Theo Viện nghiên cứu DXS-FERI, chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công thời gian qua đã góp phần tạo “cú hích kép” cho thị trường: Vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa nâng sức bật cho bất động sản sản, hình thành mặt bằng giá mới, nhất là các dự án được hưởng lợi từ hạ tầng.
ĐỘNG LỰC KINH TẾ MỚI
Viện nghiên cứu DXS-FERI vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam quý 3 và dự báo quý 4/2025 với chủ đề “Sóng hạ tầng”. Theo Viện DXS-FERI, Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc hạ tầng với quy mô chưa có tiền lệ với 5 trụ cột hạ tầng đang được tập trung triển khai gồm: Đường sắt cao tốc Bắc - Nam, Cao tốc Bắc - Nam phía Đông (giai đoạn hoàn thiện), Sân bay Quốc tế Long Thành, Sân bay Gia Bình (Bắc Ninh), 9 tuyến metro tại TP.HCM theo định hướng TOD (đô thị gắn giao thông).
Các dự án vành đai trọng điểm ở hai đầu đất nước đang bước vào giai đoạn tăng tốc, tạo động lực mới cho tăng trưởng, nâng cấp mạng lưới giao thông quốc gia, góp phần nâng cao liên kết vùng, thuận tiện hơn trong kết nối khu vực.
Riêng tại TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ, dự án vành đai 3 TP.HCM tổng mức đầu tư 76.000 tỷ đồng, chiều dài 76km, đã đưa vào khai thác đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch (8/2025). Các gói thầu còn lại đang thi công, dự kiến hoàn thành năm 2026. Dự án Vành đai 4 quy mô 120.000 tỷ đồng, chiều dài 159km sẽ chọn nhà đầu tư trong 2025, giải phóng mặt bằng trong năm 2025 - 2026, khởi công quý 3/2026, mục tiêu hoàn thành 2028.
Hai tuyến này sẽ giảm tải xuyên tâm vào nội đô, kết nối trực tiếp Long Thành, hệ thống cảng, khu công nghiệp và mạng cao tốc liên vùng, qua đó rút ngắn thời gian vận tải liên tỉnh và mở ra các cực phát triển đô thị, công nghiệp, kho vận dọc tuyến theo mô hình TOD.
Cụm đô thị Bình Dương - TP.HCM - Bà Rịa Vũng Tàu đang hình thành một trục công nghiệp, dịch vụ, cảng biển liên hoàn, rút ngắn thời gian hoàn thành các dự án trọng điểm và giảm áp lực lưu thông nội thành.
Theo ước tính trên nền dữ liệu 2024, GRDP của TP.HCM chiếm khoảng 25% quy mô kinh tế cả nước sau sáp nhập; quy mô đạt khoảng 107 tỷ USD với hơn 13,6 triệu dân, tạo nền tảng để thành phố bắt nhịp các cực tăng trưởng trong khu vực (so sánh tham chiếu: Metro Manila khoảng 141 tỷ USD; DKI Jakarta khoảng 168 tỷ USD; Bangkok khoảng 230 tỷ USD).
Ngày 28/8 vừa qua, TP.HCM đã thông qua nghị quyết quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), xác lập ranh giới TOD bán kính 1.000m từ tâm ga/depot. Khung quy hoạch mới cho phép tăng hệ số sử dụng đất (FAR) tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn; xây cao hơn, mái xanh được quy đổi vào chỉ tiêu đất cây xanh (tỷ lệ 2m² mái = 1m² đất cây xanh); phát triển công viên trên không; khuyến khích hỗn hợp chức năng (ở - thương mại - văn phòng - dịch vụ) và hạn chế sản phẩm nhà ở riêng lẻ thấp tầng trong phạm vi TOD.
“Các thay đổi này dự kiến định hình lại dòng dịch chuyển nhân lực về các trung tâm hành chính mới, đồng thời tái cấu trúc trung tâm hành chính cũ thành không gian công cộng, tiện ích”, báo cáo của Viện DXS-FERI nhấn mạnh.
