Condotel gặp khó
Tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” được tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia đã chỉ ra thực trạng và “mổ xẻ” những căn cơ khiến loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) rơi vào tình trạng “lịm dần”.
Theo GS. Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT), trong nhiều năm trở lại đây chúng ta đang đẩy mạnh việc phát triển khu du lịch đi kèm các khu đô thị, nghỉ dưỡng. Khi hình thành những đô thị du lich lớn sẽ kéo theo hệ thống lao động, nhất là các chuyên gia và dòng vốn FDI từ nước ngoài. Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu ở trong các khu đô thị, khu du lịch chất lượng cao. Chính vì thế, thị trường bất động sản hình thành lên những khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp là hoàn toàn hợp lý, lực hút của chúng ta rất mạnh với thị trường này.
“Chúng ta biết rằng, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh từ 2014. Lúc đó các nhà đầu tư đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá cao và tập trung vào phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên đến năm 2018 sự cố Cocobay Đà Nẵng, dự án này phải bỏ dở, họ tuyên bố cam kết của mình với các nhà đầu tư là không hoàn tất … kể từ đó phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cứ lịm dần” – GS. Đặng Hùng Võ nói.
GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang thấp đi. Lý do trước đây nhiều nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào đây vì nghĩ có lợi và được chủ đầu tư, địa phương hứa là được sử dụng đất dài hạn … Đến nay cho thấy không phải, sử dụng đất cũng chỉ được 50 năm.
Chính vì vậy, theo vị nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, thời gian hiện nay chúng ta nên có tính toán đối với khung pháp luật về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Nó quan trọng không khác gì như nhà ở, khi mà hiện nay bất động sản nhà ở Chính phủ tập trung vào phân khúc khung giá thấp, phải chăng chứ không phải giá cao… Trong đó phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và phân khúc bất động sản nhà chúng ta phải xem xét sao cho nó có hiệu quả như mong đợi.
Dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup nhận thấy, mặc dù có nhiều bộ luật (có từ 10 -16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản) nhưng các thủ tục pháp lý đến bất động sản nói chung và du lịch nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.
“Chúng tôi là đơn vị trực tiếp thực hiện dự án bất động sản nên hiểu rõ được những vướng mắc về vấn đề pháp lý của lĩnh vực này. Như chúng ta thấy, trong một dự án có ba bước, đó là khảo sát, nghiên cứu phân tích tính khả thi; hoàn thiện thủ tục pháp lý; xây dựng, đầu tư và khai thác vận hành” – ông Thành cho biết.
Trong khi đó, theo ông Thành, mỗi một địa phương đều có đặc thù khác nhau. Lấy ví dụ thực tế mà chúng tôi trải qua, khi chúng tôi đầu tư dự án tương tự tại Bình Thuận với các quy trình, nhưng khi chạy được hơn nữa quãng đường thì phải dừng do liên quan đến khoáng sản, do cát của Bình Thuận có nhiều titan. Muốn chuyển cát ra ngoài phải thực hiện quy trình liên quan đến khoáng sản, chứ chưa nói đền bù giải phóng mặt bằng, định giá đất.
Liên quan đến condotel, 14 năm theo đuổi lĩnh vực này, ông Thành thấy rằng, các bộ luật điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa rõ ràng.
Theo đó, với những bất cập của bất động sản nghĩ dưỡng hiện nay, với doanh nghiệp, chúng tôi luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận, tháo gỡ cả điểm nghẽn cơ chế cho loại hình này.
“Thủ tướng Chính phủ cũng từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, vì thế vấn đề này lại càng hết sức quan trọng. Thực tế, việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng luôn khó khăn hơn đầu tư bất động sản nhà ở đầu tư vùng ven, nội đô do bất động sản nghỉ dưỡng ra vùng biển, núi, vùng sâu, vùng xa.
Ngoài ra, tháo gỡ cơ chế là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương” – Chủ tịch VNGroup nêu quan điểm.
