Mới đây, CBRE vừa công bố báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM quý 1/2024. Cụ thể, giá chào thuê bất động sản bán lẻ tại thị trường Hà Nội và TP.HCM duy trì mức tăng nhờ vào nguồn cung mới hạn chế kể từ năm 2020. Còn tỷ lệ lấp đầy văn phòng 2 thị trường này ghi nhận tích cực.
TỶ LỆ LẤP ĐẦY TĂNG
Theo báo cáo của CBRE, thị trường bán lẻ Việt Nam giai đoạn 3 tháng đầu năm 2024 tiếp tục cho thấy diễn biến khả quan với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tiếp tục đà tăng. Hầu hết các giao dịch thuê được ghi nhận trong quý đều từ các thương hiệu nước ngoài mở rộng tại Hà Nội và TP.HCM thuộc đa dạng các ngành hàng từ thời trang, ăn uống đến siêu thị.
Nổi bật trong quý 1 là hoạt động khai trương của hai nhãn hàng thời trang cao cấp là Rene Caovilla tại Union Square, TP.HCM và The Hour Glass Opera mở tại số 63 Lý Thái Tổ, Hà Nội. Trong quý vừa qua, tập đoàn Vingroup cũng thoái vốn thành công Vincom Retail với giá trị thương vụ lên đến 39,1 nghìn tỷ đồng.
Theo như khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của CBRE vào tháng 3/2024, nhu cầu mở rộng và nâng cấp của các thương hiệu bán lẻ giữ ở mức khả quan, chiếm đến 42% tổng số yêu cầu thuê lớn nhất trong quý 1, nhu cầu thuê mới mặt bằng xếp thứ 2 với 34%.Trong quý 1 năm nay, thị trường Hà Nội chào đón một dự án mới là khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội với 10.581m2 diện tích cho thuê.
Giá chào thuê bất động sản bán lẻ tại thị trường Hà Nội và TP.HCM duy trì mức tăng nhờ vào nguồn cung mới hạn chế kể từ năm 2020.
Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 163,2 USD/m2/tháng, tăng 13,4% so với năm trước. Tỷ lệ trống khu vực trung tâm giảm xuống còn 1,7%, giảm 3,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Còn TP.HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,8% so với năm trước. Tỷ lệ trống khu vực trung tâm ở mức 4,7%, giảm 1,1 điểm phần trăm so với quý 1/2023. Diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm cả hai thành phố đều ở ngưỡng rất thấp.
Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức giá thuê tăng trưởng tốt. Mức giá thuê ngoài trung tâm tại Hà Nội đạt 30,6 USD/m2/tháng, tăng 13,9% so với năm trước. Tại TP.HCM, mức giá thuê cùng khu vực tăng mạnh lên 53,3 USD/m2/tháng, tương đương với mức tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2023 do một số trung tâm tái cơ cấu khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội và TP.HCM đạt lần lượt 89% và 90%, tăng nhẹ theo năm.
Báo cáo của CBRE cho hay, trong thời gian kinh tế gặp nhiều thách thức, tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tuy có biến động, nhưng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế. Xu hướng các trung tâm được lấp đầy bởi nhiều khách thuê lớn hơn ngày càng rõ rệt, nhằm đảm bảo cung cấp cho khách mua sắm trải nghiệm đa dạng với đầy đủ dịch vụ cộng thêm.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám Đốc, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM nhận định: “Trong thời gian kinh tế gặp nhiều thách thức, tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tuy có biến động, nhưng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế. Xu hướng các trung tâm được lấp đầy bởi nhiều khách thuê lớn hơn ngày càng rõ rệt, nhằm đảm bảo cung cấp cho khách mua sắm trải nghiệm đa dạng với đầy đủ dịch vụ cộng thêm.”
Bà Thanh nói thêm, dự kiến trong năm năm tới, tổng nguồn cung mới trung bình mỗi năm ở Hà Nội và HCM khoảng 65.000m2, thấp hơn 57% so với trung bình của 10 năm vừa qua. Vì nguồn cung mới hạn chế, ít dự án quy mô hoàn thành, nhưng sẽ ít khan hiếm hơn trong những năm vừa qua, CBRE kỳ vọng giá thuê tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, cụ thể tăng từ 2-3% tại khu vực ngoài trung tâm, và 5-8% tại khu vực trung tâm.
GIAO DỊCH CHỦ YẾU TỪ DI DỜI VÀ MỞ RỘNG
Cũng trong khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á -Thái Bình Dương của CBRE, đối với thị trường văn phòng, nhu cầu thuê tại toàn khu vực Châu Á – TBD có sự cải thiện với mức độ quan tâm thuần. Mức chênh lệch giữa các câu trả lời tích cực và tiêu cực trên 7 khu vực khảo sát đều ở mức dương, bao gồm các thị trường văn phòng lớn như Trung Quốc, Nhật Bản, Hong Kong...
Bên cạnh đó, nền kinh tế châu Á dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 4,5% trong năm 2024, cao hơn năm 2023 và tiếp tục là khu vực đóng góp lớn nhất cho tăng trưởng kinh tế toàn cầu. Trong bối cảnh đó, thị trường văn phòng Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, tiếp tục có những dấu hiệu cải thiện trong quý đầu năm 2024 với mức giá thuê của hai hạng đều tăng.