Hiện tại, TP.HCM đang rà soát quy hoạch TOD để mời gọi đầu tư khi metro số 2 chính thức khởi công, bên cạnh đó TP.HCM cũng tăng tốc đầu tư hai tuyến metro mới gồm Metro số 2 Bình Dương đi từ Ga Hiệp Bình Phước đến Thủ Dầu Một (cũ), hai là tuyến metro số 1 nối dài đến thành phố mới Bình Dương (cũ), hình thành thêm các điểm TOD mới.
BẤT ĐỘNG SẢN TẠO MẶT BẰNG GIÁ MỚI
Việc hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm được tăng tốc đầu tư đã thổi luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản và theo nhận định của Viện nghiên cứu DXS-FERI thì trong những tháng cuối năm 2025, hạ tầng tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường.
Các công trình chiến lược như cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, Sân bay Quốc tế Long Thành, vành đai 3 TP.HCM, vành đai 4 Hà Nội… đồng loạt tăng tốc tiến độ, tạo nên làn sóng lan tỏa mạnh mẽ đến các khu vực vùng ven và vệ tinh đô thị.
Những khu vực “bám hạ tầng - đón công nghiệp” như TP.HCM mới, Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên… đang nổi lên rõ nét, trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trung và dài hạn.
Tại TP.HCM, vùng lõi đang chứng kiến sự khan hiếm về nguồn cung, qua đó định hình lại mặt bằng giá trị của các tài sản khu vực lõi đô thị. Thống kê số liệu cho thấy, bất động sản trung tâm không chỉ giữ giá mà còn tăng trưởng mạnh, cùng với đó, sự giới hạn số lượng dự án bất động sản trung tâm được giới thiệu ra thị trường và mở bán trong thời gian qua đã góp phần để loại hình trở nên độc quyền và hữu hạn.
Cụ thể, các dự án tại trung tâm Sài Gòn (quận 1, quận 4, Bình Thạnh cũ) vẫn duy trì đà tăng trưởng ấn tượng từ 10% đến 30% mỗi năm, điển hình như tại De La Sol, Sunwah Pearl. Mức tăng này phản ánh sự cạn kiệt nguồn cung mới, khiến giá trị của các tài sản hiện hữu không ngừng được đẩy lên cao, thu hút khách hàng đầu tư tích sản.
Đáng chú ý hơn, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển mạnh mẽ sang khu vực Đông TP.HCM (thành phố Thủ Đức cũ), nơi được quy hoạch thành trung tâm mới và đang thiết lập mức tăng giá mạnh mẽ hơn. Các dự án giai đoạn trước như Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đạt mức tăng từ 13% đến 19% mỗi năm, trong khi các dự án hiện tại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật từ 18% đến 27% mỗi năm. Sự tăng trưởng thể hiện sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, khẳng định tính khan hiếm và giá trị bất động sản trung tâm.
Sức nóng của bất động sản vùng lõi đã lan toả rất mạnh mẽ ra các vùng đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An, nhất là khi các vùng này khẳng định vị thế mới khi sáp nhập vào TP.HCM, đồng thời hưởng lợi từ hàng loạt các công trình hạ tầng đã và đang được đầu tư. Thị trường căn hộ tại các vùng này cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, dao động từ 40 – 50 triệu đồng/m2, cá biệt có những dự án đã bán với giá trên dưới 60 triệu đồng/m2.
Theo Viện nghiên cứu DXS-FERI, thị trường bất động sản quý 3/2025 tiếp tục ghi nhận việc tăng giá ở hầu hết các khu vực trên cả nước, trong đó Hà Nội và TP.HCM có mức tăng cao nhất, từ 5 - 7%. Viện này cũng dự báo, thị trường bất động sản quý 4/2025 sẽ tiếp tục tăng với “giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê tăng”, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia” thị trường. Một điểm lưu ý nữa là dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn với sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.
“Thị trường bất động sản Việt Nam đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng mà là sự hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”, Viện DXS FERI nhận định và khuyến cáo nhà đầu tư vẫn cần giữ thái độ cẩn trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn liền hạ tầng phát triển, tránh rủi ro thổi giá.
