Tại báo cáo “Bất động sản phía Đông Hà Nội” của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường này có nhiều tiềm năng trong tương lai, với sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng.
Chuyển mình theo xu hướng
Hiện nay, các dự án phát triển ở khu vực phía Đông Hà Nội gần như đều là các dự án đại đô thị được đầu tư bài bản bởi các chủ đầu tư uy tín, có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ, mật độ xây dựng thấp.
Điển hình là đại đô thị Ecopark, chuỗi đô thị ở phía Đông Hà Nội của Vingroup là điểm nhấn kéo toàn bộ đô thị phía Đông Hà Nội phát triển theo. Cộng hưởng với sự phát triển hạ tầng và giá bán tăng cao của các dự án, giá đất một số khu vực quanh các dự án đại đô thị được đẩy lên cao, lên tới 50% so với trước.
“6 tháng đầu năm 2023, trong bối cảnh khó khăn chung, thị trường bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội vẫn duy trì ổn định với nhiều tiềm năng phát triển. Các dự án đại đô thị gần như đã bán hết giỏ hàng sơ cấp. Các dự án đã bàn giao đều đã và đang có tỷ lệ dân cư ở đông, một phần từ lượng dân cư mua để ở, một phần từ các hộ kinh doanh thuê với giá rẻ nhờ các chính sách thu hút dân cư hấp dẫn”, báo cáo nêu rõ.
Thực tế, đây là khu vực dẫn đầu nguồn cung đang hiện hữu, tính đến hết quý 1/2023, khu vực phía Đông Hà Nội đã cung cấp cho thị trường hơn 77.000 sản phẩm. Trong năm 2022, khu vực phía Đông Hà Nội ghi nhận khoảng 11,500 sản phẩm mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị trong quần thể Vinhomes Ocean Park.
Theo ước tính của VARs, trong 6 tháng đầu năm 2023, khu vực phía Đông Hà Nội ghi nhận 7 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường hơn 2150 sản phẩm. Trong đó có 1700 căn hộ chiếm 30% nguồn cung căn hộ mở bán mới của Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên. Căn hộ là phân khúc chủ đạo, chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất của khu vực phía Đông Hà Nội mở rộng. Giao dịch chủ yếu đến từ các dự án chung cư
Tỷ lệ hấp thụ chung toàn khu vực trong quý 6 tháng đầu năm 2023 đạt khoảng 30%, tương đương khoảng gần 700 giao dịch, chủ yếu đến từ các dự án chung cư. Đại đa số là khách hàng trẻ, khách hàng khu vực phía Đông Hà Nội chủ yếu đến từ các quận trung tâm Hà Nội, các tỉnh phía Bắc.
Các khách hàng có thu nhập cao, là chủ doanh nghiệp hay kinh doanh tự do hoặc các gia đình trung lưu trẻ tuổi có tích lũy mua nhằm mục đích thay đổi không gian sống hay để dưỡng già.
Riêng trong giai đoạn 2018 - 2020, khách hàng ở khu Đông đa số mua đầu tư, tỷ lệ mua để ở tăng dần và thành đa số trong giai đoạn 2020 - 2021. Khu vực phía Đông Hà Nội hiện đang là một trong những lựa chọn được tầng lớp trí thức và chuyên gia nước ngoài hướng tới.
Nhiều yếu tố “thuận"
Theo báo cáo của VARs, bất động sản phía Đông Hà Nội sẽ đón nhiều ảnh hưởng tích cực, như huyện Gia Lâm đã trình phương án lên quận. Năm 2022, huyện hoàn thành 15/16 chỉ tiêu kế hoạch thành phố giao, trong đó có 7 chỉ tiêu vượt kế hoạch. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu do huyện quản lý tăng vượt kế hoạch. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng nhanh tỷ trọng dịch vụ.
Trong khi đó, kinh tế Long Biên duy trì tốc độ tăng trưởng khá, tốc tăng giá trị sản xuất bình quân hàng năm ở mức cao từ 15-21%/năm; mục tiêu thu nhập bình quân đầu người năm 2025 đạt 107 triệu đồng/người/năm, tăng 23% so với năm 2022.
Đồng thời, quy hoạch đô thị Văn Giang có tính chất là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, giáo dục - đào tạo của khu vực. Đây cũng là đầu mối giao thông, giao lưu quan trọng của vùng Thủ đô Hà Nội, vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước.
