Phát biển khai mạc Hội thảo “Chu kỳ khủng khoảng và cơ hội đầu tư BĐS” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 18/7, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó TBT tờ báo này, cho biết: Chu kỳ khủng hoảng kinh tế đã diễn ra cứ 10 năm một lần trong suốt 4 thập kỷ qua. Đó là vào các năm 1979, 1989, 1999, 2009.
“Nếu tiếp tục lặp lại thì năm 2019 sẽ xảy ra khủng hoảng kinh tế và đây chính là thời điểm các nhà đầu tư, trong đó có đầu tư BĐS đang căng mình nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng”, ông Toàn chia sẻ.
Khó xảy ra khủng hoảng BĐS
Thực tế, ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đã bắt đầu đón nhận những dấu hiệu đi xuống, lượng giao dịch và giá bán đều chững lại sau một thời gian tăng nóng. Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết: Nguồn cung nhà ở nói chung trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc bình dân là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn.
Tuy nhiên, theo ông Sơn, thị trường vẫn tương đối ổn định. Việc sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện ven như Q.9, Thủ Đức... chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Các dự án được dần hoàn thiện như tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng quốc lộ 13...
Đồng quan điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng việc quan ngại xảy ra khủng hoảng BĐS là có cơ sở nhưng cần xem xét sâu hơn một số yếu tố khác.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, sẽ khó xảy ra bong bóng BĐS và cũng khó xảy ra khủng hoảng với BĐS, tức là khi bong bóng vỡ. Bởi thực tế khi cơn sốt đất nền bùng nổ, những điều chỉnh về chính sách của nhà nước, sự tỉnh táo của các nhà đầu tư đã kéo bớt tà tăng nóng.
Còn nếu xét trên 3 yếu tố: Thanh khoản, giá cả và giao dịch, thị trường BĐS cũng khó xảy ra khủng hoảng. Bởi hiện nay, thanh khoản vẫn tương đối tốt, giá cả có chững lại hoặc giảm giá nhưng cũng không đáng kể, hoặc chỉ xảy ra ở một số sản phẩm mà trước đó giá đã được đẩy lên quá cao, còn với yếu tố giao dịch, các nhà đầu tư hiện đang ở trong tư thế thận trọng, nghe ngóng thị trường và hoàn toàn không có xu hướng “tháo chạy” như đồn thổi.
Ông Trần Tựu, Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh, chia sẻ: Việc sốt đất và có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS là có thật, nhất là ở các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc nhưng Chính phủ đã có những giải pháp kìm chế kịp thời. Vì vậy, ông cho rằng, doanh nghiệp và nhà đầu tư không nên quá lo lắng.
Dòng vốn vào BĐS đã được kiểm soát tốt
Ở góc độ tín dụng, yếu tố tác động rất lớn đến thị trường BĐS, ông Nguyễn Đức Lệnh - Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM - cho biết: Tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng trong khi cả nước, tỷ lệ này chiếm từ 7-8%. Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo đánh giá của nhiều chuyên gia.
“Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào BĐS không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường BĐS cũng ổn định”, ông Lệnh đánh giá.
Chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín nhận định: Thị trường BĐS rất “nhạy cảm” với dòng vốn. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào từ chính sách tiền tệ cũng sẽ có tác động đến thị trường BĐS.
Theo đánh giá của ông Tín, Ngân hàng Nhà nước đã và đang quản lý dòng tiền, quản lý rủi ro khá tốt. Chính sách về lãi suất, tỷ giá, lạm phát được kiểm soát ở mức ổn định.
“Dòng tiền vào BĐS sẽ tiếp tục được kiểm soát chắt chẽ, nhất là khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm xuống mức 40%, đồng thời tỷ lệ an toàn vốn cũng sẽ được nâng lên”.
Một điểm đáng chú ý, theo phân tích của ông Tín là thị trường BĐS đang dần dần hạn chế sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn từ ngân hàng mà huy động từ nhiều kênh khác như nguồn vốn FDI, nguồn vốn từ các quỹ…
“Với những tín hiệu tốt từ nền kinh tế: GDP tăng 6 tháng đầu năm tăng 6,08%, cao nhất trong vòng 7 năm, lạm phát kiểm soát ở mức 3,29%, dưới mục tiêu, xuất siêu 2,7 tỷ USD, tôi tin thị trường BĐS sẽ ổn định và tiếp tục phát triển trong thời gian tới”, ông Tín khẳng định.
Dù có dấu hiệu giảm tốc nhưng thị trường bất động sản vẫn đang phát triển ổn định
Cơ hội đầu tư BĐS
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS có chu kỳ phát triển nhưng vẫn luôn đầy ắp cơ hội đầu tư. Ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM, thông tin: Đến năm 2020 một số chỉ tiêu sử dụng đất của TP.HCM sẽ có những bước phát triển nhảy vọt.
Cụ thể như thành phố sẽ chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đó nổi bật là đất khu công nghiệp khoảng 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha; Đất ở sẽ tăng đến 7.321 ha và đây là một con số lớn trong khi giai đoạn 2010 - 2015 chỉ khoảng 3.000 ha. Đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ lớn khoảng 4.500 ha và còn lại là đất ở nông thôn.
TP.HCM sẽ mạnh dạn cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại thành để tránh tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời gian trước.
Bên cạnh đó, một số thủ tục hành chính liên quan về đất đai, xây dựng cũng đã rút ngắn. Chẳng hạn thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chỉ còn 15 ngày so với thời gian 57 ngày trước đó, góp phần nhanh đưa sản phẩm vào thị trường hay tạo điều kiện nhu cầu chuyển nhượng.
Về nguồn cầu, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Đại Phúc, nhấn mạnh: BĐS là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Bản thân bà nhận thấy, nguồn cung luôn thiếu so với cầu và thực tế chỉ mới đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu.
Hơn nữa, nhu cầu của người tiêu dùng cũng thay đổi, không chỉ là căn nhà mà là môi trường sống. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư cho cảnh quan, tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện và có thể chiếm đến 40-50% giá thành sản phẩm. Ví dụ Khu đô thị Vạn Phúc quy mô 198ha có sự đầu tư dài hạn, triển khai trong thời gian 10 - 20 năm.
Vì vậy, cái mà doanh nghiệp cần là sự ổn định về chính sách vĩ mô, rút ngắn thời gian triển khai để kéo giảm giá thành…
Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc đối ngoại Tập đoàn An Gia chia sẻ: Theo quan sát của doanh nghiệp, các nhà đầu tư vẫn xem BĐS là kênh đầu tư hấp dẫn, an toàn. Điển hình là đến đầu tháng 8, An Gia mới chính thức tung ra thị trường dự án Sky89, giá bán từ 38 - 42 triệu đồng/m2 nhưng đến nay lượng đặt chỗ đã rất khả quan.
“Các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất lạc quan và tiếp tục rót vốn vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong đó, cuối năm nay, An Gia sẽ công bố việc hợp tác với Quỹ đầu tư Standard Charter để phát triển dự án”, ông Khương nói.
