Chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng có là điều bình thường?

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM vừa công bố hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn đang bị chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng. Giới phân tích cho rằng, việc cầm cố dự án cho ngân hàng không phạm luật, nhưng có thể gây nhiều hệ lụy.

Nhưng theo một chuyên gia BĐS: “Việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh, luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó”.

Trong thực tế đây là một việc bình thường đối với những dự án thực hiện đúng tiến độ, chủ đầu tư uy tín, thì việc này sẽ có lợi cho cả 3 bên, chủ đầu tư vừa có vốn xoay vòng, ngân hàng vừa có thể cho chủ đầu tư lẫn khách hàng vay, khách hàng lại có thể vay tiền mua nhà với lãi xuất mềm hơn.

Không thể phủ nhận, đây là mối quan hệ tốt có lợi cho cả 3 bên khi dự án được triển khai đúng kế hoạch, nhưng khi tranh chấp xảy ra khách hàng lại là người chịu thiệt thòi đầu tiên.

Mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển VN (BIDV) thông báo về việc chọn tổ chức đấu giá tài sản chung cư Gia Phú, phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, TP.HCM.

Đây là tài sản đảm bảo nợ vay của Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú (P.Linh Trung, Q.Thủ Đức, TP.HCM). Tính đến ngày 30.4.2018, tổng dư nợ của công ty hơn 232,616 tỉ đồng, trong đó nợ gốc gần 89 tỉ đồng, nợ lãi hơn 143 tỉ đồng. Giá khởi điểm đấu giá khoản nợ là 112,148 tỉ đồng - thấp hơn tổng dư nợ một nửa.

Sự việc khiến hàng trăm khách hàng mua căn hộ tại đây đã có đơn kêu cứu khắp nơi lo lắng mất trắng tài sản tích cóp cả đời để mua căn hộ tại đây. Theo người dân mua nhà, tài sản trên đã thuộc sở hữu của người dân theo hợp đồng mua bán, chỉ có người dân mới có quyền định đoạt tài sản này. Trong khi đó, ngân hàng lại muốn bảo toàn vốn tổ chức bán đấu giá, chủ đầu tư bỏ trốn khi xảy ra hàng loạt lùm xùm trong suốt 7 năm qua.

"Tiền chúng tôi mua căn hộ đã thanh toán cho chủ đầu tư Công ty Địa ốc Gia Phú mà ngân hàng có trách nhiệm giám sát kiểm tra công ty Gia Phú để thu tiền về. Nhưng ngân hàng theo dõi giám sát kiểm tra không chặt chẽ, không thu về vào ngay thời điểm đó để chủ đầu tư dùng vào mục đích khác thì đó là trách nhiệm tắc trách của ngân hàng chứ lại gán cho chúng tôi chịu trong khi những người mua này đã có ký kết hợp đồng rõ ràng và đóng tiền đầy đủ. Vì vậy hiện tại chỉ chúng tôi những người mua căn hộ này mới có đủ quyền để định đoạt tài”. Một người dân mua căn hộ tại đây cho biết.

Như vậy, chỉ một tài sản là chung cư Gia Phú nhưng lại có đến 3 bên đều có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, đây chính là điểm không rõ ràng khiến tranh chấp xảy ra rất khó giải quyết.

Theo pháp luật hiện hành, trong trường hợp trên ngân hàng sẽ được ưu tiên. Số tiền còn dư mới xử lý tiếp cho khách hàng, vì đối tượng này không có giao dịch bảo đảm.

Trong cuộc tình "tay 3" với ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng là người "rơi lệ".

Dự án chung cư Gia Phú năm trên địa bàn quận Thủ Đức, gồm 2 block nhà cao 18 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 2 tầng làm trung tâm thương mại và 15 tầng làm chung cư. Công ty Gia Phú do bà Đoàn Thị Hoàn My làm Tổng giám đốc và ông Nguyễn Hùng Nghiêm (chồng bà My) làm Phó tổng giám đốc.

Từ 2012 -2013, chủ đầu tư đã thu rất nhiều tiền của các khách hàng đóng để mua nhà tại dự án (từ 80-100% tổng giá trị căn hộ). Tuy nhiên, khi quá thời hạn bàn giao nhà, khách mới tá hoả phát hiện nhiều căn nhà ở chung cư đã bị bán cho nhiều người.

Ngày 25/4/2015, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM ra quyết định khởi tố hình sự vụ án đối với hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” của Công ty Gia Phú.

Đến ngày 31/8/2016, Viện Kiểm sát Nhân dân (VKSND) TP.HCM có quyết định hủy bỏ quyết định khởi tố bị can, không phê chuẩn lệnh bắt bị can để tạm giam, với lý do chủ đầu tư hết tiền nên không thể tiếp tục thi công dự án.

Chung cư Gia Phú có khoảng 180 căn hộ nhưng được chủ đầu tư bán cho 213 khách hàng. Trong đó, 72 căn hộ bán qua sàn Đất Xanh Đông Á (lúc này đang là thành viên của Tập đoàn Đất Xanh), trong đó có 5 căn Đất Xanh Đông Á bán cho nhiều khách hàng.