Bình tĩnh tháo gỡ
Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, vấn đề khung pháp lý cho condotel đã được tranh luận nhiều lần. Nhiều cuộc hội thảo cũng đã đề cập đến nhưng chưa giải quyết được thì vẫn phải đề cập lại. Ở đây, không chỉ là dòng vốn trong 1 lĩnh vực mà gây ra nhiều vấn đề trong xã hội.
Trong thời buổi hiện nay, lịch sử câu chuyện Condotel, mấy năm qua dịch Covid-19 nén lại, bao nhiêu vốn của đất nước bị chôn ở đây, không giải tỏa được và nay tưng bừng trở lại. Người dân góp vốn 2- 3 tỷ USD, mấy năm không lấy lại thì rất vất vả từ câu chuyện lãi suất đến thu nhập.
Theo ông Thiên, việc thảo luận chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là Condotel là hết sức có ý nghĩa. Nguyên nhân do, hệ thống luật pháp bao giờ cũng chậm hơn, trong khi đó cuộc sống chúng ta biến đổi rất nhanh.
Vị chuyên gia kinh tế này cho rằng, hệ thống luật với vấn đề này sẽ có sự xung đột. Mặc dù chúng ta đã nỗ lực thay đổi rất nhiều. Bản chất của chúng ta ở đây chính là từ nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, Condotel biến đổi nhanh, dẫn đến xung đột cao và biến đổi mạnh. Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận vấn đề này là bình thường và thực tế đây là vấn đề bình thường và chúng ta bình tĩnh tìm cách tháo gỡ, chứ không nên bức xúc quá.
“Hệ thống luật có vấn đề nghiêm trọng. Đó là chồng chéo, xung đột, các sửa đổi luật của chúng mang tính tháo gỡ, tức là bổ sung và bổ sung dẫn đến tính xung đột, tranh chấp trong hệ thống luật, chúng ta giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác.” - PGS. TS Trần Đình Thiên đánh giá.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, vai trò của phân khúc bất đông sản du lịch nghỉ dưỡng rất quan trọng, đây là một kênh đầu tư không chỉ của chủ đầu tư mà của cả cá nhân góp vốn. Đã là kênh đầu tư thì thị trường thứ cấp là vô cùng quan trọng, giúp chúng ta nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy hội nhập quốc tế của đất nước.
“Tại sao các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia làm bất động sản nghỉ dưỡng rất tốt, nhưng Việt Nam lại không làm được, rõ ràng vấn đề pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm vừa qua nhưng chưa giải quyết được” – TS. Lực nhìn nhận.
Theo vị Kinh tế trưởng BIDV, để tháo gỡ cho condotel trước mắt nên tập trung vào 4 điểm quan trọng cần được nêu rõ trong Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới
Thứ nhất, liên quan đến quy hoạch, cần phát triển thêm sinh thái bất động sản, vì làm condotel thì phải gắn với các dịch vụ đi kèm, như: Vui chơi giải trí, y tế, thậm chí cả giáo dục.
Thứ hai là vấn đề về định danh, tức là định danh các loại đất đai khác nhau, condotel gắn với loại đất đai nào, thì phải có định danh cho nó trong Luật Đất đai và các luật các sẽ thể chế hoá kỹ hơn về quy định này.
Thứ ba là định giá bất động sản, đây là yếu tố vô cùng quan trọng, bỏ khung giá đất, tuy nhiên hiện chúng ta chưa thể làm ngay được vấn đề này. Nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, cần có lộ trình bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường giống như chứng khoán bây giờ, có thể click vào đó là biết lô đó giá bao nhiêu tiền.
Thứ tư, liên quan giao dịch đất đai và bất động sản thì có 2 kênh, qua sàn và qua văn phòng đất đai. Nhưng quy định luật rõ, muốn làm gì thì làm nhưng không được tăng chi phí cho người dân. Cùng với đó, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt với đất đai và bất động sản là cần thiết, vì muốn phát triển tốt thị trường đất đai rất cần yếu tố minh bạch.
