Sau giai đoạn lãi suất vay mua nhà tăng mạnh trong nửa đầu năm, từ tháng 8, nhiều ngân hàng liên tục tung ra các chương trình ưu đãi mới.
Không chỉ giảm lãi suất, một số nhà băng còn kéo dài thời gian cố định lãi suất, giảm biên độ hoặc giãn thời gian trả nợ, qua đó giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính trong giai đoạn đầu của khoản vay.
NGÂN HÀNG ĐỒNG LOẠT TUNG ƯU ĐÃI
Vietcombank đang triển khai gói tín dụng 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Lãi suất được giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường, thời hạn vay lên tới 35 năm và tỷ lệ cho vay tối đa có thể đạt 100% giá trị căn nhà.
BIDV cũng áp dụng gói vay “Ngôi nhà đầu tiên” với quy mô 30.000 tỷ đồng. Khách hàng có thể lựa chọn mức lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng, với thời hạn vay tối đa 30 năm.
TPBank đưa ra chính sách giảm lãi suất tối đa 1,2% tùy từng khoản vay và điều kiện áp dụng. Trong khi đó, VIB tập trung vào việc kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với các khoản vay mua bất động sản, xây dựng và sửa chữa nhà. Riêng khoản vay mua bất động sản, khách hàng có thể được giảm thêm 0,2-0,4 điểm phần trăm mỗi năm trong suốt thời gian vay.
Một số ngân hàng khác cũng điều chỉnh chính sách theo hướng hỗ trợ người vay. Nam A Bank giảm 0,1-0,3%/năm đối với các khoản vay mua nhà, trong khi NCB giảm 0,5%/năm đối với toàn bộ các gói vay dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, trong đó có nhu cầu mua nhà riêng lẻ. Sau điều chỉnh, lãi suất thấp nhất tại NCB là 8,49%/năm.
Các chương trình trên giúp chi phí vay trong giai đoạn đầu dễ chịu hơn, nhất là với người mua nhà có nhu cầu vay vốn lớn. Tuy nhiên, mức lãi suất được công bố trong thời gian ưu đãi chỉ phản ánh một phần chi phí thực tế của khoản vay kéo dài 10-25 năm.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện dao động 8,2-10,5%/năm, nhưng phần lớn chỉ áp dụng trong 6-24 tháng. Sau thời gian này, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%/năm.
Vì vậy, lãi suất thực tế mà người vay phải trả sau thời gian ưu đãi hiện phổ biến khoảng 13-15%/năm, tùy ngân hàng, hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và thời hạn vay.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, mặt bằng lãi suất thả nổi trên 10%/năm hiện chịu tác động đồng thời từ áp lực tỷ giá, cạnh tranh huy động vốn, nhu cầu tín dụng gia tăng và chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn.
Khoản vay mua nhà thường kéo dài 10-25 năm, trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của ngân hàng có kỳ hạn ngắn hơn. Do đó, việc duy trì chi phí vốn dài hạn ở mức thấp trong thời gian dài là bài toán không dễ giải quyết.
Ông Huy cho rằng mức lãi suất trên 10%/năm chưa thể được xem là mặt bằng giá vốn mới cố định trong dài hạn, bởi còn phụ thuộc vào lạm phát, thanh khoản và diễn biến kinh tế vĩ mô. Dù vậy, khả năng lãi suất nhanh chóng quay lại giai đoạn vốn rất rẻ cũng không cao nếu chi phí huy động và áp lực tỷ giá chưa giảm rõ rệt.
NGƯỜI MUA NHÀ THẬN TRỌNG HƠN
Với người mua nhà, mức lãi suất ưu đãi chỉ là một phần trong bài toán tài chính. Lãi suất sau ưu đãi, biên độ cộng thêm, mức lãi suất tham chiếu, chu kỳ điều chỉnh và phí trả nợ trước hạn mới là những yếu tố quyết định chi phí của khoản vay trong nhiều năm tiếp theo.
