Những cơn sốt đất tại các vùng ven cùng với giá cao “ngất ngưởng” từ hồi đầu năm 2021 dấy lên một lo ngại bong bóng bất động sản (BĐS) sẽ vỡ. Vậy, thực tế giá đất có như dư luận phản ánh và làm thế nào để chặn cơn sốt này?
Bong bóng cục bộ
Theo báo cáo quý IV/2021 của Công ty TNHH CBRE, tính tới cuối năm 2021, giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm – mức tăng theo năm cao nhất trong vòng năm năm qua. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.213 USD/m2 tính tới cuối năm 2021, tăng 4% theo năm.
Trên thực tế, đất nền, nhà liền kề/biệt thự tại các thành phố lớn và ven đô đều có mức tăng cao, đặc biệt là các khu vực quận mới ở TP.HCM và các huyện sắp xây dựng lên quận ở Hà Nội.
Dư luận lo ngại về thị trường BĐS tăng quá cao sẽ dẫn đến bong bóng, bởi chu kỳ tăng lần này liên tiếp từ đầu năm 2021 đến nay chưa có dấu hiệu chấm dứt, giá tháng sau luôn cao hơn tháng trước. Thậm chí, một số nơi có hiện tượng trúng đấu giá đất với giá cao nhằm thiết lập mặt bằng giá mới.
Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS đang có bong bóng nhưng không phải toàn thị trường mà tập trung cục bộ ở một số khu vực. Mức độ nguy hiểm chưa lớn lắm nhưng có thể thấy, giá BĐS tăng mạnh không đúng với giá trị thực, sức mua thấp, thậm chí không mua.
Theo ông Đính nhìn nhận, thời gian qua giá BĐS tăng chóng mặt xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Nhưng, có điều dễ nhận thấy nhất là cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh khiến giá BĐS tăng theo; đầu tư tăng đến đâu giá tăng đến đó. Tuy nhiên, mức tăng giá BĐS lại không tương thích với mức tăng của đầu tư hạ tầng, tăng quá nhiều lần so với hạ tầng. "Theo đó, thời gian qua, ở một số khu vực xác định là dấu hiệu của sốt "ảo". Mà ảo đương nhiên sẽ bong bóng", ông Đính khẳng định.
Tuy nhiên, bong bóng này sẽ không vỡ. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ không tham gia sâu vào những nơi có giá BĐS tăng bất thường. Hệ luỵ của điều này chỉ đến với các đầu nậu, những nhà đầu tư tay ngang.
"Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ hạn chế tham gia đầu tư ở các vùng quá nóng. Bởi họ biết, giá đang ảo, bỏ tiền vào là không thật, có thể lỗ ngay thời điểm mua. Vì thế, những khu vực giá BĐS nóng bất thường, những NĐT chuyên nghiệp sẽ rút nhanh, chỉ còn lại cò mồi, đầu nậu lôi kéo những NĐT không chuyên. Điều đáng nói, tỉ lệ hấp thụ ở các khu vực nóng giá thực tế rất thấp", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Giải pháp chặn sốt đất
Việc giá BĐS tăng cao dẫn đến các giao dịch sẽ kém đi, buộc phải điều tiết bằng nhiều giải pháp. Hơn nữa, nếu giá BĐS tăng sẽ ảnh hưởng không chỉ đến kinh tế mà cả vấn đề an sinh xã hội, người có thu nhập thấp sẽ không có cơ hội thuê hay mua nhà.
Cùng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thị trường BĐS bong bóng đang to dần nhưng sẽ không vỡ mà sẽ tiếp tăng cao. Điều này là hệ luỵ với cả nền kinh tế.
Một số chuyên gia BĐS thừa nhận, sốt đất vẫn lặp lại, thị trường chưa xử lý triệt để được chuyện sốt đất, mặc dù có nhiều biện pháp xử lý cùng lúc. Thậm chí, các chuyên gia đề xuất rất nhiều lần đánh thuế BĐS căn nhà thứ 2 để ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS dưới dạng có BĐS nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.
Theo Vị GS này chia sẻ, kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế BĐS được tính theo thuế suất cơ bản 1% tính trên giá trị đất đai theo thị trường, chiếm tỉ trọng 50%-90% nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Tại đô thị và nông thôn đóng thuế cao thấp khác nhau, tuỳ theo từng vùng. Do đó, mỗi người tùy theo khả năng thu nhập của mình mà lựa chọn nơi ở cho phù hợp.
Tại Việt Nam, thu thuế BĐS hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức là chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. “So với các nước công nghiệp, quả là một trời - một vực", GS. Võ nhấn mạnh.
GS. Võ cho rằng, thuế đóng vai trò chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS dưới dạng có BĐS nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Ngoài ra, thuế BĐS còn phải đóng vai của nhiều chính sách điều tiết khác nữa cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị.
Khi đầu cơ được kiểm soát, giá BĐS sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
