Sự việc ông Đỗ Đình Huế, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương, chủ đầu tư dự án Vườn Xuân tại thành phố Vũng Tàu đã uất ức bật khóc vì phải ròng rã đi xác nhận thời hạn là chủ đầu tư mới đây đang được dư luận quan tâm...
Thương gia đã có cuộc phỏng vấn Luật sư Nguyễn Quỳnh Nga, Luật sư thành viên Công ty Luật TNHH Penfield, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội về có các giải pháp thiết thực, nhằm tháo gỡ khó khăn pháp lý cho chủ đầu tư bất động sản nhìn từ vướng mắc của dự án Vườn Xuân.
PV: Sự kiện ông Đỗ Đình Huế, đại diện chủ đầu tư dự án Vườn Xuân tại thành phố Vũng Tàu đã uất ức bật khóc vì quá trình đi xác nhận thời hạn là chủ đầu tư kéo dài dẫn tới thanh kiểm tra không hồi kết tại buổi đối thoại giữa lãnh đạo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với 200 doanh nghiệp mới đây đang được báo chí bức xúc phản ánh. Phải chăng đây cũng là thực tế đầy gian truân về pháp lý của hàng các doanh nghiệp trong cả nước, thưa bà?
LS Nguyễn Quỳnh Nga: Sự việc thành viên HĐQT của chủ đầu tư với mái tóc bạc đã phải bật khóc vì hành trình khốn khổ đi “gõ cửa” các ban, ngành liên quan và UBND tỉnh để “xin” được xác nhận thời hạn nào mình là chủ đầu tư rất đáng để chúng ta suy ngẫm.
Tiếp cận vướng mắc pháp lý của nhiều chủ đầu tư, chúng tôi nhận thấy rằng khó khăn lớn nhất, nan giải nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam chính là vấn đề chính sách pháp luật. Chỉ nói riêng vấn đề thủ tục triển khai một Dự án nhà ở đã bị điều chỉnh bởi rất nhiều luật khác nhau (Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…), mà rất nhiều trường hợp chính các cơ quan có thẩm quyền cũng lúng túng và gặp phải khó khăn trong quá trình áp dụng.
Chưa nói đến việc tần suất thay đổi pháp luật quá dày, khiến cho một dự án được triển khai đầu tư trong tầm khoảng hơn chục năm thì đã phải trải qua sự điều chỉnh của 2-3 văn bản điều chỉnh/thay thế trong cùng một hệ luật (chưa nói đến các hệ luật khác), việc này đã dẫn đến hệ quả tất yếu là nhiều doanh nghiệp vướng mắc.
Khi nghiên cứu hồ sơ Dự án Vườn Xuân, chúng tôi nhận thấy rằng đây cũng là một trường hợp như vậy, quá trình triển khai dự án tới nay vào khoảng hơn chục năm nhưng đã trải qua 2 lần thay thế văn bản hướng dẫn Luật nhà ở, 1 lần thay thế Luật nhà ở, 2 lần thay thế Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn liên quan, 1 lần thay thế Luật kinh doanh bất động sản và 3 lần thay thế văn bản hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản. Điều này đẩy các doanh nghiệp vào khó khăn vướng mắc pháp lý.
- Tại bài báo “Sáu sở ngành đã đồng thuận- chủ đầu tư chờ UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gỡ khó” mà chúng tôi đã phản ánh, Văn bản 6730 được UBND tỉnh ban hành theo Quyết định 23/2007/QĐ-UBND tỉnh ngày 19/04/2007. Sau đó dự án tiếp tục thực hiện các thủ tục theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về pháp luật nhà ở. Vậy, quy trình thủ tục có cần bước chuyển tiếp không? Nếu có thì thực hiện như thế nào, thưa bà?
Từ thời điểm Công ty nộp hồ sơ đến khi Văn bản 6370 được ban hành ngày 17/09/2010 theo Quyết định 23/2007/QĐ-UBND, thì văn bản này đang có đầy đủ hiệu lực.
Ngày 08/08/2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực quy định về các bước thủ tục hành chính để thực hiện dự án nhà ở thương mại, trong đó bước đầu tiên là “lựa chọn chủ đầu tư”. Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo Quyết định 23 là tương đồng với thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án được chỉ định chủ đầu tư” tại Nghị định 71 dựa trên cơ sở các yếu tố: trình tự triển khai (là thủ tục hành chính đầu tiên khi triển khai đầu tư dự án), và mục tiêu thủ tục (thẩm định đề xuất đầu tư của nhà đầu tư để xác định chủ đầu tư có quyền tiếp tục triển khai các thủ tục tiếp theo của dự án nhà ở như lập quy hoạch chi tiết dự án, lập và xin chấp thuận đầu tư dự án).
Trên cơ sở áp dụng nguyên tắc tại Điều 83 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực.
Tại Nghị định 71 không có quy định nào khác về việc áp dụng chuyển tiếp đối với thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư”, nên kể từ ngày Nghị định 71 có hiệu lực, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở tại dự án Vườn Xuân (đang triển khai theo thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” tại Quyết định 23 của địa phương) cần phải tuân thủ thêm các quy định tại Nghị định 71 về lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định.
