Theo IMF, nền kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng tích cực trong năm 2022-2023, cao hơn mặt bằng chung của khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, đạt lần lượt 7% và 6,2%. Về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, ngân hàng nhà nước đã kiểm soát tốt, tính đến tháng 10/2022 tăng trưởng tín dụng tính đạt 11,5%. Đối với lãi suất, trong tháng 11 lãi suất tiền gửi tăng vọt làm giảm áp lực tỷ giá và kiểm soát lạm phát, đồng thời tăng nguồn vốn cho các ngân hàng.
Điều đáng nói, tất cả yếu tố trên sẽ tác động trực tiếp lên đặc biệt tâm lý người dân, nhà đầu tư và các doanh nghiệp. Do đó, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản căn hộ nói riêng sẽ có lợi thế để phục hồi và phát triển mạnh mẽ.
Nguồn cung vẫn giảm
Theo báo cáo thị trường bất động sản căn hộ 2022 của One Housing, nguồn cung mới trong năm 2020-2021 đã có sự sụt giảm đáng kể và tiếp tục xu hướng đó trong năm 2022. Trong 9 tháng đầu năm 2022, số căn mở bán đất gần 14.000 căn, chỉ tương đương 50% nguồn cung mới năm 2019. Phân khúc căn hộ cao cấp liên tục mở rộng thị phần ở thị trường Hà Nội và tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới ở TP.HCM, trong khi đó nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm.
Hai thị trường này, ghi nhận việc phân hóa nguồn cung theo trục Đông - Tây. Thị trường Hà Nội dẫn dắt bởi nguồn cung từ khu vực phía Tây và phía Đông với gần 90% thị phần. Tại TP.HCM, khu Đông dẫn đầu nguồn cung nhờ vào các dự án đại đô thị quy mô lớn. Phân khúc cao cấp vẫn chiếm lĩnh nguồn cung mới và không chỉ tập trung ở khu vực trung tâm, nguồn cung phân khúc giá cao dần lan rộng ra các quận ngoại thành.
Vì vậy, các chủ đầu tư tiếp tục chuyển hướng sang các căn hộ với diện tích nhỏ hơn để duy trì sự cân bằng giữa diện tích căn hộ và khả năng chi trả của người mua.
Thị trường Hà Nội và TP.HCM là những thị trường bất động sản sôi nổi nhất cả nước, vì thế sự dịch chuyển hay thay đổi nguồn cung sẽ ảnh hưởng chung đến bất động sản cả nước.
Thực tế, nguồn cung ra thị trường rất hạn chế, dẫn đến lượng hấp thụ cũng bị sụt giảm. Trong giai đoạn 2018-2019, trung bình mỗi năm thị trường ghi nhận lượng giao dịch cao đạt hơn 34.000 căn hộ bán được. Bước sang hai năm 2020-2021, số căn tiêu thụ chỉ đạt gần 17.000 mỗi năm, giảm một nửa so với giai đoạn trước Covid 19. Tuy nhiên, mức hấp thụ toàn thị trường ngang bằng với nguồn cung ở cả hai thành phố, phản ánh nhu cầu nhà ở dẫn duy trì tích cực.
Báo cáo của One Housing cho biết, thị trường bất động sản chứng kiến sự phục hồi trong 9 tháng đầu năm 2022, nhưng cả nguồn cung và cầu đều bị hạn chế. Do chịu sự tác động của lạm phát tăng cao cùng hàng loạt các lo ngại như siết tín dụng và lãi suất liên tục tăng, gây áp lực tài chính của chủ đầu tư và người mua nhà gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay. Trong bối cảnh đó, các dự án bất động sản đảm bảo pháp lý trở thành lựa chọn ưu tiên, giúp tối ưu đồng vốn đầu tư trong trường hợp lạm phát, trượt giá và giảm thiểu rủi ro.
Ngoài ra, các dự án tiến độ xây dựng nhanh, nhà đầu tư thấy tận mắt và chứng kiến tận nơi sẽ được ưa thích hơn dự kiến sẽ được yêu thích hơn các sản phẩm chưa thành hình.
