Các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội đang đối mặt với không ít thách thức từ tài chính, thủ tục pháp lý đến vấn đề đồng bộ hạ tầng. Những rào cản này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ mà còn tác động đến giá thành nhà ở.
Mới đây, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Việt Hùng, Trưởng phòng Kinh doanh Công ty Cổ phần BIC Việt Nam. Tại buổi trò chuyện, ông Hùng đã đề xuất nhiều giải pháp để quá trình triển khai nhà ở xã hội thuận lợi hơn và giá bán ra thị trường phù hợp với túi tiền của người có thu nhập thấp.
Là một doanh nghiệp đã và đang triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội, ông có thể chia sẻ những khó khăn trong quá trình triển khai các dự án này?
Trên thực tế, doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn và thách thức, từ các vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính, thủ tục pháp lý cho đến sự phối hợp giữa các bên liên quan.
Về tài chính, các dự án nhà ở xã hội thường có chi phí xây dựng thấp hơn so với nhà ở thương mại, trong khi nguồn vốn đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản lại có hạn. Hơn nữa, nhà đầu tư thường không mấy mặn mà với nhà ở xã hội vì lợi nhuận không cao như nhà ở thương mại (chỉ được 10% lợi nhuận).
Cùng với đó, khó khăn trong việc huy động vốn, các chính sách hỗ trợ từ ngân sách nhà nước hoặc vay vốn ưu đãi đôi khi không đủ lớn để đáp ứng nhu cầu, trong khi việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng có thể gặp khó khăn do quy trình phức tạp và yêu cầu bảo lãnh, thế chấp tài sản.
Tiếp đến, những vướng mắc về pháp lý, các dự án nhà ở xã hội thường xuyên gặp phải vấn đề liên quan đến thủ tục cấp phép, giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch, chủ trương giao đất, giấy phép xây dựng, đền bù giải phóng mặt bằng, hay điều chỉnh quy hoạch mất nhiều thời gian và kéo dài. Ngoài ra, việc xác định đối tượng thụ hưởng được mua nhà ở xã hội còn chưa rõ ràng, hoặc có sự thay đổi theo thời gian, gây khó khăn trong việc xác định và tiếp cận người dân đủ điều kiện.
Đối với giải phóng mặt bằng, việc thu hồi đất phục vụ cho dự án nhà ở xã hội chậm do nhiều chủ đất không đồng thuận, đền bù không thỏa đáng, hoặc quy hoạch chưa rõ ràng. Hơn nữa, để triển khai nhà ở xã hội, cần quỹ đất có vị trí thuận lợi và hạ tầng đầy đủ, nhưng đất ở các khu vực trung tâm đô thị có giá trị rất cao, còn đất ngoại thành thường thiếu hạ tầng đồng bộ.
Ngoài ra, giá nhân công và vật tư tăng đã tăng lên 30%. Do đó mục tiêu giảm giá thành xây dựng, dự án nhà ở xã hội sẽ sử dụng vật liệu rẻ tiền, gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Điều này, có thể dẫn đến sự xuống cấp nhanh chóng của các tòa nhà. Hoặc nhiều chủ đầu tư nhận tiền cọc của khách nhưng nhiều năm mới tiến hành xây dựng.
Cuối cùng là thiếu đồng bộ trong chính sách. Việc thay đổi các chính sách và quy định về nhà ở xã hội có thể khiến dự án bị gián đoạn hoặc phải điều chỉnh liên tục, gây khó khăn cho các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý trong việc triển khai dự án.
Vậy, doanh nghiệp có gặp những thách thức trong việc duy trì được mức giá bán ra hợp lý không, thưa ông?
Hiện nay, Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Nguồn vốn tắc nghẽn, tiếp cận tài chính khó khăn, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội phức tạp, kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp.
Do đó, BIC Việt Nam đề xuất chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây nhà ở xã hội.
Đồng thời, chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai…
Để tháo gỡ những thách thức trên BIC Việt Nam có kế hoạch gì để cải thiện chất lượng nhà ở xã hội mà vẫn đảm bảo mức giá phù hợp?
Cải thiện chất lượng nhà ở xã hội là một vấn đề quan trọng để nâng cao chất lượng sống cho người dân, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, việc cải thiện chất lượng không chỉ liên quan đến vấn đề xây dựng mà còn phải bao gồm các yếu tố như hạ tầng, quản lý vận hành và chính sách hỗ trợ.
Thứ nhất, doanh nghiệp chúng tôi đang cải thiện chất lượng công trình xây dựng bằng cách lựa chọn vật liệu xây dựng chất lượng cao hơn. Mặc dù nhà ở xã hội phải tiết kiệm chi phí, nhưng không nên cắt giảm quá mức về chất lượng vật liệu xây dựng. Các vật liệu chất lượng kém có thể ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình và môi trường sống của cư dân. Cần lựa chọn vật liệu vừa tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo độ bền, an toàn và thân thiện với môi trường.
