Từ vụ lùm xùm Dolphin: Ngân hàng luôn “nắm đằng chuôi”

Dư luận mới đây xôn xao, lo lắng khi một cư dân sống ở chung cư Dolphin Plaza (Hà Nội) phát hiện căn hộ đã mua vẫn thế chấp ở ngân hàng, chưa được giải chấp để tiếp tục thực hiện giao dịch khác. Trong khi đó, khách hàng đã thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ, chủ đầu tư – công ty cổ phần TID- cũng đã hoàn thiện và bàn giao sổ đỏ cho chủ sở hữu. Tài sản “trên giấy” Điều lạ là căn hộ này vẫn được ngân hàng thông báo là ở diện “đang thế chấp ngân hàng”, song Sở Tài nguyên&Môi trường vẫn duyệt cấp sổ đỏ. Ngay sau khi cư dân phản ánh, ngân hàng PVcombank- nhà tài trợ vốn đã lên tiếng giải thích cụ thể về trường hợp thế chấp tài sản dự án. Ông Nguyễn Đình Lâm, Chủ tịch HĐQT Pvcombank, cho biết chủ đầu tư TID đã thế chấp dự án Dolphin Plaza để vay vốn, xây dựng công trình và thực hiện nghĩa vụ trả nợ đầy đủ, đúng hạn. TID cũng chưa bị phát sinh nợ quá hạn và được đánh giá là khách hàng tốt, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà…. Giải thích về trường hợp “căn hộ đang thế chấp vẫn có sổ đỏ”, ông Lâm cho biết: “Việc dự án đang được thế chấp tại ngân hàng và vẫn làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng đã trả hết tiền không có gì mâu thuẫn. Theo cam kết, TID sẽ vay vốn, trả nợ theo tiến độ bán hàng để ngân hàng giải chấp từng phần tài sản, căn hộ sẽ đủ điều kiện được làm sổ đỏ”. Nói cách khác, toàn bộ dự án đã được thế chấp cho PVcombank và đăng ký giao dịch bảo đảm trên hệ thống. Chủ đầu tư bán những căn hộ “hình thành trong tương lai” nào thì làm thủ tục trả nợ, xin giải chấp từng phần số căn hộ tương ứng với số nợ thanh toán. Ngân hàng sẽ giải chấp tài sản để làm thủ tục cấp sổ đỏ theo đúng quy định. Do đó, thông tin dự án Dolphin thế chấp ngân hàng đã gây hiểu nhầm cho cư dân. Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp khi cần huy động vốn ở giai đoạn đầu triển khai dự án bất động sản đều thực hiện thế chấp chính dự án, bao gồm: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai trên đất “vẽ trên giấy”… Ngoài ra, ngân hàng cũng nhận cả tài sản là nguồn thu bán hàng, quyền thu nợ, các quyền lợi phát sinh từ dự án để đảm bảo tính khả thi thu hồi được đầy đủ nợ vay. Theo quy định, ngân hàng chỉ được quyết cho vay tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm, phòng ngừa rủi ro. Nếu ngân hàng giám sát chặt chẽ ngay từ khâu định giá tài sản, nhận thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm… đến khâu giám sát sử dụng vốn vay đúng mục đích, trả nợ đúng hạn thì việc giải chấp tài sản để bán cho khách hàng diễn ra bình thường. Cần “hậu kiểm” thế chấp tài sản Quy định giao dịch tài sản bảo đảm rất chặt chẽ, qua nhiều khâu giám sát, hậu kiểm song thực tế, cũng có không ít vụ việc sai phạm xảy ra, lợi dụng kẽ hở pháp luật dẫn tới nợ xấu, thất thoát tài sản. Còn nhớ, dự án chung cư Tricon Tower (Hà Nội) do công ty đầu tư Minh Việt làm chủ đầu tư, đã trở thành nỗi kinh hoàng cho cả ngân hàng cho vay và người mua nhà. Năm 2009, chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ, mở bán căn hộ chung cư với giá khoảng 6 tỷ đồng. Thời điểm đó, thị trường bất động sản sốt nóng, khách hàng đổ tiền vào mua căn hộ dự án cao cấp này. Chủ đầu tư nhanh chóng huy động được hơn 400 tỷ đồng của 128 khách hàng, song ông Edward Chi (quốc tịch Mỹ) đại diện doanh nghiệp, bất ngờ bỏ trốn, ôm theo toàn bộ tiền huy động. Dự án này vẫn “nằm đắp chiếu”, trơ cọc sắt hoen gỉ, chưa hẹn ngày giao nhà suốt từ đó đến nay. Được biết, một trong số các ngân hàng tài trợ vốn cho dự án là Agribank cũng “ngậm cay đắng” vì trót cho vay, nhận thế chấp bằng chính dự án này. Một số khách hàng đã bỏ tiền mua căn hộ “trên giấy”, nhưng vẫn nằm trong diện “thế chấp dự án” dẫn tới tranh chấp chưa có hồi kết. Khách hàng chỉ biết than trời khi không nhận được nhà, cũng không thể đòi lại tiền, ngân hàng phớt lờ… Hay trường hợp dự án Harmona (Tp.HCM) đã được thế chấp tại ngân hàng BIDV, do chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên ngân hàng thẳng thừng không bắt “siết nhà” của cư dân. Phía ngân hàng còn tố chủ đầu tư bội tín khi thu tiền bán nhà, không nộp về ngân hàng trả nợ nên BIDV vẫn giữ tài sản. Trước những lùm xùm “bắt nợ” chung cư, một động thái tích cực là Sở Tài nguyên & Môi trường Tp.HCM vừa công bố danh sách 77 dự án bất động sản đã được thế chấp, đăng ký giao dịch trên hệ thống, nhằm giúp người mua nhà có thêm thông tin tham khảo, hạn chế rủi ro. Song, khách hàng vẫn hoang mang, lo sợ rủi ro khi mua căn hộ dự án hình thành trong tương lai. Phía chủ đầu tư thu tiền bán nhà, ngân hàng nhận tài sản bảo đảm nên luôn “nắm đằng chuôi”. Còn người mua nhà hiện chưa có gì trong tay, đối mặt rủi ro “tiền mất, tật mang”, bị cuốn vào vòng kiện tụng phức tạp.

Theo Hải Hà/Thời báo Kinh Doanh