Trong nhiều năm, bất động sản luôn được xem là kênh trú ẩn hấp dẫn nhất của dòng tiền tại Việt Nam. Giá đất tăng cùng tốc độ đô thị hóa, hạ tầng mở tới đâu thị trường nóng tới đó, còn tâm lý sở hữu tài sản khiến đất đai dần trở thành biểu tượng của tích lũy và gia tăng tài sản. Nhưng phía sau những cơn sốt kéo dài ấy là một thực tế ngày càng rõ nét: giá nhà đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là người trẻ và lao động đô thị. Khi thị trường phát triển quá mạnh theo logic đầu cơ và kỳ vọng tăng giá, câu chuyện “an cư” dường như đang trở nên xa vời hơn với số đông. Chính trong bối cảnh đó, những định hướng mới về phát triển nhà ở được đưa ra gần đây được xem như tín hiệu cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi sâu sắc hơn.
NHÀ LÀ ĐỂ Ở, KHÔNG PHẢI ĐỂ ĐẦU CƠ
Ngày 22/5, Chánh Văn phòng Trung ương Đảng Nguyễn Hải Ninh đã ký ban hành Thông báo số 64-TB/VPTW thông báo kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc với một số cơ quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.
Theo kết luận, lãnh đạo cấp cao của Đảng nhấn mạnh quan điểm: “Quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội”. Định hướng này cho thấy chính sách nhà ở sẽ không còn được nhìn nhận đơn thuần là câu chuyện thị trường bất động sản, mà trở thành một cấu phần quan trọng của chiến lược an sinh, năng suất lao động và ổn định xã hội.
Thông báo cũng khẳng định phát triển nhà ở phải gắn với quy hoạch đô thị, nông thôn, bảo đảm an ninh đô thị, an ninh nông thôn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
Trước đó vào chiều 19/5, phát biểu tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về thực hiện Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm khẳng định tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và là thước đo tiến bộ xã hội.
Theo Tổng Bí thư, Chủ tịch nước, nhà ở không chỉ là vấn đề của ngành xây dựng hay chính sách hỗ trợ người nghèo mà phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, đất đai, công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư.
Ông đánh giá thời gian qua nhiều chính sách đã được ban hành để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển nhà ở. Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng mục tiêu đề ra và thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế của xã hội. "Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản", Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh.
Chiều 25/5, tại trụ sở Chính phủ, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì cuộc làm việc với UBND TP Hà Nội và các bộ, ngành về phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn Thủ đô. Cuộc làm việc nhằm khẩn trương triển khai các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.
Thủ tướng yêu cầu Hà Nội ưu tiên làm điểm trước, phải đi tiên phong, khẩn trương rà soát toàn bộ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn và quỹ đất, quỹ nhà tài sản công đang sử dụng kém hiệu quả để có phương án sắp xếp, phát triển mô hình nhà ở cho thuê; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong tháng 6 năm 2026. Thủ tướng nêu rõ, các cơ chế thí điểm của Hà Nội nếu thực hiện hiệu quả sẽ nhân rộng ra cả nước.
Đồng thời, chủ động rà soát nhu cầu, đối tượng, cơ chế đầu tư xây dựng và triển khai mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn, bảo đảm chất lượng đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở của những người sinh sống, làm việc tại Hà Nội; phấn đấu thực hiện khởi công một số dự án trong tháng 6/2026. Người đứng đầu Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chủ trì nghiên cứu, đề xuất Thủ tướng Chính phủ chính sách tín dụng ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê dài hạn theo hướng lãi suất ổn định, thời hạn vay phù hợp với chu kỳ hoàn vốn của dự án.
Mới đây, trong quá trình triển khai các dự án trọng điểm liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội cũng đang đưa ra một số định hướng mới nhằm kiểm soát thị trường bất động sản và ưu tiên nhu cầu ở thực. Một trong những đề xuất đáng chú ý là mô hình khu đô thị đa mục tiêu.
Theo lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, thành phố kỳ vọng mô hình này không chỉ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị mà còn giúp điều tiết giá nhà, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
Điểm đáng chú ý là phần nhà ở thương mại trong các khu đô thị dạng này có thể sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 3 năm kể từ thời điểm mua bán.
Đại diện thành phố cho biết, quy định trên được xây dựng nhằm giảm tình trạng mua đi bán lại trong ngắn hạn, hạn chế đầu cơ đẩy giá và đưa thị trường về mặt bằng hợp lý hơn. Việc kéo dài thời gian được phép chuyển nhượng cũng được xem là giải pháp để sàng lọc nhu cầu ở thực, thay vì dòng tiền đầu tư lướt sóng.