Hạ tầng giao thông ngày càng được chú trọng đầu tư, triển khai xây dựng. Động lực thu hút đầu tư phát triển, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động trong thời gian tới. Quỹ đất còn nhiều, phù hợp để phát triển dự án lớn với giá cả phải chăng.
Tuy nhiên, khu vực này thu nhập bình quân đầu người còn thấp, chất lượng nhân lực yếu, khoảng cách về giá bán giữa khu vực nội đô và khu vực phía Đông Hà Nội không còn nhiều.
Sớm dẫn đầu về nguồn cung căn hộ
Đánh giá về thị trường bất động sản khu Đông thời gian tới, VARs dự kiến, nguồn cung sẽ tăng trưởng mạnh. Nhiều công trình hạ tầng đồng bộ đã và đang triển khai, đi vào hoạt động tạo kết nối mạnh mẽ với lõi nội đô và các tỉnh thành lân cận. Thúc đẩy phát triển kinh tế nhanh và mạnh, dần định hình thành tâm điểm kinh tế quan trọng tại miền Bắc trong thời gian tới.
Cùng với phân khúc bất động sản nhà ở đô thị, bất động sản công nghiệp chắc chắn sẽ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn tới ở khu vực phía Đông Hà Nội.
Dự kiến 3 năm tới, khu vực phía Đông Hà Nội sẽ trở thành nơi dẫn đầu thị trường về nguồn cung căn hộ cao tầng với khoảng gần 92.000 căn hộ. Nguồn cung tương lai tại Hưng Yên sẽ thu hút khách mua để ở cũng như nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh lân cận
Quy hoạch tầm nhìn 2030, dân số dự kiến sẽ tăng lên 1,05 triệu dân, tăng 39% so với năm 2022. Để đáp ứng nhu cầu của số lượng dân số tăng dự kiến này, sẽ cần thêm 9 triệu m2 nhà ở, tương đương nguồn cầu 75 nghìn đơn vị nhà ở trong thời gian tới.
Hạ tầng được chú trọng đầu tư sẽ tạo tăng trưởng, tỷ lệ đô thị hóa và số lượng các khu kinh tế lớn ở khu vực này. Cũng đồng nghĩa với tăng trưởng việc làm, tăng trưởng dân số và lao động.
Hiện tăng trưởng kinh tế mạnh chắc chắn sẽ tạo tăng trưởng lực cầu đầu tư và nhu cầu của thị trường bất động sản. Nhu cầu cao từ lượng lớn dân cư theo làn sóng dịch chuyển từ khu vực trung tâm thành phố Hà Nội và tầng lớp trung lưu ở các tỉnh thành lân cận mong muốn có không gian sống đa tầng, tiện ích đồng bộ, chất lượng cao.
Làn sóng dịch chuyển dây chuyền sản xuất về Việt Nam, đặc biệt là khu vực miền Bắc của các doanh nghiệp nước ngoài. Kéo theo nhu cầu về nơi ở cao cấp cho các chuyên gia quốc tế tăng mạnh. Nhu cầu thực tế này không được đáp ứng đủ tại các thủ phủ công nghiệp gần Hà Nội như Bắc Ninh, Hải Dương… sẽ dịch chuyển sang khu vực phía Đông Hà Nội, nơi đã có sẵn cộng đồng dân cư chất lượng cao từ các khu đô thị đáng sống trước kia.
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng theo sự điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp của các dự án và việc mở bán các phân khu khác cao cấp hơn so với quý trước. Giá bán thứ cấp nhiều khả năng tiếp tục có xu hướng giảm so với đỉnh sốt trong quý tiếp theo nhưng với tốc độ chậm hơn.
Tuy nhiên, cũng khó giảm sâu bởi giá đầu tư ban đầu cao và nhu cầu hiện hữu vẫn lớn. So với mức giá mua trực tiếp từ chủ đầu tư, với mức giá hiện tại, nhà đầu tư vẫn lãi nhiều.
Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư đồng bộ, hiện đại. Tiện ích, dịch vụ phát triển lên một tầng cao mới, đủ đáp ứng mọi nhu cầu của người. Cùng với sự đô thị của Hà Nội sẽ là động lực tăng trưởng giá bất động sản trong trung và dài hạn.
