Đầu tư bất động sản theo thông tin sáp nhập: Dễ "ôm bom" nếu không tỉnh táo!

Gần đây, thông tin về việc sáp nhập các tỉnh, thành đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng vọt, thậm chí có nơi vượt 20%. Trước diễn biến này, Thương Gia đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property).

Trong cuộc trò chuyện, ông Toản không chỉ chia sẻ kinh nghiệm đầu tư tại thị trường tỉnh mà còn phân tích sâu về cơn sốt đất đang diễn ra, giúp nhà đầu tư có góc nhìn thực tế hơn trước khi xuống tiền.

Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến việc tăng giá đất sau thông tin sáp nhập tỉnh thành?

Việc sáp nhập đơn vị hành chính tạo ra những tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tại những địa phương được chọn làm thủ phủ mới. Khi trung tâm hành chính dịch chuyển, bộ máy cán bộ, công chức buộc phải di dời theo, các doanh nghiệp cũng có xu hướng đặt trụ sở chính tại thủ phủ kéo theo nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc gia tăng.

Ngoài yếu tố thực tế, tâm lý nhà đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng. Khi một địa phương trở thành trung tâm hành chính mới, nhà đầu tư kỳ vọng vào quy hoạch đồng bộ và sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ của khu vực đó sẽ làm giá bất động sản tăng cao.

Nhà đầu tư lựa chọn mua vào bất động sản ở các địa phương này dựa trên kỳ vọng lợi nhuận trong tương lai. Đây chính là lý do mà các địa phương như Hải Phòng, Ninh Bình, Phú Thọ ghi nhận mức tăng giá mạnh sau khi có thông tin sáp nhập. Ngược lại, những địa phương không trở thành trung tâm hành chính sau sáp nhập lại chứng kiến tình trạng giá nhà đất giảm, thanh khoản chững lại.

Nhiều dự án tưởng chừng khó bán bỗng trở nên sôi động khi có thông tin quy hoạch. Đơn cử, một khu đô thị tại thành phố Việt Trì, Phú Thọ trước đây giao dịch trầm lắng, nay lại bán rất nhanh nhờ yếu tố này.

Tuy nhiên, không phải sự tăng giá nào cũng phản ánh nhu cầu thực tế. Ở Ninh Bình, sau khi trở thành thủ phủ, giá bất động sản tại thành phố Hoa Lư tăng vọt và thanh khoản cao dù nhu cầu thực tại địa phương không lớn. Sự tăng giá này chủ yếu đến từ đầu cơ và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Ảnh hưởng của thông tin quy hoạch còn thể hiện rõ qua dòng tiền đầu tư. Theo thống kê của một số ngân hàng, chỉ trong hai tuần sau thông tin sáp nhập tỉnh Hải Dương vào thành phố Hải Phòng, hơn 1.000 tỷ đồng đã bị rút khỏi hệ thống ngân hàng ở Hải Dương để đổ vào bất động sản Hải Phòng. Điều này cho thấy tâm lý "đón đầu cơ hội" của giới đầu tư bất động sản.

Bản chất vấn đề nằm ở tâm lý của các nhà đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản họ rất “nhạy cảm” với các thông tin quy hoạch, di chuyển các thủ phủ hành chính. Điều này sẽ tác động đến trực tiếp giá bán của thị trường bất động sản.

Từ những kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư, nên việc sôi động như thế này không có gì là bất ngờ.

Nhưng nhà đầu tư cần hiểu rằng, không phải lúc nào đi trước cũng đồng nghĩa với chiến thắng. Nhà đầu tư sẵn sàng đánh cược vào thông tin chưa chính thức, nhưng nếu dự đoán sai, cái giá phải trả là rất đắt.

Một ví dụ điển hình là thông tin về việc sáp nhập Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương với thủ phủ đặt tại Hải Dương. Ngay sau Tết Nguyên đán, giá đất Hải Dương tăng 20-30% do kỳ vọng này. Nhưng khi thông tin không trở thành hiện thực, giá nhà đất gần như quay về mức trước cơn sốt, khiến nhiều nhà đầu tư "ôm hàng" thua lỗ.

Bất động sản luôn hấp dẫn nhưng cũng đầy rủi ro. Nhà đầu tư không chỉ cần nắm bắt thông tin nhanh mà quan trọng hơn, phải biết chọn lọc, phân tích, thay vì chạy theo tin đồn để rồi trả giá bằng chính túi tiền của mình.

Việc giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn có thể dẫn đến những hệ lụy gì đối với thị trường và nhà đầu tư?

Nhu cầu bất động sản không thay đổi ngay lập tức khi trung tâm hành chính được thành lập. Dù một số cán bộ, công chức có thể chuyển về nơi làm việc mới, nhưng con số này thường không đủ lớn để tạo ra sự biến động đáng kể.

Thực tế, nhiều người, nhiều doanh nghiệp vẫn trong giai đoạn thăm dò, chưa có động thái rõ ràng về việc di dời trụ sở hay chỗ ở. Do đó, sự gia tăng đột biến về nhu cầu đôi khi chỉ là "cơn sốt ảo", chủ yếu đến từ các nhà đầu tư tranh thủ cơ hội, hơn là nhu cầu thực sự từ người có nhu cầu ở và làm việc tại địa phương.

Việc giá đất tăng mạnh sau thông tin sáp nhập phần lớn là do tâm lý kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Sự sôi động này không phản ánh đúng bản chất thị trường, mà chỉ là phản ứng tức thời của một nhóm người. Về dài hạn, thị trường bất động sản ở các khu vực này sẽ dần ổn định, với tốc độ tăng giá chậm hơn và diễn ra trong thời gian dài.

Tuy nhiên, dù nhu cầu thực chưa kịp tăng mạnh, giá bất động sản lại leo thang nhanh chóng, tạo ra nguy cơ mất cân đối cung cầu. Nếu đà tăng quá nóng mà không có nền tảng vững chắc, thị trường có thể đối mặt với những hệ lụy tiêu cực trong dài hạn.

Liệu có cách nào để nhà đầu tư nhận diện và tránh rơi vào bẫy đầu cơ?

Thực tế cho thấy, sau khi một địa phương sáp nhập vào tỉnh khác, nhu cầu chuyển đến khu trung tâm hành chính mới không quá lớn. Đa số người dân đã có nơi ở ổn định, còn nhóm cán bộ, công chức di chuyển về làm việc cũng không chiếm tỷ lệ cao. Điều này khiến nhu cầu thực sự không tăng đột biến như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư.

Vì vậy, dù giá bất động sản có thể tăng mạnh trong ngắn hạn do hiệu ứng tâm lý, nhưng về trung và dài hạn, đà tăng sẽ chậm lại và mang tính ổn định hơn, thay vì tiếp tục bùng nổ như giai đoạn đầu.

Khi đầu tư dựa trên thông tin quy hoạch, nếu nhà đầu tư tham gia khi giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao hoặc thông tin quy hoạch không chính xác, nguy cơ mắc kẹt là rất lớn. Thị trường sẽ điều chỉnh, giá có thể chững lại hoặc giảm, khiến nhà đầu tư khó thoát hàng mà không chịu lỗ.

Thứ hai, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong bối cảnh thị trường tỉnh, nơi thanh khoản không mạnh, là một rủi ro lớn. Nếu thị trường quay đầu, việc bán ra nhanh để cắt lỗ sẽ không dễ dàng, thậm chí có thể kéo dài nhiều năm. Vì vậy, muốn tham gia phân khúc này, nhà đầu tư nên ưu tiên dùng vốn tự có để tránh rơi vào thế bị động.

- Xin cảm ơn ông!