Không dừng ở đó, Hà Nội còn dự kiến áp dụng cơ chế kiểm soát lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại trong các dự án đa mục tiêu. Theo đề xuất, mức lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư sẽ bị khống chế ở ngưỡng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Trong nhiều năm, bất động sản là lĩnh vực phản chiếu rất rõ tốc độ tăng trưởng và quá trình đô thị hóa của nền kinh tế. Giá đất tăng cùng hạ tầng, dòng tiền tín dụng chảy mạnh vào địa ốc, tài sản liên tục tăng giá đã hình thành một chu kỳ mà ở đó, tâm lý sở hữu và tích sản gần như trở thành mặc định. Người dân mua nhà không chỉ để ở mà còn để giữ tiền, chống lạm phát, đầu tư cho tương lai. Doanh nghiệp phát triển dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá của thị trường hơn là khả năng khai thác dòng tiền thực tế.
Mô hình đó giúp thị trường tăng trưởng rất nhanh trong suốt hơn một thập kỷ. Nhưng đi cùng với tốc độ tăng trưởng là sự mất cân đối ngày càng lớn. Những khu đô thị cao cấp liên tục mọc lên, trong khi người trẻ ở các đô thị lớn lại ngày càng khó mua nổi một căn hộ phù hợp với thu nhập. Giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng lương, còn thị trường thì ngày càng phụ thuộc vào tín dụng, đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tài sản tiếp tục tăng giá.
Có lẽ vì vậy mà lần này, với khẳng định “quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân”, thị trường bất động sản dường như hiểu rằng câu chuyện đang được đặt lại từ gốc rễ. Nhà ở sẽ không còn chỉ được nhìn như một loại hàng hóa tài chính đơn thuần, mà được kéo trở lại gần hơn với chức năng xã hội của nó: nơi ở, sự ổn định và khả năng tạo dựng cuộc sống cho đại bộ phận người dân.
TỪ LOGIC ĐẦU CƠ SANG LOGIC SỬ DỤNG THỰC
Điểm đáng chú ý nhất trong định hướng mới nằm ở tư duy, nhà nước sẽ không bao cấp nhà ở nhưng cũng không để thị trường hoàn toàn tự điều tiết. Chỉ riêng câu chữ này đã cho thấy bất động sản Việt Nam có thể sắp bước sang một giai đoạn rất khác so với trước đây.
Ông Trần Hậu, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Hà Nội, cho rằng điều đáng chú ý nhất trong định hướng mới không nằm ở câu chuyện hỗ trợ nhà ở xã hội đơn thuần, mà là sự thay đổi trong tư duy phát triển thị trường bất động sản. Theo ông Trần Hậu, trong nhiều năm, thị trường tăng trưởng chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản và đòn bẩy tài chính, khiến bất động sản dần trở thành công cụ tích sản thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. “Khi lợi nhuận từ đất đai hấp dẫn hơn sản xuất kinh doanh, dòng tiền sẽ bị hút mạnh vào đầu cơ tài sản. Điều này giúp thị trường tăng nhanh nhưng cũng tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập thực tế của người dân”, ông Hậu nhận định.
Theo vị này, việc nhấn mạnh yếu tố “nhà ở phù hợp khả năng chi trả” cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc dài hạn, nơi giá trị sử dụng thực sẽ dần thay thế tư duy tăng giá tài sản đơn thuần. Ông Hậu cho rằng thời kỳ “mua đâu cũng thắng” có thể sẽ qua đi, thay vào đó thị trường sẽ phân hóa mạnh giữa bất động sản phục vụ nhu cầu thực và các sản phẩm tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng.
“Đây không phải là câu chuyện thị trường suy giảm, mà là quá trình trưởng thành hơn của bất động sản Việt Nam. Những dự án gắn với hạ tầng, khu công nghiệp, nhu cầu ở thật và khả năng khai thác dòng tiền ổn định sẽ có nhiều dư địa phát triển hơn trong chu kỳ mới”, ông Hậu cho biết.
Trong một thời gian dài, thị trường vận hành theo logic tăng trưởng tài sản. Đất đai tăng giá tạo ra lợi nhuận nhanh hơn nhiều ngành sản xuất kinh doanh khác. Điều đó khiến dòng tiền xã hội bị hút mạnh vào bất động sản. Không ít người coi đất đai là kênh tích sản an toàn nhất, trong khi doanh nghiệp cũng ưu tiên phát triển các phân khúc có biên lợi nhuận cao như căn hộ hạng sang, biệt thự hay shophouse.
Hệ quả là thị trường hình thành một nghịch lý kéo dài nhiều năm: nguồn cung cao cấp dư thừa nhưng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân lại thiếu nghiêm trọng. Nhiều khu đô thị có giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng tỷ lệ cư dân thực tế rất thấp. Trong khi đó, người lao động và các gia đình trẻ ở đô thị phải dành phần lớn thu nhập để thuê nhà hoặc chấp nhận sống xa trung tâm với chất lượng sống hạn chế.
