Theo kết luận thanh tra, dự án Five Star Eco City có đến 4 lần điều chỉnh quy hoạch. Đối với giai đoạn 1 của dự án, đến thời điểm thanh tra, Công ty Năm Sao đã được UBND tỉnh Long An ban hành 2 quyết định giao 373.226 m2 đất để thực hiện dự án.
Trong đó, 203.589 m2 đất ở và 169.637 m2 đất xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh. Công ty Năm Sao đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 292.035 m2 đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài.
Qua quá trình thanh tra, Bộ cho biết, UBND tỉnh Long An ban hành các Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với Công ty Năm Sao theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Việc xác định giá đất đối với diện tích 8.584m2 đất ở nông thôn (giai đoạn 1) giao cho Công ty Năm Sao thực hiện dự án theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong việc tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp với các các quy định của Luật Đất đai.
Đồng thời, Công ty Năm Sao được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 4.114 m2 đất thuộc quy hoạch hành lang đường giao thông tỉnh lộ 826 và 835B là chưa phù hợp với quy định của Chính phủ.
Bên cạnh đó, công ty được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 88.446 m2 đất xây dựng công trình công cộng tại dự án với mục đích sử dụng là đất ở nông thôn, nguồn gốc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là không đúng với mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Đặc biệt, thửa đất thể hiện trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Công ty Năm Sao không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.
Diện tích cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều phần diện tích với mục đích sử dụng khác nhau, nhưng không được thể hiện theo từng thửa đất trên quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt là chưa phù hợp với quy định của Chính phủ.
Theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 giai đoạn 1 của dự án. tổng diện tích đất ở được phê duyệt là 181.903,78 m2, nhưng Công ty Năm Sao được giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 203.589 m2 đất ở (chênh lệch 21.685,22 m2).
Qua kiểm tra, phần diện tích đất chênh lệch này được quy hoạch để xây dựng nhà trẻ mẫu giáo, đất trạm y tế, đất công trình thương mại nên việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là không phù hợp quy định của pháp luật.
Công ty Năm Sao được UBND tỉnh Long An giao 373.226 m2 đất để thực hiện dự án Five Star Eco City (giai đoạn 1), nhưng công ty đã sử dụng và thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên diện tích 394.827,46 m2, vượt 21.601,46 m2 đất được giao. Đây là hành vi chiếm đất, vi phạm quy định của Chính phủ.
Công ty Năm Sao đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ngoài ra, việc xác định giá đất đối với diện tích 156.069 m2 đất ở nông thôn (giao đất đợt 2, 3 giai đoạn 2) giao cho Công ty Năm Sao thực hiện dự án theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp so sánh trong việc tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ.
Bên cạnh đó, các thửa đất thể hiện trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty Năm Sao không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp. Diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều phần diện tích với mục đích sử dụng khác nhau nhưng không được thể hiện theo từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt là chưa phù hợp với quy định.
Phần lớn diện tích đất được giao cho Công ty Năm Sao nhưng chưa triển khai xây dựng các hạng mục, công trình đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, tiến độ sử dụng đất chậm dẫn đến dự án không đảm bảo về tiến độ đã được phê duyệt, vi phạm quy định của Luật Đất đai năm 2013.