Tuy nhiên, tại Nghị định 71 mới có quy định về các trường hợp lựa chọn chủ đầu tư bằng phương thức chỉ định chủ đầu tư, điều kiện được đăng ký làm chủ đầu tư tại Điều 12 và Điều 13 Nghị định này, mà chưa có quy định cụ thể về trình tự triển khai thủ tục hành chính, hồ sơ tài liệu cần thiết đối với thủ tục này. Trong khi đó, Quyết định 23 lại quy định chi tiết về các nội dung chưa được hướng dẫn cụ thể trong Nghị định 71 nói trên.
Do đó, việc UBND tỉnh tiếp tục triển khai giải quyết thủ tục chấp thuận chủ trương cho Công ty Đông Dương theo trình tự thủ tục tại Quyết định 23, kết hợp thẩm định các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư theo Điểm c Khoản 1 Điều 13 Nghị định 71 để ban hành Văn bản 6370 là phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật.
Tại văn bản số 1635/SKHĐT-ĐTKT ngày 10/09/2010 báo cáo đề xuất UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có thẩm định việc Công ty Đông Dương đã có quyền sử dụng đất thực hiện dự án và tại thời điểm đó chỉ có mình Công ty Đông Dương đăng ký làm chủ đầu tư dự án - là các điều kiện chỉ định chủ đầu tư theo quy định của Nghị định 71.
- Ngày 16/10/2010, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực pháp luật (sau ngày ban hành Văn bản 6370 khoảng 1 tháng). Tại Thông tư 16 có hướng dẫn cụ thể về trình tự triển khai thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định. Vậy theo bà chủ đầu tư có cần cần bổ sung thủ tục này không?
Theo nguyên tắc tại Khoản 1 Điều 79 và Khoản 1 Điều 83 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008, chỉ trong những trường hợp cần thiết, văn bản quy phạm pháp luật mới được quy định hiệu lực trở về trước. Thông tư 16 không có bất kỳ quy định nào liên quan đến vấn đề này nên không có hiệu lực hồi tố đối với các thủ tục đã hoàn tất trước thời điểm thông tư này có hiệu lực.
Vì vậy, Văn bản 6370 được ban hành ngày 17/09/2010 trước khi Thông tư 16 có hiệu lực, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư của Dự án Vườn Xuân được coi là đã được hoàn tất.
Do đó, Văn bản 6370 đã được ban hành phù hợp quy định pháp luật tại thời điểm giải quyết thủ tục và không bị ảnh hưởng hay mâu thuẫn với Thông tư 16. Thậm chí, Văn bản 6370 còn có nhiều điểm tương đồng về nội dung và hình thức với mẫu văn bản công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở tại Phụ lục 01 của Thông tư 16.
- Sau khi Thông tư 16 có hiệu lực, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu triển khai giải quyết các thủ tục đầu tư dự án tiếp theo cho dự án Vườn Xuân theo hướng dẫn tại Thông tư 16 và Nghị định 71 có phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật không, thưa bà?
Điều 83 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 quy định “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”, nên đối với các thủ tục tiếp theo thì phải triển khai theo quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16.
Theo đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư chuyển vai trò đầu mối sang Sở Xây dựng tiếp tục chủ trì giải quyết các thủ tục đầu tư dự án theo quy định của Thông tư 16. Sau đó, Công ty Đông Dương được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án và bắt đầu triển khai lập và xin phê duyệt đề án quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án theo đúng trình tự quy định tại Điều 5 Nghị định 71 và Điều 4 Thông tư 16.
Như vậy, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư dự án Vườn Xuân vào năm 2010 đã được triển khai phù hợp quy định của các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó.
Việc áp dụng chuyển tiếp Quyết định 23, Nghị định 71, Thông tư 16 đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và các cơ quan chuyên môn của Tỉnh triển khai phù hợp nguyên tắc của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật và quy định cụ thể của từng văn bản pháp luật.
- Sắp tròn 1 năm từ ngày Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư bất động sản, nhưng dường như doanh nghiệp vẫn còn “gặp khó”. Là một luật sư tâm huyết hỗ trợ pháp lý cho các dự án bất động sản, bà có thể chia sẻ kinh nghiệm gì về giải pháp tháo gỡ cho thực trạng này?
Nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đang rất cần sự nỗ lực, tính trách nhiệm và chung tay giải cứu từ phía các cơ quan cầm cân nảy mực cũng như chính quyền địa phương.
Trong khi hệ thống pháp luật lĩnh vực này còn rất nhiều phức tạp gây khó khăn cho việc thực thi, cùng một sự việc nhưng còn có nhiều quan điểm khác biệt trong quá trình xác nhận, công nhận, thanh kiểm tra, thì việc chính quyền lựa chọn phương án an toàn, không có biện pháp cần thiết bảo vệ cho doanh nghiệp là điều đáng báo động.
Những chuyện như dự án Vườn Xuân không khó giải quyết, quan trọng là cơ quan tham mưu và đặc biệt là các cấp lãnh đạo từ tỉnh tới Trung ương cần sự tâm huyết, tính trách nhiệm, dám bảo vệ tính đúng đắn, nhất quán trong công tác quản lý và triển khai pháp lý của cơ quan nhà nước để gìn giữ niềm tin của nhà đầu tư cũng như một môi trường đầu tư lành mạnh.
Xin cảm ơn bà!