Ông Huy cho rằng nếu lãi suất cao kéo dài, áp lực sẽ rõ hơn đối với những người có thu nhập không ổn định hoặc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn trong khi dòng tiền cho thuê thấp. Những tài sản thanh khoản yếu, được mua bằng tỷ lệ vốn vay cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng bán lại trong ngắn hạn cũng có thể chịu áp lực giảm giá cục bộ.
Tuy nhiên, ông không cho rằng điều này dễ dẫn tới một làn sóng bán tháo trên diện rộng nếu việc làm, thu nhập của người vay và giá trị tài sản bảo đảm vẫn ổn định. Về phía ngân hàng, việc chủ động làm việc với khách hàng có thiện chí, cơ cấu thời hạn trả nợ phù hợp quy định và hỗ trợ xử lý tài sản theo lộ trình có thể hạn chế tác động không cần thiết lên thị trường.
Đối với người mua để ở, ông Huy đề xuất vốn tự có nên chiếm ít nhất 50% giá trị căn nhà. Tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng nên ở khoảng 30-35% thu nhập ròng ổn định của gia đình, đồng thời duy trì khoản dự phòng tương đương 12 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Người vay cũng nên thử tính toán khả năng tài chính trong trường hợp lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm.
Với nhà đầu tư, tỷ lệ vốn tự có nên ở khoảng 50-60% và ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền. Doanh thu cho thuê ròng cần đủ bù phần lớn nghĩa vụ trả nợ, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá.
Bài toán lãi suất cũng được đặt ra tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9. Các diễn giả cho rằng đây vẫn là biến số khó dự báo và có ảnh hưởng trực tiếp tới cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, ít nhất từ nay đến hết quý 1/2027, mặt bằng lãi suất vẫn có thể duy trì ở mức cao. Diễn biến lãi suất tại Việt Nam còn phụ thuộc vào các quyết định điều hành chính sách tiền tệ cả trong nước và quốc tế.
Trong khi đó, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, cho rằng rất khó đưa ra dự báo chính xác tuyệt đối về lãi suất. Tuy nhiên, dựa trên các dự báo mà bà tiếp cận, khả năng lãi suất giảm mạnh từ nay đến cuối năm là không cao.
Theo bà Vân, nhu cầu vốn của các chủ đầu tư đang lớn trong khi khả năng tiếp cận vốn vẫn gặp những hạn chế nhất định. Vì vậy, khi đánh giá tác động của lãi suất cần nhìn từ cả hai phía, gồm doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.
“Chúng ta đều mong muốn lãi suất ngân hàng giảm. Tuy nhiên, cũng phải nghĩ cho cả các ngân hàng. Bài toán về vĩ mô cần được tính toán để làm sao cân đối lãi suất hơn, những biến động xảy ra trong phạm vi hẹp hơn”, bà Vân nói.
Từ góc độ tư vấn và nghiên cứu thị trường, bà Vân cho rằng thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng không đồng đều giữa các phân khúc.
Chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2026, trong khi phân khúc cao cấp có dấu hiệu chậm lại rõ hơn. Theo dự báo của JLL, đến cuối quý 4/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể xuống dưới 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70-80% ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.
Ở chiều ngược lại, một số dự án thuộc phân khúc trung cấp mở bán sau đại dịch và trong năm 2025 từng ghi nhận khả năng hấp thụ tốt. Tuy nhiên, chi phí lãi vay đang tạo thêm áp lực lên người mua, đặc biệt tại thời điểm phải thanh toán những khoản tiền cuối cùng trước khi nhận bàn giao căn hộ.
Bà Vân cũng ghi nhận hành vi của người mua nhà đã thay đổi trong khoảng ba năm trở lại đây. Người mua có xu hướng thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến nguồn tiền thực có và khả năng cân đối dòng tiền cá nhân, thay vì dựa nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.
Trong bối cảnh đó, các gói vay ưu đãi có thể giúp người mua giảm áp lực trong những năm đầu, nhưng quyết định vay vẫn cần dựa trên khả năng trả nợ trong cả vòng đời khoản vay. Khi lãi suất, nguồn cung và chính sách bán hàng cùng thay đổi, sức mua của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tài chính thực của người mua.
