Đây là chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam với Thương Gia về hiện tượng doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với giá 2,4 tỷ đồng/m2 và điều này liệu có liên quan đến hiện tượng sốt đất thời gian tới.
Thưa ông, vừa qua một doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục 2,5 tỷ đồng/m2. Điều này có thể tạo ra đợt sốt đất mới tại khu vục này hay không?
Ông Nguyễn Văn Đính: Không chỉ chờ cuộc đấu giá này, bản thân thị trường TP.HCM đã sốt đất rồi, giá cao ngất ngưởng, vì không có nhiều hàng hóa nên giá cao, và với hàng hóa giá cao thì tỷ lệ hấp thụ thấp.
Hiện giá bất động sản trên cả nước tăng nhờ đầu tư phát triển hê thống hạ tầng bền vững, điều kiện kinh tế tốt hơn. Đây là quy luật đầu tư khi giá trị đất đai tỷ lệ thuận với giá trị đầu tư thực tế vào đất đai. Nhất là TP.HCM có sự đầu tư mạnh và hệ thống hạ tầng, xã hội càng tạo ra giá trị thực. Tuy nhiên, hiện nay giá bất động sản tăng vượt quá tỷ lệ đầu tư, đây là giá trị ảo và nếu ảo quá, giá cao bất thường thì mức độ hấp thụ cũng sẽ ít đi, nhà đầu tư thật sẽ không đầu tư, chỉ có .
Tại HN giá tăng lên 120 đến 130% nhưng thực tế không có người mua, tỷ lệ mua rất thấp.
Tại TP. HCM, năm 2019 đã có 1 lần thiết lập đỉnh, khi một số dự án của Vinhomes, Masteri có giá tầm 60-70 triệu đồng/m2, kéo theo hàng loạt dự án tại TP.HCM tăng theo.
Tuy nhiên, điều kiện để tạo ra đợt tăng giá đó là thời điểm đó hàng đã khan hiếm, các nhà đầu tư ngay lập tức nhào vào, kéo theo hàng loạt dự án tăng giá, ngay cả các dự án được xây dựng nhằm phục vụ nhu cầu bình dân khoảng 20-25 triệu đồng/m2 nhưng khi đỉnh mới được thiết lập thì các dự án đó đã lên đến 35 triệu đồng/m2, thậm chí 40 triệu, nhà bình dân nhưng giá cao cấp.
Vào thời điểm này, khi doanh nghiệp bỏ giá cao như vậy thì đó là mức giá không tưởng, bất thường... có thể với chủ đầu tư đây là khu đất đắc địa, đất kim cương.
Việc trúng thầu với giá cao không tưởng như vậy có dẫn tới thiết lập đỉnh mới về giá trên thị trường TP.HCM hay không thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Trước mắt, người được hưởng lợi là Nhà nước khi có thêm số thu lớn cho ngân sách. Nhưng việc đấu giá đất cao kỷ lục như vậy có dẫn tới lập đỉnh mới về giá trên thị trường TP.HCM hay không thì chưa chắc.
Bởi vì bản thân đỉnh năm 2019 đang làm cho nhiều nhà đầu tư ôm hàng vào thời điểm đó lún chân vào bùn, thanh khoản rất thấp, do đó nếu nâng giá một lần nữa thì chắc chắn sẽ không bán được.
Doanh nghiệp đấu giá cao có thể do cách tính toán về giá trị khu đất, định vị sản phẩm, định vị phân khúc thị trường... nhưng ảnh hưởng của nó tới thị trưởng dưới góc độ sốt đất thì không chắc chắn. Trước mắt, có chút ảnh hưởng là làm thị trường giật mình, sau khi diễn ra phiên đấu giá tác động tới thị trường ở chỗ một số chủ đầu tư dự án ở khu vực lân cận thông báo tạm dừng bán hàng để xem xét tình hình, nhưng sau đó đã quay trở lại bán bình thường.
Còn đối với chính quyền, liệu đây có phải là cơ sở để định giá đất trong thời gian tới hay không thì câu chuyện này là quyền của địa phương, cá nhân tôi cho rằng điều này khó, vì nếu như vậy sẽ làm cản trở hoạt động thu hút đầu tư vào địa phương. TP. HCM do vậy sẽ không cân nhắc, không vội vàng để làm nản lòng các nhà đầu tư khi hút đầu tư vào thị trường TP, nhất là với TP.Thủ Đức.
Tôi nghĩ rằng không quá quan ngại việc sốt đất từ hiện tượng đấu giá nói trên, vì cuối cùng, mọi vấn đề đều do thị trường quyết định, thị trường là cung và cầu, cung không thể tự đặt được giá mà phải do cầu chấp nhận. Nhà đầu tư sẽ quyết định cỡ nào thì sẽ hiệu quả để tham gia, do đó thị trường sẽ cân đối.
Vậy theo ông giải pháp nào để chặn cơn sốt đất năm 2022?
Ông Nguyễn Văn Đính: Về giải pháp chặn sốt đất, tôi cho rằng nhà nước cần đẩy nhanh việc giải quyết các vướng mắc, mâu thuẫn chồng chéo của pháp luật, ban hành các chính sách ngắn hạn hợp lý hơn, cố gắng làm thế nào để năm 2022 hàng hóa được giải tỏa, bơm vào thị trường nhiều sản phẩm, để cân bằng cung cầu, giải quyết được mâu thuẫn mất cân đối cung cầu, qua đó bài toán về giá sẽ được giải quyết.
Tiếp theo là nâng cao quản lý của nhà nước, trách nhiệm vai trò quản lý nhà nước tại các địa phương.
Cuối cùng là minh bạch, công bố thông tin đầy đủ trên hệ thống thông tin để các nhà đầu tư tham khảo, tra cứu và ra quyết đonhj đầu tư phù hợp với định hướng của nhà nước và quy hoạch của chính quyền địa phương.
Qua các cuộc khủng hoảng trước đây thì Chính phủ đã có kinh nghiệm giải quyết, ứng phó, chính sách vĩ mô đã tốt hơn rất nhiều , do đó Chính phủ sẽ có bài toán hành động.
Việc điều chỉnh chính sách, trong đó có chính sách đất đai bao giờ cũng có độ trễ, do đó cần phải sớm triển khai.
Năm 2022 vẫn sẽ tiếp tục là một năm thách thức đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là các rào cản pháp lý vẫn chưa được cải thiện nhiều lắm, chưa triệt để, vẫn còn vướng mắc. Chỉ đến khi nào cung cầu gặp nhau thì thị trường sẽ ổn định, bền vững.
Xin cảm ơn ông!