Đồng thời, BIC Việt Nam áp dụng công nghệ xây dựng mới, hoặc sử dụng kỹ thuật thi công nhanh có thể giảm chi phí, đồng thời nâng cao chất lượng công trình. Việc sử dụng các công nghệ tiết kiệm năng lượng cũng có thể giúp các công trình tiết kiệm chi phí vận hành trong tương lai.
Việc giám sát chặt chẽ trong suốt quá trình thi công là rất quan trọng. Hệ thống kiểm soát chất lượng nghiêm ngặt, từ việc lựa chọn nhà thầu, kiểm tra vật liệu đến việc giám sát quá trình thi công, để đảm bảo công trình đạt chất lượng theo tiêu chuẩn.
Thứ hai, doanh nghiệp chú trọng về tiện ích xã hội, đồng bộ hóa hạ tầng. Nhà ở xã hội không chỉ bao gồm các căn hộ mà còn cần có hạ tầng đồng bộ như giao thông, cấp nước, điện, xử lý chất thải, và các dịch vụ công cộng. Việc phát triển đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng giúp tạo ra một môi trường sống thuận lợi và bền vững.
Kèm theo xây dựng các tiện ích xã hội, ngoài cơ sở hạ tầng cơ bản, cần phát triển các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi cho trẻ em, chỗ đỗ xe, khu thể thao... để nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân. Các tiện ích này cần được tích hợp ngay từ giai đoạn lập dự án để đảm bảo sự thuận tiện và phù hợp với nhu cầu của cộng đồng cư dân.
Đặc biệt, chủ đầu tư cần chú trọng không gian sống. Không gian công cộng và cây xanh là yếu tố quan trọng giúp cải thiện chất lượng môi trường sống. Thiết kế các khu vực xanh, khu vui chơi, không gian sinh hoạt chung sẽ giúp tăng cường chất lượng sống và sức khỏe của người dân.
Thứ ba, thiết kế nhà ở phù hợp và tối ưu là giải pháp mà BIC Việt Nam thực hiện trong suốt thời gian qua. Cụ thể, tối ưu hóa diện tích sử dụng, theo đó, nhà ở xã hội cần có thiết kế đơn giản nhưng tối ưu hóa diện tích sử dụng để đáp ứng nhu cầu sống của người dân. Các căn hộ nên được thiết kế sao cho tiết kiệm diện tích nhưng vẫn đảm bảo sự thoải mái, đầy đủ tiện nghi và thông thoáng.
Các căn hộ nhà ở xã hội nên đảm bảo cung cấp các tiện nghi cơ bản như hệ thống điện, nước sạch, thoát nước hợp lý, hệ thống an ninh, và các thiết bị vệ sinh. Mặc dù không cần quá nhiều tiện ích cao cấp, nhưng chất lượng các tiện nghi cơ bản cần phải đảm bảo, tránh tình trạng xuống cấp nhanh chóng. Nên áp dụng các giải pháp tiết kiệm năng lượng như hệ thống điện mặt trời, cách nhiệt tốt, sử dụng thiết bị tiết kiệm điện, nước sẽ giúp giảm chi phí sinh hoạt cho cư dân và bảo vệ môi trường.
Thứ tư, doanh nghiệp thực hiện việc quản lý vận hành hiệu quả. Sau khi bàn giao, việc quản lý và bảo trì các tòa nhà nhà ở xã hội đóng vai trò rất quan trọng. Các khu nhà cần có một đơn vị quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo các dịch vụ vận hành như vệ sinh, bảo trì, sửa chữa, và quản lý các tiện ích công cộng được thực hiện đúng cách và kịp thời.
Hơn nữa, phải quản lý chất lượng trong suốt quá trình vận hành là một yếu tố quan trọng. Cần thiết lập một hệ thống phản hồi từ cư dân để kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh như hỏng hóc, mất an ninh, hoặc chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu.
Thứ năm, các doanh nghiệp cần nhiều hơn nữa các chính sách hỗ trợ và giám sát. Chính phủ có thể cung cấp thêm các ưu đãi về thuế, tín dụng, và đất đai cho các dự án nhà ở xã hội để khuyến khích các nhà đầu tư nâng cao chất lượng công trình. Việc áp dụng các chính sách linh hoạt và khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào các dự án sẽ giúp cải thiện chất lượng xây dựng.
Mong ông chia sẻ thêm về dự định phát triển nhà ở xã hội trong trong tương lai?
Hiện nay doanh nghiệp đang có kế hoạch triển khai thêm các dự án nhà ở xã hội như: nhà ở xã hội Tố Hữu, nhà ở xã hội Mễ Trì. Các dự án này đang ở giai đoạn giải phóng mặt bằng và xây dựng phương án thiết kế cơ sở.
Xin cảm ơn ông!
