Cần có hợp đồng ràng buộc trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư condotel về lợi nhuận chia sẻ cho người mua căn hộ
Trong phiên thảo luận về cam kết và trách nhiệm của chủ đầu tư tại hội thảo Đầu tư condotel tại Quy Nhơn, các chuyên gia đã góp ý các hướng giải quyết để cột chặt trách nhiệm của doanh nghiệp, đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Hiện nay, chính sách chia sẻ lợi nhuận đầu tư condotel được công bố tới người mua được hưởng mức từ 8-12%/năm giá trị căn hộ trong vòng 10 năm khi giao cho chủ đầu tư khai thác, cho thuê. Còn sau thời gian cam kết, việc phân chia lợi nhuận cho thuê condotel ra sao lại ít được chủ đầu tư công khai, còn khách hàng mua BĐS vẫn hoài nghi, lo sợ rủi ro lời hứa gió bay…
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng cho rằng, chính sách chia sẻ lợi nhuận giúp chủ đầu tư dự án condotel bán hàng tốt hơn. Song đưa ra cam kết phải đảm bảo tính khả thi.
“Chúng ta nên xem xét lại điều chỉnh thời hạn cam kết lợi nhuận cho thuê rút ngắn xuống, có thể 5 năm là phù hợp với thị trường Việt Nam. Còn ở Trung Quốc chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận từ 3-5 năm thôi”, ông Lực góp ý.
Về chính sách lợi nhuận, ông Lực bày tỏ lo ngại khi một số chủ đầu tư cam kết trả lãi tới 12-13%/năm là mức quá cao, gây rủi ro cho người mua căn hộ khách sạn. Bởi thực tế, với mức lãi suất huy động ngân hàng hiện từ 4-6%/năm, lãi suất cho vay 8-11%/năm, còn thấp hơn lãi suất cho thuê condotel, liệu có khả thi?
Hơn nữa, sau thời hạn cam kết cho thuê 5 năm, chủ đầu tư cần tính luôn chính sách chia sẻ lợi nhuận cho thuê condotel, đơn cử: căn cứ theo lãi suất huy động ngân hàng trên 5%/năm thì lợi nhuận chia đôi cho chủ đầu tư và chủ sở hữu condotel. Trường hợp lãi suất ngân hàng dưới 5%/năm, thì tính toán như thế nào? Theo ông Lực, để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện cam kết lợi nhuận với người mua thì nên có hợp đồng hợp tác kinh doanh với các điều khoản ràng buộc chặt chẽ về cam kết lợi nhuận, lãi suất giống như hợp đồng tín dụng.
“Vấn đề thanh khoản condotel cũng rất đáng bàn, bởi nhà đầu tư bỏ tiền mua BĐS, đến khi cần bán lại không thể bán được do vướng về mặt pháp lý. Bản thân tôi rất lo vấn đề thanh khoản này”, ông Lực nói.
Để đảm bảo quyền lợi và bảo vệ người mua condotel, Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra một số kiến nghị.
Về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán
Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai.
Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu.
Về Hợp đồng Mẫu (hợp tác kinh doanh) và chế tài
Đối với các bất động sản du lịch, thường người dân sau khi mua sẽ ký hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hình thức time-share với Chủ đầu tư. Việc này dẫn đến nhu cầu cần phải có Hợp đồng Mẫu cho các bên tham khảo, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, đặc biệt là người dân. Ngoài ra cũng cần phải quy định các chế tài cụ thể trong việc thực hiện các quy định của Hợp đồng này, ví dụ như việc hiện nay rất nhiều Chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư là 10-15%/năm sẽ đặt ra vấn đề nếu Chủ đầu tư không thực hiện được cam kết này, thì chế tài xử lý là thế nào?
Về vấn đề sở hữu Condotel của cá nhân nước ngoài
Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Trong khi đó, Luật nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua căn hộ nhà ở và đất nền trong dự án có thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn. Như vậy, trường hợp đối với loại hình BĐS Condotel vừa là căn hộ, vừa là khách sạn, việc áp dụng các quy định của pháp luật về BĐS cho loại hình này đối với cá nhân là người nước ngoài không rõ.
Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu Condotel tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước…
