Theo báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 vừa được JLL công bố, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15.
Mặc dù vẫn tiếp tục nằm trong nhóm "bán minh bạch" (Semi-Transparent), tuy nhiên Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.
Dữ liệu của JLL và LaSalle cho thấy, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm "minh bạch thấp", với những hạn chế điển hình như dữ liệu thị trường khan hiếm và khung pháp lý phức tạp, thiếu rõ ràng, đặc biệt gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong các vấn đề sở hữu bất động sản.
Năm 2016, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia đã đánh dấu bước ngoặt đầu tiên, thể hiện cam kết hướng tới các chuẩn mực và cải cách quốc tế.
Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm "bán minh bạch", với năm 2024 được xem là "giai đoạn nền tảng" tập trung hoàn thiện khung pháp lý gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực; Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng.
Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực, với mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với các thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, JLL Việt Nam đánh giá, việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ.
"Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng vững chắc hơn rất nhiều, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì. Làn sóng đổi mới đồng bộ bắt đầu vào năm 2025, từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính cho đến các định hướng kinh tế đã mang lại những kết quả tích đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng”, bà Trang phân tích.
Đặc biệt, 2026 ghi nhận số liệu 7 tháng đầu năm đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và cao kỷ lục trong 10 năm qua. "Đây là minh chứng rõ nhất cho thấy Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương", Tổng Giám đốc, JLL Việt Nam chỉ ra
Trong khi đó, tại thị trường "bán minh bạch" như Việt Nam hiện nay, dữ liệu vẫn còn phân mảnh và hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt 60%-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày.
Cơ cấu nguồn thông tin cũng đảo ngược, kinh nghiệm chuyên gia chiếm tới 40%, khảo sát thị trường 40%. Trong khi dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20%. Điều này đồng nghĩa với chi phí thu thập thông tin cao hơn, khả năng kiểm chứng khó khăn hơn và rủi ro pháp lý cao hơn so với các thị trường minh bạch cao.
"Khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao. Việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường", ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam nhận định.
Ông Phước nhận định, nếu Việt Nam có thể chuyển sang nhóm “minh bạch”, sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ được cải thiện đáng kể. Chẳng hạn, nếu tỷ trọng dòng vốn mà thị trường tiếp cận được tăng từ mức khoảng 1,3% lên 5%, quy mô cơ hội đã có sự thay đổi rất lớn.
Theo chuyên gia JLL, các quỹ đầu tư quốc tế thường phải cân nhắc kỹ rủi ro khi tham gia những thị trường có dữ liệu hạn chế, quy định chưa đồng nhất hoặc khó kiểm chứng về tài sản. Khi mức độ minh bạch được nâng lên, chi phí thẩm định và mức độ bất định trong quá trình ra quyết định đầu tư cũng có thể giảm xuống.