Theo khảo sát của phóng viên tại một một số trung tâm thương mại như Vincom Bà Triệu, Vincom Nguyễn Chí Thanh, Aeon Mall Hà Đông, The Garden… tỷ lệ lấp đầy tương đối cao khi hầu hết các cửa hàng đều mở cửa. Trái ngược lại là cảnh đìu hiu vắng như chợ “bà đanh” trên các tuyến phố như Chùa Bộc, Hàng Ngang, Hàng Đào… nơi đây trước đại dịch vô cùng sầm uất.
Nghịch lý mặt bằng bán lẻ
Giãn cách đã trải qua hơn 1 tháng, hoạt động kinh doanh gần như trở lại bình thường. Tuy nhiên, thực tế đang cho thấy một điều, nhiều cửa hàng trên mặt phố đã từng là nơi buôn bán sầm uất như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bông, hay các con phố Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Cầu Giấy… vẫn ”cửa đóng then cài”, treo biển sang nhượng hoặc cho thuê cửa hàng.
Bà Phạm Thị Loan (phố Hàng Ngang) cho biết, bà sống ở khu phố cổ này suốt mấy chục năm qua nhưng chưa từng thấy hiện tượng đóng cửa hàng như hiện nay. Bà mong sao các con phố cổ này trở lại sầm uất như xưa.
Trái ngược cảnh đìu hiu nhà mặt phố thì tại các TTTM đã trở lại tấp nập, mặc dù trước đó theo khảo sát của Công ty TNHH CBRE cho thấy, TTTM tại quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng tỷ lệ trống trung bình ở mức 10,5%, giảm 0,5 đpt so với cùng kì năm ngoái; các quận như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên tỷ lệ trống cao từ 35-45%.
Số liệu của JLL Việt Nam cho thấy, phần lớn các TTTM trọng điểm tại Hà Nội vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy của các TTTM ở khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm giữ ổn định so với quý trước.
Trước nghịch lý đang diễn ra, bà Bà Võ Thị Phương Mai, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Mặt bằng Bán lẻ, CBRE Hà Nội chia sẻ, thực tế vừa qua sự ảnh hưởng của dịch bệnh lên cả mặt bằng trong TTTM và nhà phố bên ngoài. Cũng có một số nhà bán lẻ phải rút khỏi TTTM tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy trong TTTM có phần ổn định hơn.
Bà Phương Mai lý giải, nguyên nhân là trong TTTM có chính sách rõ ràng hơn, khi buộc phải đóng cửa ko kinh doanh thì thông thường TTTM giảm 100% giá thuê và giảm tới 50% giá dịch vụ cho khách thuê. Đơn cử như như Aeon hay Vincom là giảm 100% giá dịch vụ. Còn tỷ lệ giảm ở nhà phố chỉ khoảng 30-50%.
Hơn nữa các nhà bán lẻ đóng cửa hàng ngoài phố do giá thuê cao, kinh doanh không hiệu quả và chủ nhà không hỗ trợ miễn/giảm hoặc giảm với tỷ lệ thấp.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội đánh giá, việc nhiều chủ cửa hàng mặt phố đóng cửa do bán online để tiết giảm chi phí. Sau thời gian giãn cách, những chủ hàng này vẫn lo ngại một đợt dịch nữa bùng phát nên họ tiếp tục đóng cửa hàng, trả lại mặt bằng. Tuy nhiên, về lâu dài thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn cửa hàng truyền thống.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp F&B thường thuê tập trung tại phân khúc nhà phố. Các khách hàng này chú trọng đầu tư ban đầu lớn từ hệ thống bếp, đến cơ sở vật chất, trải nghiệm chỗ ngồi của khách… nên đợt đóng cửa trong vài tháng qua khiến các cửa hàng này gần như không trụ vững được về mặt tài chính, đã dẫn đến nhiều cửa hàng như Soya Garden, Coffee House… phải đóng cửa.
