Trong thời gian qua, có nhiều chủ đầu tư cho rằng đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản "lai”. Trong đó, có sản phẩm căn hộ du lịch, nhà phố du lịch, biệt thự du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi chung là condotel).
Theo Horea, Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Bộ Luật Dân sự, về cơ bản đã có thể điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động sản "lai".
Vì sao các chủ đầu tư dự án condotel "kêu" là đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản lai?
Trước hết, là xuất phát từ lợi ích của các chủ đầu tư dự án. Trong các năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.
Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã nhận định: "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh".
Kế đến, là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel, nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm, với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu "lấy mỡ nó rán nó". Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở".
Trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel. Nhưng, trên thực tế các năm qua, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel. Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Trong các khu du lịch, nghỉ dưỡng ở nước ta, ngoài loại hình cơ sở lưu trú phổ biến là phòng khách sạn, có nhiều nơi còn có thêm loại hình condotel. Sự khác biệt giữa căn hộ condotel với phòng khách sạn và căn hộ chung cư là vấn đề quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh: Về quyền sở hữu, căn hộ condotel thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu du lịch, nghỉ dưỡng (sở hữu chung theo phần).
Tiếp đến là về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện, ít có trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel trực tiếp khai thác kinh doanh. Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng, vốn xã hội rất lớn.
Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng. Văn bản Horea nêu rõ.
Cấp ngay "sổ đỏ" và bảo đảm lợi nhuận cho người mua căn hộ condotel
Nhận định về hành lang pháp lý cho BĐS “lai”, Horea cho rằng, việc mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, đổi, thế chấp condotel; góp vốn bằng condotel đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự... Riêng, điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai đã được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng. Đối với cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nên hiện nay, cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.
Tuy nhiên, về lâu dài, để thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị "Về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn", rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất du lịch". Đất du lịch chỉ được sử dụng nhằm mục đích phục vụ du lịch mà thôi.
Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng "đất du lịch" ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở.
Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, cần xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel tại các dự án ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển ngành du lịch.
Để bảo đảm quyền lợi cho người mua, theo Horea, trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng, và cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng. Thực hiện tốt các công việc nêu trên sẽ góp phần tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước, giúp cho thị trường condotel phát triển minh bạch và bền vững.
