Bình Dương: Vì sao Sở TNMT từ chối hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất 43 ha của Kim Oanh Group?

Tài sản đang bị điều tra vẫn đem đi huy động vốn

Ngày 2/12/2019, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (thành viên của Kim Oanh Group) đã có Công văn gửi Sở TNMT Bình Dương về việc kiến nghị cho Công ty TNHH Đầu tư Tân Phú (Công ty Tân Phú) thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị Thương mại Dịch vụ Tân Phú.

Ngày 11/2/2020, trả lời Công văn của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh, Sở TNMT Bình Dương cho rằng: Chưa có cơ sở giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Phú do ngày 21/12/2019, Công an tỉnh Bình Dương đã có công văn số 678/PC03 đề nghị việc ngăn chặn giao dịch quyền sử dụng đất đối với 2 khu đất 43 ha và 145 ha tại phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

Không những thế, mới đây, vào ngày 08/04/2020, CQCSĐT Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố bắt tạm giam 3 lãnh đạo Tổng Công ty CP Sản xuất xuất nhập khẩu Bình Dương (TCT Bình Dương) liên quan đến những sai phạm tại DA khu Đô thị - Thương mại - Dịch vụ Tân Phú (KĐT Tân Phú) 43 ha thuộc Công ty TNHH Đầu tư Tân Phú (Công ty Tân Phú).

Trong đó, Nguyễn Văn Minh (Chủ tịch Hội đồng thành viên); Trần Nguyên Vũ (thành viên Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc TCT Bình Dương) đã bị bắt tạm giam 4 tháng. Riêng Huỳnh Thanh Hải (nguyên thành viên Hội đồng thành viên đại diện phần vốn góp của TCT Bình Dương, hiện là Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Đầu tư và Quản lý dự án Bình Dương, trực thuộc TCT Bình Dương) được tại ngoại để phục vụ công tác điều tra.

Tuy không được văn phòng đăng ký đất đai cho phép, tài sản thuộc về vụ án đang bị điều tra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 43 ha đã bị Công ty CP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (thành viên của Kim Oanh Group, đơn vị “thâu tóm” Công ty Tân Phú) mang đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông OCB khi chưa được Văn phòng đăng ký đất đai cho phép.

Cụ thể, ngày 28/2/2020, Ngân hàng TMCP Phương Đông – Sở giao dịch TP.HCM đã ký hợp đồng tín dụng với Công ty Tân Phú. Trước đó, nhóm công ty Kim Oanh và Công ty Tân Phú đã ký cam kết về việc thế chấp dự án 43 ha kể trên.

Không đủ điều kiện ngân hàng vẫn cho thế chấp?

Theo đó, điều kiện và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã được quy định rõ trong Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định rõ ràng 2 trường hợp:thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325), Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm và Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo quy định, khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp.

Thủ tục cuối cùng là, tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Theo Điểm d, Khoản 1, Điều 15, Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp đảm bảo, quy định về việc từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm như sau, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở.

Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay ngân hàng đã hoàn tất.

Như vậy, việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường là một thủ tục bắt buộc đối với mọi dự án thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.

Việc Ngân hàng TMCP Phương Đông giải ngân vốn khi chưa được Văn phòng đăng ký đất đai cho phép là trái quy định pháp luật. Không những thế, việc ngân hàng nhận thế chấp dự án này còn đẩy hàng trăm khách hàng đã “góp vốn” vào đây có nguy cơ mất trắng, khi quy trình xử lý tài sản của vụ án sẽ ưu tiên giải quyết tài sản cho ngân hàng trước khách hàng.

Khách hàng đứng trước nguy cơ mất trắng

Năm 2018, sau khi thâu tóm được khu đất vàng có diện tích 43ha với giá rẻ, Kim Oanh Group đã tiến hành động thổ dự án Khu đô thị Tân Phú rao bán và huy động vốn rầm rộ.

Thế nhưng, ngay sau thời điểm khởi công, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã tiến hành kiểm tra, lập biên bản vi phạm hành chính và ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Tân Phú. Công ty Tân Phú  tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng. Sở Xây dựng  yêu cầu ngừng thi công cho tới khi đủ thủ tục xin phép xây dựng theo quy định...

Mặc dù chưa đủ điều kiện thi công, song thông qua nhiều hình thức khác nhau, Kim Oanh Group đã tổ chức huy động vốn của hàng trăm cá nhân, đơn vị thông qua “hợp đồng vay tiền”. Mục đích của các “hợp đồng vay tiền”, "hợp đồng góp vốn" là thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dự án Khu đô thị Tân Phú.

Trong đó, có hợp đồng thể hiện mỗi mét vuông đất, tại dự án Khu đô thị Tân Phú có giá lên tới hơn 43,2 triệu đồng/m2, gấp 74 lần mức giá Công ty Tân Phú mua lại đất của TCT Bình Dương trước đây. Và giá 43,2 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng nhà, chi phí quản lý khu dân cư và lệ phí trước bạ sang tên... Phải chăng, bản chất của những "hợp đồng vay tiền", "hợp đồng góp vốn" là việc phân lô, bán nền, trái quy định của luật pháp ?

Theo tài liệu có được, chỉ tính từ thời điểm tháng 7/2018 đến hết tháng 10/2019, Kim Oanh Group đã có 615 giao dịch được chuyển tiền qua ngân hàng, theo số tài khoản của của Công ty Tân Phú, với tổng số tiền hơn 466,4 tỷ đồng (chưa kể lượng giao dịch tiền mặt). Thậm chí, có giao dịch, với  tổng giá trị chuyển nhượng lên đến hơn 37 tỷ đồng và tháng 1/2019 đã chuyển cho Công ty Tân Phú hơn 33,3 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ một dự án đã được Kim Oanh huy động vốn từ cả ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, đây lại là tang vật của một vụ án hình sự, việc xử lý tài sản sẽ theo quy định của nhà nước, nợ ngân hàng sẽ được ưu tiên hơn. Tại nhiều dự án bất động sản đã xảy ra tình trạng này, khi chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng đã thu lại dự án quyền lợi khách hàng đã bị bỏ ngỏ.