Theo các chuyên gia, bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2019
Chính vì thế, để những tháng cuối năm 2018 và năm 2019, thị trường cần những động lực mới để giữ nhịp tăng trưởng và ổn định, phát triển bền vững.
Nguồn cung sụt giảm, mất cân đối cơ cấu và giá tăng cao kỷ lục
Dù vẫn có những sự khác biệt trong các báo cáo về thị trường bất động sản quý 3/2018 của các đơn vị tư vấn, nghiên cứu thị trường nhưng điểm chung dễ nhận thấy là các báo cáo đều chỉ ra những dấu hiệu bất ổn của thị trường. Trong đó “nặng” nhất là mất cơ cấu về sản phẩm, nguồn cung sụt giảm, giá nhà đất đã “vọt lên một tầm cao mới”...
Theo DKRA, phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp khan hiếm, đa phần tập trung ở phân khúc hạng sang (trên 15 tỷ đồng/căn) nên tình hình tiêu thụ của thị trường khá thấp. Trên thị trường chỉ có một dự án trước đó ra mắt giai đoạn tiếp theo với số lượng 17 căn nhà phố/biệt thự và được tiêu thụ 100%. Tính về lượng, nguồn cung quý 3 chỉ đạt 3% và tỷ lệ tiêu thụ bằng 4% so với quý trước.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, condotel còn có sự sụt giảm mạnh hơn với chỉ 1 dự án mới được mở bán, 42 căn condotel, bằng 2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 76% (32 căn), bằng 4% so với quý trước. Sức cầu của thị trường khá thấp.
Đáng chú ý, theo DKRA, căn hộ hạng C gần như đã biến mất khỏi thị trường trong quý 3/2018. “Nếu như nguồn cung của căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị trường trong quý 1/2018, 29% trong quý 2/2018, thì sang quý 3/2018 nguồn cung ghi nhận bằng 0%”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho biết. Điều này cũng có nghĩa là căn hộ hạng A và hạng B hiện đang là phân khúc chủ đạo của thị trường.
Ngoài việc khan hiếm, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm. Ở thời điểm 2016 – 2017, căn hộ hạng có thể được tìm mua tại Q.8, Q.9... Tuy nhiên, hiện tại, các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận/huyện ngoại thành như Q.12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt. Bên cạnh đó, nhiều dự án hạng C cũng được đánh giá là kém hấp dẫn với người dân bởi một số yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà…
“Đáng lẽ, nguồn cung căn hộ hạng C phải chiếm tỉ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn lại vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua”, ông Lâm nhận định.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là nhà đất đã xác lập bằng bằng giá mới, đắt đỏ hơn nhiều. Cộng với việc quỹ đất hạn chế khiến các chủ đầu tư không thể triển khai loại hình căn hộ này.
Nghịch lý càng thấy rõ khi Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Nguồn cung căn hộ siêu sang trong quý 3 đã tăng đến gần 11 lần so với quý 2/2018. Cụ thể, trong quý II, lượng căn hộ phân khúc này chỉ đạt 115 sản phẩm thì đến quý III đã tăng lên 1.322 căn. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ loại căn hộ siêu sang cũng rất tốt, cứ ra là hết ngay, đạt tỷ lệ 100%. Phân khúc cao cấp cũng đạt mức hấp thụ lên tới 78%. Savills Việt Nam cũng khẳng định, thị trường bất động sản triệu đô đã quay trở lại.
“Vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung - cầu, do nguồn cung dự án bất động sản, nguồn cung sản phẩm bất động sản và số lượng giao dịch đã có sự sụt giảm mạnh trong 09 tháng đầu năm 2018”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.
Tuy nhiên ở góc nhìn khác, Savills Việt Nam trong báo cáo mới đây cho biết, chỉ số giá nhà ở quý 2/2018 đạt cao nhất trong 5 năm qua, tương đương 96 điểm, tăng 1 điểm theo quý và 3 điểm theo năm. Tổng lượng giao dịch tăng mạnh, xấp xỉ 14.400 căn được ghi nhận, tăng 6% theo quý và 22% theo năm.
Tỷ lệ hấp thụ cũng đạt mức cao nhất trong 5 năm đạt 56%, tăng 9 điểm phần trăm theo quý và 24 điểm phần trăm theo năm. Tình hình hoạt động tốt nhờ vào lượng giao dịch tăng từ các dự án mới Hạng B và C. Trong đó, giao dịch Hạng B đạt mức tăng cao nhất, tương đương 31% theo năm.
Khác với DKRA Việt Nam, Savills Việt Nam dự báo đến năm 2020, căn hộ hạng C sẽ chiếm tới 62% tổng cung tương lai. Do nhu cầu cao về căn hộ hạng C, đặc biệt ở những quận phía Tây và ngoại thành, các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển thêm căn hộ ở khu vực này.
