VARS "chỉ đường" cho bất động sản công nghiệp phát triển đúng tiềm năng

Mặc dù, bất động sản công nghiệp còn nhiều tiềm năng cần khai thác, song cùng với các phân khúc khúc bất động sản khác, bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự đi lên với chất lượng lẫn số lượng đều được nâng cao trong những năm gần đây.

Nhiều lợi thế hiện hữu

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước ta hiện có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, 397 khu công nghiệp đã được thành lập, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Dữ liệu của VARS cho thấy, tính đến hết quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85%, dẫn đầu cả nước. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Trong thời gian gần đây, bất động sản công nghiệp có nhiều dư địa và cơ hội phát triển cả trong ngắn, trung và dài hạn. Việt Nam đã và đang không ngừng trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Đà tăng nguồn vốn FDI từ các tập đoàn nước ngoài gấp nhiều lần trong thập kỷ qua là minh chứng rõ nét nhất, tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Theo Cục Đầu Tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm tính từ 2017 - 2022. Tính lũy kế trong giai đoạn 1986 - 2022, Việt Nam đã thu hút được gần 438,7 tỷ USD vốn FDI, trong đó, 274 tỷ USD đã được giải ngân, chiếm 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Sự phát triển này nhờ định hướng chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp. Đồng thời chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao. Đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian kết nối giữa các tỉnh, thành và khu vực giáp ranh.

Bên cạnh đó, tác động từ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây, căng thẳng Mỹ - Trung, làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc cùng với lợi thế hấp dẫn lao động giá rẻ, nguồn cung đất công nghiệp dồi dào, chi phí xây dựng nhà xưởng, ưu đãi đầu tư về thuế... và việc tích cực tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới của Việt Nam.

Với những tiềm năng và lợi thế sẵn có như vậy, nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn chưa phát triển tương xứng.

3 giải pháp thúc đẩy

Theo báo cáo tuần 1 tháng 6 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù, bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng nhưng sự phát triển của phân khúc này còn nhiều “lực cản". Điển hình như khâu giải phóng mặt bằng còn chậm gây nút thắt ở nhiều dự án, các khu công nghiệp còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp...

Ngoài ra, trong bối cảnh tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định; sự giảm tốc của FDI, dù không nhiều nhưng vẫn tác động không nhỏ đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, trung bình các năm gần đây, vốn FDI vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước, riêng với lĩnh vực chế biến, chế tạo thì tỷ lệ này có thể lên đến 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế, khu công nghiệp tại Việt Nam đạt khoảng 340 tỷ USD.

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu Tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD.

Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ.

Theo VARS, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có. Cụ thể, thông tin quy hoạch khu công đồng bộ cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.

Thứ hai, hạ tầng, cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh, đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ ba, đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý. Các địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các khu công nghiệp phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Ngoài ra, dữ liệu của VARS cho thấy, các doanh nghiệp “lắm tiền nhiều của” đến từ các thị trường phát triển có yêu cầu rất cao về hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và những những yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất.

"Nhu cầu này đòi hỏi các khu công nghiệp không chỉ cần có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển các dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình của họ mà còn cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh", báo các của VARS nhấn mạnh.