Tối ưu hoá nguồn lực cho thị trường bất động sản

Đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tín hiệu tích cực, song vẫn còn đó những khó khăn cần được tháo gỡ để thị trường này bứt tốc hơn nữa…

Mễ Mễ 19/04/2023 11:55

Thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu cũng như tác động đến an sinh xã hội và vì vậy, tạo nền tảng cơ chế, chính sách phát triển bền vững thị trường này song song với chiến lược tái cơ cấu quyết liệt của các thành viên thị trường sẽ đóng góp cho nền kinh tế chung những “tế bào” kinh tế khỏe mạnh, tươi mới.

Cầu nối quan trọng

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phát biểu tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng, ngành bất động sản có vai trò rất to lớn trong sự phát triển kinh tế của quốc gia.

Hiện nay, thị trường bất động sản là cầu nối quan trọng giữa các ngành. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP năm 2019, lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP năm 2022.

Bên cạnh đó, ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quý 1/2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký.

Ngoài ra, vị chuyên gia muốn lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.

Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện nay đang gặp nhiều vướng mắc, theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay thị trường đang gặp 3 khó khăn chính.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư… trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Thứ hai là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý 1/2023 ước tăng khoảng 3% so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tê, trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33%.

Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%, vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng, giảm 60,5%, hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại giảm 2,6% so với cùng kỳ 2022.

Thứ tư, vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý 1/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%).

Cuối cùng là nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý 1/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo VBMA).

Tích cực gỡ khó

Trong khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, Chính phủ và các cơ quan Bộ, ngành đã có những cơ chế, chính sách tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, nền tảng chính sách phát triển bền vững thị trường bất động sản là Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045.

Đặc biệt, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Nắm bắt thực tế diễn biến thị trường qua rà soát, một thời gian ngắn sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những nút thắt trong nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Bên cạnh đó, Nghị định 08 ngày 5/3/2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với phát hành trái phiếu riêng lẻ, Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với nhiều nhóm giải pháp khá toàn diện và cụ thể.

Ngoài ra còn có, Quyết định số 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, Nghị định 10/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm một số lãi suất điều hành 2 lần trong một tháng vừa qua, qua đó định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, những chỉ đạo, chính sách trên của Chính phủ và các bộ ngành là rất kịp thời, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Từ những chỉ đạo đó, ông Lực đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bền vững.

“Đối với cơ quan quản lý cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới”, TS. Lực đề xuất.

Dự kiếm, từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, cơ quan quản lý cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.

Từ đó, các cơ quan này cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotels, officetels, thực hiện tốt Nghị định 08, Nghị quyết 33, Đề án 338, Nghị định.

Đồng thời, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản. Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng..., cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

“Ngoài ra, Nhà nước nên có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp, hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài… đặc biệt có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản”, TS. Lực chia sẻ.

Bên cạnh cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản cũng cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024. Cùng với đó, doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, M&A... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động.

Đặc biệt, các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư…

Cuối cùng, những doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm quản lý rủi ro tài chính, lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính... và tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.