Trong báo cáo vừa công bố, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: "Bất động sản nhà ở thương mại nhìn chung còn trầm lắng. Nguồn cung chưa được cải thiện bởi vẫn đang trong quá trình chờ sửa luật. Nhiều dự án bị “đắp chiếu” do các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản trong thời gian dài. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng chưa thể triển khai vì pháp luật chưa thực sự cởi mở".
Nguồn cung khan hiếm, giao dịch giảm
Cũng theo báo cáo trên, năm 2022 nguồn cung bất động sản nhà ở thương mại rất khan hiếm. Được biết tổng cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19. Đặc biệt, chỉ bằng 28% so với năm 2018 (năm chưa xảy ra đại dịch với 180.000 sản phẩm).
Cùng với đó, trong năm vừa rồi rất hiếm các dự án mới được phê duyệt Trong những dự án được phê duyệt, chủ yếu là các dự án thương mại, dịch vụ và gần như không có dự án nhà ở thương mại nào được phê duyệt. Do đó, thị trường bất động sản nhà ở thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.
Mặt khác, nguồn cung căn hộ cao cấp lại tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019. Ở thị trường này, nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền, chiếm 44%, sau đó đến căn hộ cao cấp chiếm 37%, căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.
Theo VARS nguồn cung trong tương lai sẽ ngày càng đa dạng với sự xuất hiện của các sản phẩm bất động sản mới, phù hợp với xu thế như chăm sóc sức khỏe, trị liệu, y tế…
Bởi lẽ, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế khan hiếm, do đó tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường cũng không được khả quan. Báo cáo chỉ rõ, tỷ lệ tiêu thị toàn thị trường trong năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng giao dịch của năm 2021 và chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Trong khi đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắc Lắk…
Tuy nhiên, từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Đặc biệt trong quý 3/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch. Còn những tháng cuối năm 2022, nhu cầu ở thực mặc dù lớn nhưng lượng giao dịch vẫn thấp do thiếu vắng nguồn cung. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền chiếm 47%, căn hộ cao cấp chiếm 29%, căn hộ trung cấp chiếm 17% và căn hộ bình dân chiếm 6%.
Giá căn hộ chung cư khó giảm
Nguồn cung, lượng giao dịch giảm nhưng nửa đầu năm 2022 giá bán vẫn nằm ở ngưỡng cao, đến cuối năm giá thành sản phẩm đã có xu hướng quay về giá trị thực.
Theo đó Hội môi giới bất động sản Việt Nam, sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ sinh tồn giữa khó khăn. Bởi vì, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.
Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, mặc dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhưng giá bán vẫn ở mức cao.
Trong khi đó, diễn biến đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh. Nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung hiếm đã đẩy giá bán lên cao. Lực "cầu F0" hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển. Cuối năm 2022, thị trường xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.
Cho nên giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra các cơn sốt đất. Mặc dù vậy phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào như chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 6% so với hồi đầu năm 2022, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao.
Báo cáo cũng cho thấy, các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá. Các chủ đầu tư cũng áp dụng các chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng.
Giải pháp thúc đẩy
Để thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng có sự phục hồi trở lại, các nhà quản lý cần những giải pháp kịp thời. Từ đó thị trường bất động sản mới được bắt nhịp như trước kia.
Tại tọa đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023", Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Vương Duy Dũng cho biết, để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng qua tổ công tác đã nắm bắt được và báo cáo Thủ tướng. Thủ tướng đã có chỉ đạo rất cụ thể, quyết liệt.
Theo đó, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… Nghị định này quy định đầy đủ, đồng bộ để các địa phương áp dụng, thực hiện, tránh tình trạng lúng túng vòng vèo, kéo dài trình tự thủ tục. Cách làm như thế cũng góp phần tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện.
Cùng với đó, liên quan tới nội dung quy hoạch, thị trường bất động sản hiện nay có sự lệch pha cung cầu, đặc biệt thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch sẽ dẫn tới hậu quả cho thị trường bất động sản và làm cho cung cầu của thị trường không phù hợp. Cũng ảnh hưởng tới tính minh bạch, ổn định của thị trường…
Vì vậy, với nội dung này, ngay trong công điện của Thủ tướng đã có yêu cầu và chỉ đạo các địa phương một nhiệm vụ hết sức quan trọng là đẩy mạnh rà soát và trình phê duyệt cũng như phê duyệt điều chỉnh các quy hoạch, từ quy hoạch chung tới phân khu, chi tiết… để làm cơ sở triển khai thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở trên địa bàn.
“Đây là một trong những nhiệm vụ Thủ tướng giao cho các địa phương. Điều này rất quan trọng để khắc phục những tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản. Với chỉ đạo này, sẽ góp phần điều chỉnh lại thị trường, điều chỉnh lại cơ cấu, giá và làm cho thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn”, ông Dũng nhấn mạnh.
