Hiện nay, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” (hệ số K) đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng”. Điều này so với bảng giá đất chưa sát thực tiễn, đã “bỏ sót” rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”, thậm chí lên đến “hàng ngàn tỷ đồng” tại các đô thị lớn.
Làm sao để minh bạch?
Tại công văn, HoREA cho rằng, không có “phương pháp định giá đất” nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này, nên Hiệp hội đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị “dưới” hoặc “trên 200 tỷ đồng” so với bảng giá đất, như tinh thần của Công văn số 477/UBND-ĐT ngày 17/2/2022 của UBND TP.HCM.
Việc quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.
Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, luôn luôn “nắm đằng chuôi”, do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bàng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.
Hiệp hội cũng nếu ý kiến, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất “trên 200 tỷ đồng” , nên “chiếc áo 200 tỷ đồng chỉ mặc vừa” với các địa phương trên.
Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” thì cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” để áp dụng “hệ số K” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng”.
Nhận định về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, trường hợp vẫn quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư”.
Đồng thời, việc cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để “d) Thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” (dự án lấn biển). Trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các “vùng đất mới” không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong bảng giá đất của địa phương.
Các chủ đầu tư “dự án lấn biển” hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để “đánh thức” một khu đất “hẻo lánh” thành “khu đất có tiềm năng phát triển” thì cũng không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các “khu đất có tiềm năng phát triển” này, mà chỉ có “phương pháp thặng dư” là “phương pháp định giá đất” phù hợp, nên rất cần thiết giữ lại “phương pháp thặng dư” để áp dụng chó các trường hợp này.
Trong khi đó, “phương pháp thặng dư” là thực hiện trên cơ sở “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” và do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự còn nhiều “bất cập, hạn chế”.
Dẫn đến kết quả định giá đất theo “phương pháp thặng dư” trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy, có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Do vây, theo ông Châu, để áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì phải “công thức hoá, lượng hoá” hoạt động “ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản” và “ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản” gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được “lượng hoá”, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua.
Muốn hiệu quả cần 2 điều kiện
Đối với việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để đảm bảo hiệu quả, HoREA cho rẳng cần phải có 2 điều kiện cụ thể.
Điều kiện thứ nhất, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định theo thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI); hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận, để phấn đấu trong khoảng 05 năm tới đây sẽ xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.
Song, “bất cập và hạn chế lớn nhất” của công tác xây dựng “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” là chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực do một số nguyên nhân.
Cụ thể, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu thuế chuyển nhượng nhà đất bằng 2% giá trị hợp đồng, không phân biệt việc chuyển nhượng nhà đất có lãi, hòa vốn hoặc bị lỗ; thời gian chờ hoàn thành Đề án 06, xây dựng Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, nhằm xây dựng “cơ sở dữ liệu lớn quốc.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị xem xét việc quy định “phương pháp định giá đất hàng loạt” để thực hiện xây dựng bảng giá đất, mà trên thực tế nước ta đã áp dụng để xây dựng bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất.
Nhưng, sau khi hoàn thành “Đề án 06”, xây dựng được Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, cơ sở dữ liệu lớn về giá đất thì Nhà nước nắm được giá đất đến từng thửa đất theo thời gian thực.
“Phương pháp định giá đất hàng loạt” gần như tích hợp tất cả các “phương pháp định giá đất”, mà hiện nay còn được tăng cường thêm sức mạnh và tính hiệu quả thông qua kết quả của “Đề án 06”, trí tuệ nhân tạo (AI) và thuật toán xác suất thống kê để tính chỉ số giá đất trung bình của Bảng giá đất.
Điều kiện thứ hai, phải xây dựng được “các hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp theo từng khu vực, như TP.HCM chia thành 5 khu vực giá đấ); hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và 1 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 01 hoặc một số “hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.
“Một vấn đề cũng rất cần đặt ra là Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quan điểm “không tận thu”, “lọt sàng xuống nia” vì Nhà nước nếu có thu ít một chút thì doanh nghiệp và người dân có thêm tiền một chút sẽ sử dụng số tiền “dôi thêm” này để đầu tư hay tiêu dùng góp phần kích thích tổng cầu đầu tư và tổng cầu tiêu dùng đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội”, ông Châu nêu ý kiến.