Đồng hành cùng khách thuê
Trên thực tế phải nhận thấy rằng, mở cửa hàng trong TTTM vẫn là xu hướng của tương lại vì vào đây nhà bán lẻ không phải bận tâm nhiều các vấn đề liên quan đến chính quyền, TTTM đã có sẵn cơ sở vật chất (hệ thống xử lý nước thải, khí thải đạt tiêu chuẩn), không có nguy cơ bị phạt, các quy định rõ ràng theo tiêu chuẩn, kể cả việc tuân thủ phòng chống dịch trước và sau đóng cửa khiến khách thuê yên tâm hơn. Còn thuê nhà phố, các chi phí hoạt động thường có xu hướng không ổn định như trong TTTM.
Đối với khách hàng, việc mua sắm tại các TTTM thường thuận tiện hơn rất nhiều. Vừa mua sắm, khách hàng vừa được trải nghiệm vui chơi và thưởng thức ẩm thực. Vì thế, đây là một lợi thế khá lớn để thu hút khách hàng nên dù dịch bệnh, nhưng phần lớn mức độ giảm giá không quá lớn.
Theo số liệu của CBRE cho thấy, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 4% theo quý. Tại khu vực trung tâm, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một cũng trong xu hướng giảm theo quý, đạt 103 USD/m2/tháng, giảm 1% theo quý. Số liệu của JLL cho biết, giá thuê trung bình thực tế của các TTTM lớn đạt 30,7 USD/m²/tháng, giảm 18,2% theo quý.
Còn tại các cửa hàng mặt phố, ngoài các vị trí đất vàng, vị trí góc ở các khu phố sầm uất như Hàng Khay, Tràng Tiền, Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng… do các thương hiệu lớn thuê, thì phần lớn là các cửa hàng nhỏ lẻ, giá thuê cũng khá cao, các mặt hàng không tập trung… nên lượng khách đến mua sắm thưa thớt đã dẫn đến một loạt các cửa hàng nhỏ lẻ đóng cửa, treo biển sang nhượng, cho thuê. Điều này đặt ra vấn đề, chủ nhà phố cần có giải pháp gì để thu hút khách thuê?
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, chủ nhà mặt phố cần hỗ trợ khách thuê với tiến độ thanh toán tiền thuê linh động hơn. Đơn cử như thanh toán hàng tháng (thay vì 6 tháng/lần đối với nhà phố và 3 tháng/lần đối với trung tâm thương mại), giá thuê có thể giảm giá 20%-30% vào năm đầu và bù giá vào các năm sau của hợp đồng thuê.
Ngoài ra, chủ nhà phố đảm bảo giấy phép đăng ký kinh doanh cho mặt bằng, cũng như chấp nhận các điều khoản thuê trong hợp đồng theo yêu cầu của nhãn hàng nước ngoài, thay vì cứng nhắc trong việc cho thuê mặt bằng như trước đây.
Bà Phương Mai nhìn nhận, chắc chắn trong thời gian tới đây chủ nhà cần xem xét điều chỉnh lại giá thuê, điều kiện cho thuê và áp dụng chính sách hay điều khoản bất khả kháng do dịch bệnh gây ra, cùng đồng hành với nhà bán lẻ không chỉ trong giai đoạn khó khăn mà còn nhìn vào sự hợp tác lâu dài.
Nhận định về mặt bằng cho thuê quý IV, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc đánh giá, giá thuê mặt bằng sẽ tiếp tục có sự hạ nhiệt, đặc biệt ở phân khúc cho thuê nhà phố nhằm thu hút các khách hàng thuê mới thay thế cho các khách hàng đã rời đi. Ở phân khúc TTTM, các chính sách hỗ trợ của bên cho thuê và chính sách marketing của các TTTM để thu hút người mua hàng sẽ là yếu tố cốt lõi để khôi phục thị trường khi mùa mua sắm cuối năm đang tới gần.