Sự mất cân đối ấy không chỉ là câu chuyện của thị trường địa ốc mà còn tác động trực tiếp tới năng suất lao động và sức cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế. Khi chi phí nhà ở quá cao, người lao động khó tích lũy, tiêu dùng xã hội suy giảm và khả năng giữ chân lực lượng lao động chất lượng cao tại các đô thị lớn cũng trở nên khó khăn hơn.
Đó là lý do định hướng phát triển nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê lần này mang ý nghĩa lớn hơn nhiều so với một chính sách hỗ trợ an sinh đơn thuần. Nó cho thấy Nhà nước đang muốn tái định hình dòng vốn của thị trường: thay vì chỉ chạy theo tăng giá tài sản, bất động sản phải quay về phục vụ nhu cầu ở thực và tạo ra giá trị khai thác dài hạn.
Thực tế, đây là xu hướng mà nhiều nền kinh tế châu Á đã trải qua. Khi giá bất động sản tăng quá nhanh và vượt khỏi khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu, mô hình đô thị buộc phải thay đổi. Nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần quan trọng để duy trì sức cạnh tranh của đô thị và bảo đảm ổn định xã hội.
Tại Việt Nam, điều này càng trở nên cấp thiết khi quá trình công nghiệp hóa đang bước vào giai đoạn mới. Các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai đang thu hút lượng lớn lao động và chuyên gia, nhưng lại thiếu nghiêm trọng hệ thống nhà ở phù hợp. Trong nhiều khu công nghiệp, công nhân vẫn phải sống trong những khu trọ chật hẹp, thiếu hạ tầng xã hội cơ bản, trong khi nguồn cung căn hộ cho thuê chuyên nghiệp gần như chưa phát triển tương xứng.
Nếu thị trường chuyển hướng sang mô hình “khai thác dòng tiền – vận hành tài sản – phát triển nhà cho thuê”, đây sẽ không chỉ là thay đổi của bất động sản mà còn là thay đổi của cả cấu trúc đô thị và dòng vốn nền kinh tế.
CUỘC SÀNG LỌC ÂM THẦM
Điều khiến thị trường hiện nay thận trọng không nằm ở nguy cơ sụp đổ đồng loạt, mà nằm ở việc chu kỳ tăng trưởng dễ dàng có thể đang đi đến hồi kết. Giai đoạn “mua đâu cũng thắng” nhiều khả năng sẽ không còn kéo dài như trước.
Trong bối cảnh dòng tiền tín dụng không còn quá dồi dào, lãi suất khó giảm sâu và thị trường bắt đầu nhấn mạnh yếu tố sử dụng thực, bất động sản sẽ phân hóa ngày càng mạnh. Những tài sản chỉ tăng giá dựa trên kỳ vọng quy hoạch, tin đồn hạ tầng hoặc tâm lý đám đông sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn rất nhiều.
Đất nền ở các khu vực xa trung tâm, thiếu dân cư thực, thiếu hạ tầng và không tạo ra dòng tiền khai thác có thể sẽ là nhóm chịu tác động rõ nhất nếu thị trường bước vào giai đoạn kiểm soát đầu cơ mạnh hơn. Tương tự, các sản phẩm cao cấp có giá trị rất lớn nhưng tỷ suất cho thuê thấp cũng sẽ không còn hấp dẫn như trong giai đoạn dòng tiền rẻ trước đây.
Ngược lại, những bất động sản gắn với hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, trung tâm việc làm và có khả năng tạo dòng tiền ổn định lại có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Khi thị trường chuyển từ tư duy “lướt sóng tài sản” sang “khai thác hiệu quả tài sản”, giá trị thực sẽ dần thay thế kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Điều này cũng buộc doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi mô hình phát triển. Thay vì chỉ tập trung mở rộng quỹ đất và chờ thị trường tăng giá, doanh nghiệp sẽ phải chú trọng nhiều hơn tới năng lực vận hành, pháp lý, chất lượng dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.
Tất nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng. Nếu siết đầu cơ quá nhanh trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp chưa được cải thiện, thị trường có thể rơi vào trạng thái thanh khoản yếu, kéo theo khó khăn cho doanh nghiệp và hệ thống tài chính. Vì vậy, bài toán lớn nhất trong giai đoạn tới không chỉ là kiểm soát thị trường, mà còn phải tạo ra được nguồn cung nhà ở đủ lớn, đủ hợp lý và có tính bền vững.
Dù vậy, có thể thấy một điều rất rõ: bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Sau nhiều năm phát triển chủ yếu dựa trên đà tăng giá tài sản, thị trường đang được yêu cầu quay trở lại với giá trị cốt lõi, phục vụ con người, phục vụ nhu cầu ở thực và phục vụ sự phát triển dài hạn của nền kinh tế.
