Gỡ "điểm nghẽn” thị trường BĐS: Có giải pháp nhưng…

Theo TS Đinh Thế Hiển, giải pháp khắc phục điểm nghẽn là có, chỉ có điều là sẽ đụng đến vấn đề an sinh xã hội. Đây là câu chuyện mang tính dân sinh, tức đây là dự án kinh doanh nên phải thuận mua vừa bán. Nhưng chính điều này khiến có dự án lớn “nằm phơi nắng” vì nhiều năm trời không có đất sạch để xây dựng và cuối cùng chủ đầu tư cũng như toàn bộ nền kinh tế gánh chịu. Theo TS Đinh Thế Hiển, giải pháp khắc phục điểm nghẽn là có, chỉ có điều là sẽ đụng đến vấn đề an sinh xã hội.

Đây là câu chuyện mang tính dân sinh, tức đây là dự án kinh doanh nên phải thuận mua vừa bán. Nhưng chính điều này khiến có dự án lớn “nằm phơi nắng” vì nhiều năm trời không có đất sạch để xây dựng và cuối cùng chủ đầu tư cũng như toàn bộ nền kinh tế gánh chịu.

“Ở nước ngoài khi chủ đầu tư được phê duyệt dự án và họ đền bù được 70% thì giá đó sẽ được áp dụng cho 30% còn lại và buộc cưỡng chế để giải tỏa nhưng ở Việt Nam mà cụ thể ở TP.HCM tôi biết có dự án rộng khoảng 8ha ở quận 9, chủ đầu tư đã đền bù gần hết, chỉ còn 3000m2 nhưng chủ miếng đất còn lại không đồng ý mức giá đền bù như đã áp dụng với các hộ khác. Dù chủ đầu tư đã cố gắng thương lượng nhưng đành chịu, cuối cùng phải đi xin chỉnh lại ranh quy hoạch và mất thêm 1 năm chờ đợi.

Thủ tục hành chính rườm rà cũng là một trở ngại. Để khắc phục TP.HCM đã đưa vào hoạt động mô hình liên thông cấp phép một cửa. Từ góc nhìn của một chuyên gia ông nhận thấy mô hình này đã đáp ứng được kỳ vọng của doanh nghiệp hay chưa?

Một cửa chúng ta có thể hiểu là doanh nghiệp chỉ cần làm việc với một đầu mối. Chuyện này không phải là mới đây mà đã làm suốt nhiều năm qua. Nhưng đôi khi một cửa này lại còn khó hơn nhiều cửa. Ví dụ trước đây doanh nghiệp biết để làm giấy phép cần thông qua nhiều vấn đề như tiền sử dụng đất thì ở sở Tài chính, giấy phép xây dựng ở sở Xây dựng...

Còn bây giờ một cửa nhưng trong cửa đó hồ sơ được chuyển qua các cơ quan tham mưu thì cuối cùng vẫn không thay đổi được bản chất nếu như cách tính tiền sử dụng đất hoặc việc áp giá đền bù dù nhà đầu tư đã đền bù được 7% đến 80% nhưng không giải quyết được thì mọi thủ tục dù có một cửa một dấu nhưng đến giai đoạn đó lại tắc.

Để khắc phục vấn đề này, theo tôi cần giải quyết hai vấn đề mấu chốt đã tồn tại nhiều năm nay là tiền sử dụng đất phải làm sao tính đơn giản dễ hiểu. Ngoài ra, vấn đề đền bù cần có quy định rõ ràng. Ví dụ, như chủ đầu tư đền bù được bao nhiêu phần trăm thì những người còn lại sẽ căn cứ theo công thức mà đó tính.

Nếu làm được vậy thì tiến độ lấy mặt bằng của chủ đầu tư sẽ nhanh hơn. Điều này không chỉ giúp chủ đầu tư mà còn giúp nền kinh tế phát triển. Bởi vì, chủ đầu tư triển khai dự án nhanh, người mua nhanh có nhà, địa phương thu được thuế... phát triển kinh tế địa phương. Chúng ta không thể cứ nói thuận mua vừa bán để 1/10 hay 1/50 diện tích không chịu giá đền bù lại làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Cũng cần phải nói thêm rằng đa phần những người này là dân đầu cơ mua lại để đó chứ không phải toàn bộ là nông dân. Nếu giải quyết được hai thủ tục này thì mọi vấn đề khác cũng sẽ nhanh.

Nhu cầu nhà ở ở TP. HCM đang rất lớn và nhà ở thương mại giá rẻ được nhiều người dân mong đợi. Tuy nhiên, trong báo cáo mới đây nguồn cung ra thị trường đang hạn chế. Sự hạn chế của phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có phải do những điểm nghẽn như trên gây ra?

Không! Vấn đề ở đây là do thị trường quyết định, nếu doanh nghiệp nhạy bén, nắm bắt được thị trường có nhu cầu họ sẽ làm thôi. Nhưng, bên cạnh những doanh nghiệp nắm bắt được thị trường, cung cấp những sản phẩm tốt phục vụ nhu cầu khách hàng thì cũng có doanh nghiệp sử sụng sự nhạy bén, “đánh hơi” được chính sách để lợi dụng được vốn vay ưu đãi của nhà nước, từ đó họ làm nhiều việc khác, điều đó làm cho phân khúc nhà ở giá rẻ cứ “lình xình”.

Ngoài ra, cũng phải nhìn nhận những sản phẩm nào căn hộ, nhà liền kề hay đất nền... phù hợp với nhu cầu người dân trung bình thấp. Còn nếu chỉ dồn vào căn hộ bình dân mà không quan tâm đến cách sinh sống của người dân địa phương đó thì sẽ tạo ra những chung cư, khu dân cư không có người ở, không có giá trị.

Trên địa bàn TP.HCM hiện nay có hơn 500 dự án đang xây dựng dở dang phải dừng lại. Trong đó, có những dự án khi động thổ rất đình đám và còn được coi sẽ là biểu tượng mới của thành phố như: The One, Kenton Node... Theo ông đâu là nguyên nhân của tình trạng này?

Những công trình thi công dở dang có 3 nguyên nhân. Thứ nhất, và cũng là nguyên nhân chính là vị trí đất chưa đủ hấp dẫn. Còn nếu vị trí đất có giá trị thì nhà đầu tư sẽ tìm cách để đẩy giá lên hoặc họ bán được liền. Nhưng những dự án này tưởng là bắt được sóng nhưng cuối cùng lại dở dang do hạ tầng chưa tới hoặc không có dân. Thứ hai, những dự án chủ đầu tư thật sự muốn làm nhưng lại vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Thứ ba, những dự mà chủ đầu tư chỉ mới xí phần thôi chứ chưa thực sự bỏ tiền ra đền bù.

Xin cảm ơn ông!