Năm 2021, mặc dù ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, nhưng câu chuyện thời sự nhất, nóng sốt nhất của thị trường BĐS là tình trạng sốt đất. Cơn sốt diễn ra thành nhiều đợt, tại nhiều địa phương trải dài từ Bắc vào Nam. Năm 2021 cũng là năm thị trường BĐS có sự chuyển đổi trạng thái liên tục, lúc nóng lúc lạnh và khó đoán định các vấn đề.
Cơn sốt âm ỉ
Cơn sốt đất âm ỉ từ năm 2020, khi một số địa phương đã xảy ra tình trạng sốt cục bộ, thổi thông tin theo quy hoạch. Điển hình là giới đầu cơ thông tin về một Tập đoàn bất động sản lớn khảo sát đất tại Khánh Hoà, Thạch Thất (Hà Nội) để xây dựng đại đô thị; thông tin xây dựng quy hoạch sân bay tại Hớn Quản (Bình Phước), Ứng Hoà (Hà Nội)… đã đẩy giá đất tại khu vực này tăng cao chỉ trong vòng 1-2 tuần. Sau đó chính quyền địa phương can thiệp thì sóng tăng giá cũng đã trở lại bình thường.
Tuy nhiên, sốt đất thực sự xảy ra từ đầu năm 2021 khi dịch Covid-19 lần thứ 3 ập đến. Không chỉ một vài địa phương mà đồng loạt trên cả nước, giá đất nền, biệt thự/liền kề thiết lập mặt bằng giá mới. Người người đi buôn đất, nhà nhà đi buôn đất. Cứ người sau lại mua giá cao hơn người trước. Cho đến cả những vùng quê yên ả ở Thái Bình, Bắc Giang, Cà Mau, Bạc Liêu cũng không là ngoại lệ.
Anh Quốc Trung, một nhà đầu tư chuyên nghiệp tại Hà Nội chia sẻ, nhiều năm vào nghề, nhưng có lẽ đây là thời điểm anh “trúng mánh” về đất nhiều nhất. Những lô đất tại Ba Vì nhiều nhà đầu tư khác bị kẹp hàng cách đây hơn chục năm, anh mua lại với giá rẻ, đến năm 2021 anh bán sang tay lãi hàng tỷ đồng đối với lô 300-400m2.
Hay năm 2019 anh mua một mảnh đất đồi Sóc Sơn gần hồ Đồng Đò có diện tích hơn 2.000 m2 có giá hơn 1 tỷ đồng, thì nay khách trả hơn 10 tỷ đồng.
Nhiều khu đô thị tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) bị bỏ hoang nhiều năm, nay đồng loạt “hồi sinh” về giá. Đơn cử như một khu đô thị gần Quốc lộ 32 nhiều năm “án binh bất động”, nay chủ đầu tư bắt đầu rục rịch triển khai xây dựng, năm 2018-2019 chỉ có giá từ 25-30 triệu đồng/m2, thì nay tăng vọt lên 60-65 triệu đồng/m2 mà không có hàng.
Trước đó, tại một cuộc Hội thảo về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương quý II/2021 tăng bình quân khoảng 8-10% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.
Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Bên cạnh đó, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, vì theo đánh giá của vị Thứ trưởng Bộ Xây dựng, tính đến quý III/2021, nguồn cung bất động sản chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020.
Khó xảy ra sốt đất
Đánh giá về tình trạng giá đất tăng cao ở nhiều địa phương, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng này là việc thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Theo nguyên lí kinh tế học, cầu cao - cung ít thì giá sẽ điều chỉnh.
Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do hiện các dự án bất động sản gần như “đứng hình”, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.
Phân tích thực trạng thiếu nguồn hàng trong khi lực cầu tăng cho thấy có điều bất hợp lý đáng chú ý là, cầu thực tế sử dụng có thể giảm do kinh tế suy giảm, nhưng nhu cầu đầu tư ngắn hạn của các nhà đầu tư F0 lại tăng, làm lực cầu tăng.
