩn quy hoạch
Việc này đã được UBND TP Hà Nội chấp nhận về chủ trương vào năm 2009. Tuy nhiên, trong đó yêu cầu sử dụng khoảng 50% diện tích đất để xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp và 50% diện tích còn lại để Công ty đầu tư kinh doanh theo quy định.
Đến ngày 11/8/2013 UBND TP Hà Nội ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 để Công ty Phong Phú thực hiện các bước chuyển đổi sang xây dựng đô thị.
Cụ thể hóa hơn, đến ngày 21/5/2015 UBND TP Hà Nội chính thức có quyết định 2282/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai, tỷ lệ 1/500, với tổng diện tích khoảng 214ha, dân số 10.094 người.
Tưởng chừng sau quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 này Công ty Phong Phú đã tiến rất gần đến việc triển khai dự án, thi công trên thực địa. Tuy nhiên, chưa dừng lại ở đó đến ngày 29/05/2018 UBND TP Hà Nội tiếp tục ban hành quyết định phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000, mà cụ thể hơn là điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000 trước đó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc UBND TP Hà Nội lại mất công làm công tác quy hoạch lại từ đầu, mặc dù dự án này đã phải mất đến 10 năm lập quy hoạch, và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 trước đó.
Mới đây ngày 04/10/2019, UBND TP Hà Nội đã chính thức phê duyệt Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000. Đáng chú ý, không rõ vì lỗi đánh máy hay lý do gì trong phần nội dung căn cứ lập văn bản này đã không nhắc đến quyết định 2282/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước đó được lập ngày 21/5/2015, mà nên nhớ đây lại là một văn bản quan trọng trong công tác quy hoạch.
Có thể thấy, quy hoạch chi tiết 1/500 khu nhà ở sinh thái Đồng Mai đã được lập trước cách đây 04 năm so với Quy hoạch phân khu Khu vực Đồng Mai, tỷ lệ 1/2000. Thực chất là việc lập Quy hoạch phân khu 1/2000 này sẽ dẫn đến điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 trước đó. Như vậy có thể thấy việc quy hoạch khu vực Đồng Mai tạm thời trong 10 năm nay khá luẩn quẩn.
Mà lưu ý rằng việc lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết phải theo thứ tự nhất định bởi Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định quy hoạch chi tiết cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Điều này có nghĩa là về thứ tự bản quy hoạch chi tiết ra đời sau khi có quy hoạch phân khu.
Xén nhà ở xã hội?
Làm rõ những nội dung điều chỉnh qua các lần quy hoạch có thể thấy, theo quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 được phê duyệt năm 2015 thì Khu nhà ở sinh thái Đồng Mai có tổng diện tích khoảng 214ha, dân số 10.094 người.
Tuy nhiên đến quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/2000 thì Khu vực Đồng Mai được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 226ha, dân số tăng lên 19.500 người.
Theo quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/200 mới đây, đất nhóm nhà ở có tổng diện tích khoảng 64,049ha bao gồm: nhóm nhà ở thấp tầng sinh thái 51ha và nhóm nhà ở xã hội chung cư 12,936ha. Mà đối với quỹ đất nhà ở xã hội sẽ phải tuân thủ theo Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2017 của HĐND TP Hà Nội. Tức là phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.
Nếu tuân thủ Nghị quyết này thì khu đô thị Đồng Mai phải dành ra tối thiểu 25% đất nhà ở (tương đương khoảng 16ha) để xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo đồ án quy hoạch phân khu 1/200 mới đây khu vực Đồng Mai được phê duyệt thì nhóm nhà ở xã hội chung cư có diện tích khoảng 12,936ha. Tức là tỷ lệ nhóm đất dành cho nhà ở xã hội đang phô chênh 3ha.
Hơn nữa, nên nhớ vào năm 2009 khi UBND TP Hà Nội chấp thuận chủ trương điều chỉnh chức năng cụm công nghiệp Đồng Mai thành khu đô thị, cũng đã yêu cầu phải sử dụng khoảng 50% diện tích đất để xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp và 50% diện tích còn lại để Công ty Phong Phú đầu tư kinh doanh. Tức là khu vực này phải dành tới hơn 100ha để xây dựng nhà ở mang tính chất xã hội.
Vậy có thể thấy, sau những lần điều chỉnh quy hoạch khu đô thị Đồng Mai, diện tích đất dành cho nhà ở xã hội đang có dấu hiệu thu hẹp lại, và gia tăng mật độ dân cư, điều này tác động lớn đến hiệu quả kinh doanh của nhà đầu tư. Đây có thể cũng là lý do quan trọng khiến Hà Nội phải lập lại cả Quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/2000 để sẽ phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 năm 2015.
Quốc Dũng - Quang Vững