Đi tìm động lực tăng trưởng mới
Nhận thấy những bất cập của thị trường, thời gian gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã liên tục đưa ra những khuyến nghị đối với các doanh nghiệp.
Theo HoREA, thị trường bất động sản năm 2019 về cơ bản vẫn tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng. Phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo và phát triển bền vững của thị trường. Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ hội tụ sự khác biệt với nhiều tiện ích, dịch vụ. Yếu tố chất lượng, thông minh, xanh, thân thiện môi trường, an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy chữa cháy được coi trọng. Riêng bất động sản công nghiệp, văn phòng sẽ phát triển mạnh do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào nước ta, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê...
“Vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung - cầu, do nguồn cung dự án bất động sản, nguồn cung sản phẩm bất động sản và số lượng giao dịch đã có sự sụt giảm mạnh trong 09 tháng đầu năm 2018”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
“Theo HoREA, thị trường bất động sản năm 2019 về cơ bản vẫn tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng. Phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo và phát triển bền vững của thị trường.
Ông Châu cũng chỉ rõ, động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019 nằm ở một số yếu tố sau:
Thứ nhất là việc thực hiện hiệu quả Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó có khoảng 60-70% được đảm bảo bằng dự án bất động sản để tái khởi động các dự án này tham gia thị trường.
Thứ hai là việc thực hiện chủ trương của TP.HCM về: Chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị theo Nghị quyết số 80/NQ-CP ngày 19/06/2018 của Chính phủ; Xây dựng thành phố thông minh, khu đô thị sáng tạo tại phía Đông thành phố, gồm Q.2, Q.9 và Thủ Đức và Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ
Thứ bai là việc thực hiện chủ trương về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế chính quyền điện tử, một cửa liên thông để rút ngắn thời gian chấp thuận dự án bất động sản. Hiện nay, thủ tục này và thủ tục, quy trình tính tiền sử dụng đất dự án; cấp sổ đỏ căn hộ dự án đang bị kéo dài rất bất hợp lý.
Trước những diễn biến bất thường, đặc biệt là sự thay đổi chính sách tính dụng quy định kể từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn; Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%, ông Châu khuyến nghị, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới. Mặt khác, cần phát huy nội lực, huy động vốn từ nhiều nguồn, liên doanh, liên kết để phát triển dự án.
“Các doanh nghiệp cũng cần quan tâm đến phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn), tham gia các chương trình xây dựng chung cư cũ, chỉnh trang đô thị...”, ông Châu lưu ý.
Nhà đầu tư trông chờ gì ở thị trường?
Chuyên gia độc lập Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, dự báo: Thị trường bất động sản dịp cuối năm 2018 và quý đầu năm 2019 sẽ sôi động, chuyển biến tích cực, nguồn cung đa dạng nhờ việc hoàn chỉnh pháp lý của các dự án mới.
Ngoài ra, đây cũng là dịp mà tâm lý mua nhà đón Tết của người Việt “rộn ràng”, cộng với việc đón dòng kiều hối và FDI – 2 nguồn vốn được kỳ vọng mang lại sự sôi động cho thị trường bất động sản Việt Nam, thì đây sẽ là cơ hội tốt để các chủ đầu tư cân đối lại danh mục sản phẩm, dự án của mình chuẩn bị cho năm 2019.
Theo ông Chánh, bản chất của sự thiết hụt nguồn cung hiện tại chịu ảnh hưởng rất nhiều từ sự điều chỉnh của chính sách sau 2 đợt sốt tháng vào quý 1 và quý 2 năm 2018. Hiện người mua và nhà đầu tư bất động sản cá nhân đang đối mặt với vấn đề “rổ” sản phẩm ngày càng “khan hiếm” hơn nên có ít lựa chọn hơn.
“Chính vì thế, các chủ đầu tư nên sàng lọc các sản phẩm mình đang có, theo hướng sẽ bán bớt các sản phẩm đã sẵn sàng về mặt pháp lý để có dòng tiền cân đối”, ông Chánh khuyên.
Ngoài ra, chỉ thị 04/CT-NHNN 2018 của Ngân hàng Nhà nước về không tăng chỉ tiêu tín dụng làm cho các ngân hàng đã đủ chỉ tiêu không thể tiếp tục tăng dư địa cho vay bất động sản. Do vậy, đòi hỏi người mua và nhà đầu tư bất động sản cá nhân hiện nay phải linh hoạt tìm kiếm thêm những nguồn vốn từ kênh khác nếu muốn bỏ tiền vào bất động sản.
Theo ông Chánh, những nhà đầu tư bất động sản cá nhân nên trau dồi, học hỏi thêm kiến thức để tránh rủi ro, mua bán theo nhóm và chọn mua những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp ích rất nhiều để gia tăng lợi nhuận cho danh mục của mình.
Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam phân tích, với tỷ lệ tiêu thụ khả quan từ đầu năm 2018 đến nay, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua, nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng cần thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.