Cầu tăng có lợi cho phát triển hoạt động đầu tư, nhưng hoạt động này đang bị kìm hãm bởi không có nguồn hàng tạo ra sự mâu thuẫn, rối ren trong thực trạng của thị trường bất động sản. Bối cảnh đó là cơ hội cho “hàng lậu” xuất hiện.
Các nhà đầu cơ, đầu nậu tranh thủ cơ hội nhà đầu tư F0 không chuyên nghiệp, năng lực, kinh nghiệm hạn chế, dễ bị lôi cuốn, “đội lái” đã dàn trận, lôi kéo để đẩy các nhà đầu tư này vào các dự án có thể là phù hợp quy định pháp luật nhưng không được khuyến khích, hoặc những dự án trái quy định pháp luật.
Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất là làm tăng giá đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng giá vô tội vạ tạo thành sự hỗn loạn tại thị trường các địa phương, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường BĐS.
Một nguyên nhân khác gây nên tình trạng này, theo ông Đính, tại một số địa phương tuy chính quyền có sự quan tâm nhưng trình độ, năng lực quản lý không theo kịp sự biến đổi trên thị trường nên dẫn tới buông lỏng quản lý, thậm chí tiếp tay để sử dụng đất đai sai mục đích. Đây là nguyên nhân dẫn tới xảy ra sốt đất tại nhiều địa phương.
Cũng theo ông Đính, để hạn chế dẫn tới chấm dứt tình trạng sốt đất, sốt ảo, thì bài toán tốt nhất là phải giải quyết được việc thiếu hụt nguồn cung. Cung thiếu thì bơm cung, tìm các phương án khác nhau để giải quyết cho các dự án.
“Trên cả nước hiện còn vài trăm dự án đang đình trệ, nếu các dự án này được giải quyết, tháo gỡ để hàng hóa của các dự án này được bơm vào thị trường thì hàng chục vạn sản phẩm cung cấp cho các địa phương sẽ giúp cân bằng cung cầu và đây là giải pháp hiệu quả nhất để giải quyết tình trạng sốt đất”, ông Đính nói.
Bên cạnh đó có thể sử dụng các công cụ sắc thuế. Mọi loại hình mua bán, chuyển nhựng đầu tư kình doanh nhà đất thì sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết.
Ngoài ra, hiện nay các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các thông tin về sự phát triển thị trường của chúng ta rất yếu. Nhà đầu tư không có cơ sở để kiểm chứng thông tin đó là chính thống hay không chính thống. Đúng hay không đúng, sự phát triển dự án là phù hợp hay không phù hợp. Do đó, nhà đầu tư dễ bị lôi kéo theo đám đông, theo tin đồn.
Nhận định thị trường bất động sản dịp Tết Nguyên đán 2022, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam đánh giá, nếu sốt đất trên diện rộng hoặc sôi động như những năm trước thì hầu như không có. Sốt ảo chỉ xuất hiện ở một vài nơi nào đó, do một số người đưa ra những thông tin để tạo sóng. Những cơn sốt đất ảo như vậy cũng qua đi rất nhanh, khoảng một tuần đến 10 ngày là hết.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư hiện nay đang thận trọng hơn trong việc quan sát thị trường. Hơn nữa, thị trường thứ cấp - tức thị trường mua đi bán lại, cũng kém sôi động hơn trong năm 2021. Thông thường thị trường thứ cấp phải sôi động thì mới tác động đến thị trường sơ cấp là những người mua ban đầu.
Cộng thêm chính sách của nhà nước về việc kiểm soát dòng vốn cho vay bất động sản cũng hạn chế dòng tiền đổ vào thị trường này. Khi tác động đến sức mua sẽ giảm khả năng xảy ra sốt đất.
“Những dự án có lợi thế về mặt vị trí, pháp lý luôn có sự quan tâm của người mua, chứ không phải sốt đất như 2018 trở về trước”, ông Hoàng nhấn mạnh.