Theo đó One Housing dự báo, nguồn cung căn hộ sẽ duy trì ở mức vừa phải, tương đương giai đoạn Covid 19 và sẽ mở rộng nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Trong giai đoạn 2022-2023, thị trường sẽ chào đón khoảng hơn 20 nghìn căn mở bán mới mỗi năm. Nguồn cung mới không còn nằm trong bán kính 10km tính từ trung tâm thành phố mà đang mở rộng ra bán kính 15-20km trong những năm tiếp theo.
Bên cạnh việc quỹ đất trống còn nhiều, cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu tại các khu vực cửa ngõ như Văn Giang - Hưng Yên ở Hà Nội hay thành phố Thủ Đức ở TP.HCM.
Nhu cầu nhà ở dài hạn sẽ tăng
Hiện nay nguồn cung căn hộ ra thị trường đang hạn chế, nhưng nhu cầu mua nhà ở dài hạn của người dân tăng. Theo quy luật cung-cầu, khi nguồn cung giảm mà sức mua lại tăng, chứng tỏ thị trường bất động sản căn hộ sẽ có sức mua lớn và phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.
Báo cáo của One Housing chỉ ra, nhu cầu nhà ở tăng do tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, phản ánh được sự gia tăng thu nhập của các hộ gia đình trên diện rộng. Việt Nam được biết đến với dân số vàng, trong đó hơn 50% dân số trong độ tuổi dưới 35 tuổi , tỷ lệ cao nhất so với các nước trong khu vực. Hơn thế nữa, sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp thu nhập trung bình cao tại Việt Nam sẽ tạo cơ sở cho nguồn cầu nhà ở.
Theo dự báo của tổ chức Oxford Economics, đến cuối năm 2030, tầng lớp trung lưu dự kiến chiếm tỷ trọng 46% trên tổng số hộ gia đình, tăng trưởng gấp đôi so với 2020.
Đồng thời, tốc độ tăng trưởng đô thị hóa vẫn đang diễn ra mạnh mẽ là nhân tố không thể thiếu thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang ở mức 37%, dự kiến đạt 41% đến cuối năm 2022 sẽ là động lực lớn cho sự phát triển thị trường bất động sản trong thập kỷ tới.
"Đặc biệt đối với các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu nhà ở duy trì tích cực nhờ tăng trưởng lực lượng lao động nhập cư và gia tăng dân số cơ học hàng năm. Nguồn cầu được củng cố bởi xu hướng quy mô hộ gia đình giảm dần tại các thành phố lớn cũng như việc giới trẻ có xu hướng tách biệt thế hệ ra sống với phạm vi nhỏ hơn", báo cáo chỉ rõ.
Cùng với đó, tầng lớp trung lưu trẻ đang định hình lối sống và tiêu chuẩn bất động sản. Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự dịch chuyển lớn trong xu hướng và thị hiếu lựa chọn bất động sản căn hộ. Những vị trí gần trung tâm thành phố không còn là yếu tố quyết định, mà thay vào đó là các giá trị về trải nghiệm, tinh thần và sức khỏe.
Mặt khác, tầng lớp trung lưu trẻ cũng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn và sẵn sàng đón nhận các xu hướng số hóa mới cũng như đề cao tính bền vững. Điều này sẽ mang lại cơ hội đầu tư mới vào các sản phẩm bất động sản “smart” và “xanh”. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven với nhiều mảng xanh ngày càng rõ nét. Trước tác động của Covid-19, tư duy sống chật hẹp trong trung thành phố đang dần bị loại bỏ, các hộ gia đình đang có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực ngoại thành với nhiều không gian xanh.
“Thị trường chứng kiến nhu cầu gia tăng đối với dự án khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, dịch vụ tiện ích tích hợp đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc, giải trí khép kín. Xu hướng này đang và sẽ tiếp tục là xu hướng thiết yếu trong tương lai. Vì vậy, phân khúc bất động sản căn hộ sẽ phát triện mạnh mẽ hơn nữa trong năm 2023, khi nguồn cung được giải quyết và nhu cầu mua vẫn tăng”, One Housing nhận định.
