Năm 2017 thị trường bất động sản tiếp tục đà khởi sắc với những điều chỉnh chiến lược đầu tư, kinh doanh linh hoạt
Nguồn cung dồi dào
Ấm lên từ giữa năm 2015 và sôi động trong năm 2016, thị trường bất động sản trở thành điểm nhấn trong bức tranh kinh tế Việt Nam năm qua. Những yếu tố như kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng đầu tư, phát triển nhà ở cùng chính sách tín dụng hỗ trợ người mua nhà… đã kích thích thị trường “hồi sinh” đáng kinh ngạc.
Trong năm 2016, thị trường đón nhận nguồn cung lớn từ các dự án bất động sản mới, dự án tái khởi động cùng chiến dịch truyền thông, mở bán hàng rầm rộ. Các sản phẩm mới như condotel, officetel, soho… xuất hiện phổ biến hơn, còn các sản phẩm cao cấp như biệt thự, shophouse lại hấp dẫn nhờ chính sách hỗ trợ vốn và cam kết lợi nhuận từ 8-11%/năm.
Tuy vậy, thị trường vẫn đang bị mất cân đối khi các chủ đầu tư đua phát triển dự án ở phân khúc tầm trung và cao cấp, mà dường như “bỏ quên” sản phẩm bình dân đang còn quá ít. Đơn cử, nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội ước tính chiếm tới 1/3 tổng số căn mở bán mới trong quý 1/2016…
Theo thống kê của CBRE, lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh trong quý 2/2016 với nguồn cung hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán từ 16 dự án (tăng 14% so với quý trước). Lượng tiêu thu đạt 5.279 căn hộ, tăng 52% so với quý trước và sản phẩm cao cấp, hạng sang chiếm tới 45% số này.
Còn theo báo cáo mới công bố 10/1/2017 của Savills, trong quý 4/2016, thị trường đón nhận nguồn cung “khủng” tới 21.670 căn hộ, tăng 27% theo quý và 35% theo năm. Trong đó, tiêu thụ được khoảng 6.730 căn bán được, tăng 19% theo quý và 5% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ giảm 2 điểm phần trăm theo quý và giảm 9 điểm phần trăm theo năm, đạt 31%. Có thể thấy, cung hàng đang có xu hướng tăng nhanh hơn cầu thị trường, khiến cho sự lệch pha cung- cầu có dấu hiệu đáng ngại hơn. Tồn kho bất động sản tăng cao sẽ làm sụt giảm hiệu quả đầu tư.
Đáng chú ý, nguồn cung biệt thự, liền kề gia tăng nhanh trong năm 2016, riêng quý 4 có tới 35.000 căn tung ra thị trường Hà Nội, nhưng tiêu thụ chỉ đạt 766 giao dịch, tăng 129% so với quý trước. Và quý 1/2017 thị trường sẽ có thêm 2.300 căn biệ thự, liền kề từ loạt 3 dự án lớn của tập đoàn Vingroup.
Theo Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong tháng 10/2016, Hà Nội có khoảng 1.300 giao dịch nhà thành công (tăng 18,2% so với tháng trước). Còn thị trường TP.HCM tiêu thụ đạt 1.225 sản phẩm (tăng 16,7%). Thế nhưng, lượng lớn giao dịch thành công chủ yếu ở các dự án nhà ở trung và cao cấp, trong khi giao dịch rất ảm đạm ở phân khúc nhà ở giá bình dân do nguồn cung hạn chế.
Nhưng năm 2017 nguồn cung sẽ có sự điều chỉnh tích cực hơn, hướng mạnh vào phân khúc nhà đáp ứng nhu cầu của số đông người dân. Theo Savills dự báo, năm 2017 sẽ có khoảng 77 dự án gia nhập thị trường Hà Nội với hơn 50.000 căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc trung cấp được đầu tư ở các quận huyện ngoại thành.
Dè chừng “bong bóng” bất động sản
Sự sôi động của thị trường trong hai năm gần đây khiến cho dòng vốn đầu tư, tín dụng ngân hàng chảy mạnh vào bất động sản. Điều này đã từng gây ra nợ xấu “khủng” cho hệ thống ngân hàng và được ví như “cục máu đông” đáng sợ của nền kinh tế hồi năm 2011-2012.
Đến thời điểm này, ngay trên đà hồi phục của bất động sản thì các cảnh báo về nguy cơ “bong bóng” tái diễn đã được nhận diện từ sớm.
Tại hội nghị tổng kết năm 2016 vừa qua, Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng thẳng thắn chỉ rõ những tồn tại trong việc quản lý đầu tư, xây dựng ở đô thị.
“Hiện đang có tình trạng đầu tư rất mạnh vào đô thị, cần phải hết sức thận trọng. Nếu không quản lý chặt chẽ sẽ dẫn tới “bong bóng” bất động sản, dư thừa nguồn cung”, ông Dũng cảnh báo, chỉ rõ sự lệch pha cung- cầu thị trường nhà ở đô thị, mà sản phẩm trung – cao cấp chiếm đa số. Do vậy, ngành xây dựng phải tập trung quản lý và hướng thị trường phát triển theo đúng nhu cầu nhà ở của người dân về chất lượng, giá cả phù hợp thu nhập…
“Bong bóng” bất động sản tái diễn được nhận diện và cảnh báo sớm
Nhận định lạc quan về thị trường, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, “bong bóng” bất động sản xuất hiện trong giai đoạn 2008-2013 khi thị trường hội tụ các yếu tố như: bất ổn kinh tế vĩ mô, tín dụng tăng “nóng” vào bất động sản, sự buông lỏng quản lý…
“Năm qua kinh tế vĩ mô hiện đang ổn định, tín dụng bất động sản chỉ ở mức 8,5-9%, siết chặt quản lý… đã làm giảm thiểu nguy cơ tái diễn “bong bóng” bất động sản thời gian tới”, ông Quang nói, cho rằng các doanh nghiệp đã chủ động cải thiện cơ cấu hàng hoá phù hợp nhu cầu, tăng sản phẩm nhà giá rẻ và định hướng minh bạch, phát triển bền vững.
“Sẽ không phát triển bất động sản với bất kỳ giá nào để tạo ra những sản phẩm không có người mua hoặc vượt quá xa khả năng thanh toán của người dân”, là quan điểm điều hành của Chính phủ trong phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn tới.
Do đó, năm 2017 Chính phủ xác định nhiệm vụ trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, người nghèo. Thị trường đang kỳ vọng các “ông lớn” như Vingroup, Coteccons, Eurowindow, Geleximco… sẽ đi đầu, dẫn dắt thị trường hướng vào sản phẩm nhà ở giá bình dân mà nhu cầu đang rất lớn.
Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Xây dựng kiểm soát thị trường bất động sản, tái cấu trúc thị trường với xây dựng chiến lược nhà ở quốc gia, kế hoạch phát triển nhà ở các địa phương theo dài hạn, trung hạn.
Năm 2017 thị trường bất động sản dự báo tiếp tục đà khởi sắc với sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp, dự án mới. Lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp, tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược đầu tư bài bản và chính sách bán hàng cạnh tranh… sẽ là những yếu tố giúp thị trường tăng trưởng cao và hiệu quả hơn.
Ngọc Quang
>> Phó thủ tướng cảnh báo “bong bóng” bất động sản
