Theo báo cáo ngành bất động sản nhà ở của Công ty Chứng khoán VNDirect, lượng tiêu thụ nhà ở trong quý 4/2022 vẫn ảm đạm do nhu cầu mua nhà suy giảm. Nguồn cung căn hộ mới ở cả TP.HCM và Hà Nội trong quý 4/2022 lần lượt sụt giảm 81% so với cùng kỳ và 38% so với cùng kỳ. Điều này dẫn đến lượng tiêu thụ giảm mạnh 80% so với cùng kỳ và 63% so với cùng kỳ.
Cùng với đó, giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và Hà Nội trong quý 4/2022 giảm 1-3% so với quý trước, ngoại trừ phân khúc trung cấp tăng 2-5% so với quý trước. Giá thứ cấp bất động sản liền thổ trong quý 4/2022 đi ngang ở TP.HCM nhưng giảm 8% so với quý trước ở Hà Nội.
Đã có những động thái tích cực
Trước những bối cảnh đó, mới đây, Chính phủ đã tổ chức hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”. Sau hội nghị, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp cho thị trường bất động sản. Cụ thể, đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay.
Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.
Tuy nhiên, hiện tại rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao, nhiều chủ đầu tư đã thất bại trong lần “kiểm tra” đầu tiên trên thị trường này. Trong đó, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản.
Theo VNDirect ước tính khoảng 23.000 tỷ đồngtrái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong 2023 và có gần 90% đến từ nhóm bất động sản.
Ngoài ra, nhóm nghiên cứu tại VNDirect cũng ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011- 2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011. Trong khi đố, thời gian này, cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu nhà ở.
“Chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở, giảm lệch cung cầu trong bối cảnh nguồn cung căn hộ bình dân chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022”, VNDirect khẳng định.
Bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030.
Do đó, phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.
Tháo gỡ phù hợp với tình hình thực tiễn
Hiện nay, Chính phủ và các cơ quan chức năng đang quyết tâm tháo gỡ vướng mắc liên quan đến chính sách cho bất động sản. Tuy nhiên thị trường vẫn chưa thể phục hồi lại như giai đoạn trước đây.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, chưa bao giờ cụm từ “hỗ trợ”, “giải cứu” bất động sản được nhắc đến nhiều như hiện nay. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang có nhiều yếu tố bất thường. Nhưng trong thời gian gần đây, những tác động của thị trường bất động sản đã được nhìn nhận theo hướng tích cực.
Theo ông Lực, cơ chế chính sách liên quan thị trường bất động sản gồm hai nhóm chính sách ngắn hạn và nhóm trung dài hạn đều đang được Chính phủ tháo gỡ.
Về ngắn hạn, Chính phủ quyết liệt tập trung tháo gỡ rào cản về pháp lý, giúp hàng trăm dự án được giải tỏa, kéo dòng tiền chảy theo, quan trọng là lấy lại niềm tin cho thị trường.
Tiếp theo về vấn đề vốn, hiện nay nóng nhất là về trái phiếu doanh nghiệp. Nếu các doanh nghiệp bất động sản không mua lại thì khoản nợ trái phiếu là rất lớn. Nhiều doanh nghiệp lớn đang rất vất vả đàm phán, thương lượng... để giải quyết trái phiếu đáo hạn, điển hình như Tập đoàn Novaland những ngày qua.
“Nghị định sửa đổi nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được gấp rút sửa đổi dù mới ban hành tháng 9/2022 sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp phù hợp thực tiễn tình hình”, ông Lực nói.
Nhóm thứ hai là về vốn tín dụng liên quan thị trường bất động sản cũng được Chính phủ tập trung tháo gỡ như giãn - hoãn nợ, tiếp tục giãn - hoãn thuế, tiền thuê đất...
Với hàng loạt điểm nghẽn về pháp lý, chính sách tín dụng được khẩn trương tháo gỡ, áp dụng trong thời gian tới, chuyên gia tài chính nhận định, khoảng từ cuối quý 3/2023 trở đi thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên và khởi sắc. Bởi lúc này các doanh nghệp đã ổn định được tâm lý, những chính sách tác động tới thị trường cũng sẽ rõ ràng hơn, cộng thêm là gói hỗ trợ được triển khai.
“Gói hỗ trợ 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đang đề xuất về bản chất thì giống với gói 30.000 tỷ đã triển khai trước đây. Tuy nhiên, lần này phải có đề án đầy đủ và lớp lang để phát triển nhà ở xã hội. Rút kinh nghiệm từ gói hỗ trợ trước đây”, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm.
