Bài toán đặt ra cho nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là cần xem xét lại nguồn lực, bán một phần hoặc toàn bộ dự án để giảm gánh nặng chi phí, mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, thực hiện các dự án khả thi, tránh “chết chìm trên đống tài sản”.
Vĩ mô "ghìm" chân
Trên thực tế, thị trường bất động sản đã trực tiếp đóng góp 15% tỷ trọng vào GDP của quốc gia, cùng với sức lan tỏa tới 40 ngành nghề chủ chốt của nền kinh tế như xây dựng, ngân hàng - tài chính, chứng khoán, bảo hiểm, du lịch, nông nghiệp...
Do đó, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong "hệ sinh thái" kinh tế, tác động đến chuỗi sản xuất và ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, an sinh xã hội, việc làm.
Tuy nhiên, kể từ giữa tháng 5/2022 đến nay, nhiều nguyên nhân khách quan như dịch bệnh, chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tăng trưởng kinh tế giảm, khó khăn thị trường này. Bên cạnh đó là những nguyên nhân chủ quan do hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc thị trường phải rơi vào trạng thái trầm lắng. Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022, giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp.
Áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền “khan hiếm" vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng... khiến sức khỏe các doanh nghiệp ngày càng suy yếu. Tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường bất động sản mà còn kéo theo sự trì trệ của hàng loạt các ngành nghề liên quan khác.
Theo dữ liệu khảo sát của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) với các Hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn sẽ có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3/2023, 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023.
Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và môi giới bất động sản. Nhiều người lao động sẽ lâm vào cảnh mất việc làm, hệ lụy đến cuộc sống an sinh xã hội.
Thời gian qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, giúp phục hồi sức khỏe doanh nghiệp. Tuy nhiên, để tự cứu lấy mình, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động xem xét lại nguồn lực, rà soát lại các dự án đang có.
Chia sẻ về vấn đề sức khoẻ doanh nghiệp, ông Mạc Quốc Anh, Tổng thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa thành phố Hà Nội cho biết, có đến 50% các doanh nghiệp đã phải bán đi một nửa tài sản của mình, chủ yếu là hàng tồn kho, với giá thấp hơn giá trị thực từ 30-40%. Họ phải bán để có nguồn vốn duy trì hoạt động và buộc phải bán rẻ vì thị trường không cho phép bán ở giá mà họ mong muốn nữa. Mà đó là các doanh nghiệp có thể bán được tài sản, nhiều doanh nghiệp còn không thể bán được vì không có người mua.
Sau giai đoạn khó khăn nhất, hiện giờ hầu hết doanh nghiệp ở trạng thái cầm cự, tìm kiếm những ngành nghề mới, thị trường ngách và cố gắng hành động một cách linh hoạt.
Tự cứu lấy mình
Theo báo cáo tuần 2 tháng 6/2023 của VARS các doanh nghiệp chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng mà họ có đủ năng lực triển khai. Kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai thực hiện. Doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các khách hàng, nhà đầu tư hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với các đối tượng có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án.
Để sớm đạt được thỏa thuận, doanh nghiệp cần giảm bớt kỳ vọng, thậm chí sẵn sàng chấp nhận bán lỗ, “không thể khó khăn cũng đòi có lãi". Phải đưa lên bàn cân giữa việc giảm kỳ vọng xuống để giảm gánh nặng chi phí, mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, thực hiện các dự án khả thi với việc tiếp tục “ôm” dự án, gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”.
Thực tế cho thấy, có không ít doanh nghiệp chỉ vì cố gắng cầm cự, trong khi khả năng không đủ, đã tự đẩy mình vào bước đường cùng với đủ các khoản “lãi mẹ đẻ lãi con”. Để rồi nhận trái đắng với đống nợ khổng lồ mà tiền lãi còn gấp nhiều lần nợ gốc.
Trong hơn một năm nay, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) ghi nhận sự tăng nhiệt dần. Một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền M&A nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận của mảng kinh doanh. Nhiều nhóm nhà đầu tư sẵn dòng tiền “lớn" cũng đang tìm kiếm cơ hội, sẵn sàng rót vốn vào các dự án tiềm năng.
Trong đó, phải kể đến dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam trong thời gian tới. Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, để tránh rủi ro.
“Đây là cơ hội để chủ đầu tư đang nắm giữ nhiều dự án "sạch", có thể bán dự án hoặc hợp tác, tạo giá trị lợi ích cho cả hai bên. Là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể. Hay mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác. Chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường”, VARS nhận định.
Để dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, trở thành "cú hích" cho thị trường, cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam.
Song song với đó, Nhà nước cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thị trường.
