Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, bên cạnh những thuận lợi là cơ bản, hoạt động thị trường bất động sản cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc cần được giải quyết kịp thời để phát triển nền kinh tế chung của đất nước.
Cung thiếu, giá nhà bị đẩy lên cao
Hiện nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn. Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, các dự án bất động sản. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đang gặp rất nhiều vướng mắc.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ tại hội nghị: “Chúng ta thấy thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại mất cân đối. Vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Đơn cử ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế”.
Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho biết thêm, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỷ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.
"Điều đó có nghĩa là thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao", ông Châu nhấn mạnh.
Thực tế cho thấy, nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là rất khó, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Ngoài những khó khăn đã đề cập ở trên, ông Châu cho biết: “Vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với chúng tôi là doanh nghiệp thiếu tiền mặt, bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản”.
Tuy nhiên, sự khó khăn của thị trường thời gian qua cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp, do nhiều doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không lượng sức mình và cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.
Tìm giải pháp gỡ khó
Để khắc phục những khó khăn này, thời gian qua Chính phủ đã có những động thái kịp thời để tháo gỡ vướng mắc. Với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập tổ công tác gỡ khó. Ngoài ra, những hành động rất kịp thời của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành trong tổ công tác, giúp cho niềm tin thị trường bất động sản phục hồi trong năm 2023.
Bàn về giải pháp, ông Lê Hoàng Châu có một số ý kiến như sau, về vấn đề trái phiếu, trong quý 1/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Có thể nói Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.
Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Bởi, theo hiệp hội này, ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Như vậy còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng nới room không được đưa vào nền kinh tế.
"Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này", ông Châu nói.
Ngoài ra, ông Châu cũng đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên.
Một vấn đề rất quan trọng nữa là niềm tin thị trường. Theo đó, rất mong Chính phủ có những thông điệp rất kịp thời như thời gian vừa qua để người dân và thị trường yên tâm. Đặc biệt cần củng cố hơn nữa vai trò của các cơ quan thông tấn báo chí truyền thông.