Về nguồn cung, thị trường văn phòng Hà Nội đón nhận một tòa nhà hạng B mới là tòa Vinacomin Tower, bổ sung thêm cho thị trường gần 30.000m2 diện tích trong tòa nhà có thể cho thuê (NLA). Trong khi đó, TP.HCM tuy không ghi nhận nguồn cung mới nhưng tòa nhà Etown 6 chuẩn bị khai trương đầu tháng 4 năm nay cũng đã đạt tỷ lệ cam kết cho thuê khoảng 20%.
Giá thuê trung bình tại TP.HCM ghi nhận sự cải thiện, với mức giá thuê hạng A đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 2,6% so với quý trước và cũng là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm trở lại đây, còn mức giá thuê trung bình hạng B đạt 26 USD/tháng, tăng 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Còn mức giá thuê hạng A tại TP.HCM tăng chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đã bắt đầu lấp đầy. Ngoài ra, một số tòa nhà đã hoàn thành việc tu sửa, cải tạo cũng kỳ vọng mức giá thuê tăng theo.
Trong khi đó ở Hà Nội, mức tăng giá thuê có phần chậm hơn so với TP.HCM, với mức giá thuê trung bình hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, tăng 0,7% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó, giá thuê hạng B không có sự thay đổi theo quý, vẫn ở mức 14,5 USD/m2/tháng. Giá thuê hạng A tăng lên do có một dự án ở khu vực trung Tâm nâng cấp lên để đạt chứng chỉ LEED Platinum và một dự án khác ở khu vực Phía Tây ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.
Ở thị trường Hà Nội, diện tích hấp thụ quý này đạt hơn 15.500m2, đạt gần 80% tổng diện tích hấp thụ của năm 2023, phần lớn đến từ tòa hạng A mới và các tòa hạng B hiện hữu, cho thấy những tín hiệu tích cực của thị trường. Tỷ lệ trống của các dự án hạng A ghi nhận tích cực khi đạt 20,0%, giảm 0,7 điểm phần trăm theo quý. Ngược lại, tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 18,6%, tăng 1,2 điểm phần trăm theo quý và 6,7 điểm phần trăm theo năm, do có dự án mới ra mắt.
Tại TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy văn phòng khả quan hơn so với Hà Nội khi trong quý đầu năm 2024, thị trường này ghi nhận hai giao dịch lớn trên 10.000m2 tại các tòa nhà văn phòng mới khai trương trong năm 2023 và hai giao dịch này đều có yếu tố mở rộng diện tích của các tập đoàn quốc tế.
Theo đó, tổng diện tích cho thuê mới của thị trường TP.HCM trong quý 1/2024 là gần 28.000m2 sàn và tỷ lệ trống của hai hạng tại đây cũng có sự cải thiện so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 16,1% và 9,3%, giảm 2,5 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với quý trước tương ứng với mỗi hạng.
“Mặc dù phần lớn diện tích hấp thụ mới vẫn đến từ các tòa nhà mới nhưng triển vọng kinh tế tích cực hơn vẫn giúp cho tâm lý của chủ nhà tự tin trong việc giữ hoặc cân nhắc tăng giá thuê”, CBRE cho hay.
Về nguồn cầu, cả Hà Nội và TPHCM tỷ lệ giao dịch với mục đích di dời và mở rộng đều chiếm phần lớn, lần lượt đạt 54% và 32% tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE.
Điều này cho thấy sự tăng trưởng và phát triển của các doanh nghiệp và tổ chức tại hai thành phố. Về ngành nghề khách thuê, nhóm ngành tài chính - ngân hàng - bảo hiểm và sản xuất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng diện tích giao dịch quý này, với tỷ lệ lần lượt là 38% và 31%, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của các lĩnh vực này và nhu cầu tăng cường hạ tầng văn phòng để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp này.
Trong các quý tiếp theo của năm 2024, CBRE dự kiến thị trường bất động sản văn phòng ở Hà Nội sẽ có thêm gần 60.000m2 nguồn cung mới từ các dự án văn phòng hạng A chất lượng cao tại khu vực ngoài Trung tâm. Điều này đồng nghĩa với việc trong giai đoạn này, chủ nhà cần có thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách thuê, chẳng hạn như cung cấp các điều khoản cho thuê có lợi ích cao hơn cho khách thuê.
Khác với diễn biến này, văn phòng hạng B dự kiến không có thêm nguồn cung mới, giá thuê sẽ duy trì ở mức ổn định và tỷ lệ trống có thể được ghi nhận tích cực hơn. Từ năm 2025 trở đi, khi lượng nguồn cung mới tăng chậm lại, dự kiến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ có sự cải thiện rõ rệt hơn.
Trong bối cảnh thị trường TP.HCM không có nguồn cung mới hạng A tại khu vực trung tâm trong năm 2024, giá thuê văn phòng hạng A hiện hữu, đặc biệt tại khu vực trung tâm sẽ được hưởng lợi từ điều này và sẽ tiếp tục tăng. Các dự án hạng B đang ở giai đoạn hoàn thiện đều nằm tại khu vực ngoài trung tâm sẽ khiến cho giá văn phòng hạng B trung bình tại TP.HCM dự kiến không có nhiều thay đổi.
“Thị trường văn phòng TP.HCM đang có nhiều hoạt động cho thuê tích cực hơn so với thị trường văn phòng tại Hà Nội và được dẫn dắt bởi các giao dịch thuê có diện tích lớn tại các tòa nhà mới hoàn thành. Theo thống kê của CBRE, các tòa nhà văn phòng mới khai trương tại TP.HCM trong năm 2023 có tỷ lệ lấp đầy trung bình lên đến 60%, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các tòa nhà mới có tiêu chuẩn chất lượng cao và chứng chỉ xanh”, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM nhận định.
