Từ ngày 31/1/2026, việc sửa đổi bảng giá đất sẽ được thực hiện theo các quy định mới tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Đây là nội dung quan trọng tác động trực tiếp đến công tác quản lý nhà nước về đất đai, điều hành giá đất cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.
3 NHÓM ĐƯỢC SỬA BẢNG GIÁ ĐẤT
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, từ ngày 31/1/2026, bảng giá đất được sửa đổi trong ba nhóm trường hợp chính.
Thứ nhất, khi sửa đổi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP mà hệ số điều chỉnh này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu. Mức tối đa và mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Như vậy, khi thị trường có biến động lớn dẫn đến việc điều chỉnh hệ số vượt “trần” hoặc thấp hơn “sàn” do địa phương quy định, bảng giá đất bắt buộc phải được xem xét sửa đổi tương ứng.
Thứ hai, khi có thay đổi về địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất nhưng không làm thay đổi giá đất. Trường hợp này chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm bảo đảm tính chính xác, đồng bộ của thông tin địa lý và hành chính, tránh chồng chéo hoặc sai lệch dữ liệu trong quản lý.
Thứ ba, sửa đổi bảng giá đất do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất mà không thuộc hai trường hợp nêu trên. Đây là quy định mở, tạo cơ sở pháp lý để địa phương chủ động điều chỉnh khi phát sinh yêu cầu thực tiễn, bảo đảm công tác quản lý phù hợp tình hình kinh tế – xã hội.
Tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định rõ các căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
Trước hết, việc xây dựng và điều chỉnh phải tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai 2024 và Điều 6 của Nghị quyết 254/2025/QH15. Đây là những văn bản pháp lý nền tảng, định hướng nguyên tắc, thẩm quyền và yêu cầu đối với bảng giá đất.
Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được áp dụng theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các Điều 4, 5, 6 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP). Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và các phương pháp định giá khác theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất mà cần ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, việc xác định chi phí sẽ căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố. Nếu địa phương chưa công bố, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất và minh bạch trong quá trình tính toán.
Ngoài ra, việc xây dựng, sửa đổi bảng giá đất còn dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội; cũng như yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất tại từng địa phương. Những căn cứ này cho thấy bảng giá đất không được xây dựng một cách cơ học mà phải bám sát thực tiễn và dữ liệu thị trường.
QUY TRÌNH SỬA ĐỔI BẢNG GIÁ ĐẤT
Về trình tự, thủ tục, Mục III Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định cụ thể việc thực hiện theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Đối với các trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo khoản 2 và khoản 3 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ áp dụng một số hoặc toàn bộ trình tự quy định tại Điều 13 và Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung). Sau đó, cơ quan này báo cáo UBND cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp chỉ sửa đổi theo quy định mang tính kỹ thuật tại Phụ lục của Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Riêng đối với trường hợp sửa đổi bảng giá đất khi điều chỉnh hệ số biến động thị trường (điểm a khoản 2 Điều 6), trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày có quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh phải báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi bảng giá đất của loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã thay đổi hệ số.
Đối với trường hợp thay đổi địa giới hành chính, tên khu vực, tuyến đường (điểm b khoản 2 Điều 6), các cơ quan, đơn vị liên quan có trách nhiệm gửi thông tin thay đổi đến cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh để tổng hợp. Cơ quan này sẽ báo cáo UBND cấp tỉnh nội dung sửa đổi, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo thẩm quyền.
Việc quy định rõ các trường hợp, căn cứ và thủ tục sửa đổi bảng giá đất từ ngày 31/1/2026 được đánh giá là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai. Quy định mới vừa bảo đảm tính linh hoạt trước biến động của thị trường, vừa giữ nguyên tắc kiểm soát thông qua vai trò quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, cơ chế sửa đổi bảng giá đất kịp thời, minh bạch sẽ góp phần ổn định môi trường đầu tư, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.