Đã đến lúc rót tiền vào bất động sản?

Ba bộ Luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực tạo được kỳ vọng sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững tại Việt Nam. Nhiều chuyên gia đánh giá, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tạo ra dòng tiền.

THỜI ĐIỂM HỢP LÝ

Chia sẻ tại hội thảo "Tìm cơ hội đầu tư nửa cuối năm", TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, điểm đặc biệt nhất của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 là 3 luật mới: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, sẽ gỡ khó nhiều thủ tục pháp lý.

Bên cạnh đó, sắp tới, có thể Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết giải tỏa cho hàng ngàn dự án đắp chiếu tại TP.HCM và Hà Nội.

“Hai yếu tố trên có thể tạo nên cú hích cho toàn bộ thị trường bất động sản, xây dựng, đầu tư công và góp phần làm ấm trở lại kênh trái phiếu doanh nghiệp. Bây giờ là lúc nên xuống tiền đầu tư bất động sản”, vị Tiến sĩ khuyến nghị.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng, các yếu tố chính sách sẽ chưa tác động nhiều đến thị trường bất động sản nửa cuối năm nay. Lượng tiền gửi đổ vào ngân hàng tăng kỷ lục và thanh khoản thị trường bất động sản thấp kỷ lục cho thấy người dân vẫn còn tâm lý chờ đợi.

Dù vậy, xét về dài hạn, việc 3 luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường phát triển an toàn, bền vững và công bằng hơn cho tất cả các bên tham gia. Theo ông Thắng, nhà đầu tư có thể tận dụng lãi suất thấp giai đoạn này để tham gia thị trường, song phải đặt nguyên tắc an toàn là quan trọng nhất, dựa trên khả năng trả nợ của mình.

“Thường thì đối với một bộ luật mới thông qua, cần khoảng 6 - 12 tháng để áp dụng vào cuộc sống. Tôi cho rằng, điểm rơi có thể sẽ vào khoảng cuối năm 2025 và đạt được đỉnh vào năm 2026. Khi đó, những tín hiệu hồi phục sẽ rõ nét hơn, và chúng ta có thể đón đầu một chu kỳ phát triển mới. Khi các luật mới thông qua, chi phí đầu vào của dự án có xu hướng tăng, đặc biệt là về tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, và các thuế phí liên quan", Giám đốc đầu tư DKRA Group chia sẻ.

Đối với kênh đầu tư bất động sản, ông Trần Tuấn Tài, Giám đốc Đầu tư SonKim Retail cho rằng, các nhà đầu tư định chế, nhà đầu tư tài chính đang tìm kiếm các cơ hội ở tài sản distressed assets (loại tài sản bị bán với giá thấp hơn nhiều so với giá trị thật, vì người bán hoặc doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính).

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng quan tâm đến các dòng sản phẩm thuộc phân khúc ở thực và có mức giá tầm trung. Đây cũng là loại hình được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường khuyến nghị đầu tư ở thời điểm hiện tại.

“Riêng các doanh nghiệp trong ngành địa ốc lại tìm kiếm cơ hội mua bán, sáp nhập (M&A) nhằm gia tăng quỹ đất. Đối với mảng bán lẻ, làn sóng trả mặt bằng sẽ là thời cơ để các doanh nghiệp tận dụng thu gom đất phục vụ các chuỗi”, ông Tài nói.

ĐẤT NỀN LÀ KÊNH ĐẦU TƯ AN TOÀN

Chia sẻ về câu chuyện nên mua bất động sản lúc nào, trước hay sau khi 3 bộ Luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, tác động của các bộ luật này là rất lớn và sẽ tạo ra những thay đổi có thể ảnh hưởng đến người mua nhà đất trước và sau khi Luật được áp dụng.

Với những nhà đầu tư bất động sản, ông Tuấn cho rằng dù Luật Đất đai có thể áp dụng sớm từ tháng 8/2024 nhưng để tác động vào thị trường cũng phải từ năm 2025. Đây là thời điểm mà khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy với nhà đầu tư, giai đoạn này chính là thời điểm tốt nhất để tận dụng dòng tiền đầu tư bất động sản.

“Đây là giai đoạn “manh nha” của sự phục hồi. Giá bất động sản chưa có sự biến động, thị trường vẫn chưa hoàn toàn tốt lên, vì vậy nếu mua đầu tư bất động sản để tích lũy tài sản lâu dài chờ tăng giá thì giai đoạn này là sự lựa chọn tốt”, ông Tuấn phân tích.

Dù vậy, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc là Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc đánh thuế cao với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng.

Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, nhà đầu tư bất động sản cần thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán để tránh những trường hợp đáng tiếc có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này của sản phẩm.

Về loại hình đầu tư, ông Tuấn cho rằng, đất nền tiếp tục là loại hình an toàn bền vững nhất. Với nhà đầu tư thích tích lũy tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và đều đặn thì vẫn nên chọn căn hộ chung cư. Các chủ đầu tư hiện đang cố gắng đưa nguồn cung ra thị trường trước năm 2025 nên họ đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hấp dẫn hơn so với trước đây để thu hút người mua.

"Xét về dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên bởi sẽ còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân".

Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ.

Nếu như mục tiêu mua bất động sản để phục vụ nhu cầu ở thực, theo ông Tuấn dù mua căn hộ hay mua đất nền xây nhà, người mua có thể suy xét mua sau năm 2025 khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực.

Bởi nhìn chung các quy định vừa được điều chỉnh từ hai luật này đang nghiêng về bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. Như quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Ngoài ra, với Luật Nhà ở (sửa đổi), các chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Những điều này đảm bảo cho người mua nhà không bị lạm thu, thoát khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

“Bên cạnh đó, quy định không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non" sẽ giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không xây nhà ở được”, vị chuyên gia đưa ra quan điểm.