Theo HoREA, nửa đầu năm tại TPHCM, ở đầu vào, có tới 2,2 tỷ USD dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục rót vào kênh nhà đất và vẫn còn một lượng vốn tín dụng “lách luật” để tìm đường kinh doanh ở kênh bất động sản, mà phổ biến là “núp bóng” đi vay tiêu dùng với quá nửa số hồ sơ vay nhằm mục đích “mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở”.
Trong khi đó, đầu ra thị trường bất động sản cả nước nửa đầu năm nay có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. TPHCM cũng không phải là ngoại lệ khi tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm mạnh gần 45%.
Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) cũng sụt giảm khi chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Các cơn sốt nóng nhà ở dạng condotel và sốt ảo đất nền, đất nông nghiệp phân lô trái phép cũng đã cơ bản được kiểm soát.
Hơn nữa, theo HoREA, nhìn từ khía cạnh vĩ mô, chưa có cơ sở để kết luận cuộc khủng hoảng theo chu kỳ 10 năm/lần sẽ trở lại như một số lo ngại gần đây. Bởi cả hai cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007-2008, và 2009-2011 đều có các đặc điểm dẫn tới rủi ro tương tự nhau.
Trong đó, tăng trưởng kinh tế ở mức khá cao (GDP năm 2007 tăng 8,48%; GRDP của TPHCM tăng 12,6%) – doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền hơn nên bất động sản trở thành nơi tích trữ, đầu cơ. Tín dụng lại được nới lỏng, còn ngân hàng thì buông lỏng kiểm soát mục đích sử dụng vốn (năm 2007 tăng trưởng tín dụng hơn 37%). Và một phần rất lớn nguồn vốn này đã chảy vào kinh doanh nhà đất. Phân khúc cao cấp bị “thổi giá” với sự “hà hơi tiếp sức” của lực lượng cò mồi, môi giới. Các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị để “hạ nhiệt” thị trường lúc đó hầu như đều ở thế bị động.
Riêng cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 còn là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô 1 tỷ USD - mà một phần đáng kể nguồn vốn này được cho là đã bị sử dụng sai mục đích khi kéo nhau chuyển vào bất động sản.
Trong khi đó, thực tiễn hiện nay cho thấy tăng trưởng GDP cả nước đang ở mức hợp lý (quanh 6,7% - 6,8%/năm). Tăng trưởng cho vay năm 2017 vừa qua cũng mới hơn 18%. Dự kiến năm nay chỉ tăng khoảng 17%. Ngân hàng Nhà nước cũng đã tuyên bố không nới "room" tín dụng trong những tháng cuối năm. Đồng thời có lộ trình kỹ thuật siết chặt dòng tiền đi vào nhà đất (giảm dần tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn được dùng cho vay trung dài hạn, và sẽ chỉ còn 40% kể từ đầu năm 2019).
Ngoài ra, có lẽ cũng đã “thấm đòn” sau các cuộc khủng hoảng bất động sản nên nhiều nhà cho vay đang trở nên cẩn trọng hơn; mặt bằng lãi suất vì vậy không còn “trồi sụt” bất thường và neo ở mức cao như trước.
Từ những phân tích trên, HoREA tin rằng bong bóng bất động sản sẽ khó mà thành hiện thực bởi không chỉ các cơ quan chức năng đã giàu kinh nghiệm hơn trong điều tiết thị trường, mà ngay cả bản thân doanh nghiệp bất động sản, giới đầu tư nhà đất và người tiêu dùng đều đã trở nên thông minh hơn trước rất nhiều lần.
