Theo đó, HoREA nhận thấy điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Sau thời điểm đã ký hợp đồng giao dịch là đúng nhưng chưa đủ vì còn phải bổ sung quy định việc nhận đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai.
Hiệp hội cho biết, có một số rủi ro cho bên đặt cọc nếu Luật Kinh doanh bất động sản không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
Cụ thể, các Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đã có thiếu sót do chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản sau khi đã ký kết hợp đồng giao dịch, nhưng lại không quy định về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch nhằm mục đích “để bảo đảm giao kết hợp đồng” để điều chỉnh các hành vi giao dịch trước khi ký kết hợp đồng, mà đây cũng là trách nhiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Nhưng trên thực tế, do nhu cầu rất cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản nên hoạt động đặt cọc vẫn xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, mà khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 lại không quy định mức trần tối đa của tiền đặt cọc.
Do đó, đã xuất hiện nhiều trường hợp “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị giao dịch, rồi chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản, nên rất cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong khi đó, hiện nay, điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng lặp lại thiếu sót này vì đã không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
Ngoài ra, tại điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ mới quy định trường hợp đặt cọc sau khi đã ký hợp đồng nhằm mục đích để “bảo đảm thực hiện hợp đồng”, nhưng chưa quy định trường hợp đặt cọc trước khi ký hợp đồng nhằm mục đích để “bảo đảm giao kết hợp đồng” nên “phạm vi điều chỉnh” chưa bao phủ hết các hành vi đặt cọc trên thị trường bất động sản.
Trường hợp đặt cọc để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thực hiện sau khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã ký hợp đồng giao dịch thì thường ít xảy ra “rủi ro” cho bên đặt cọc.
Hiệp hội nhận thấy, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định “số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
“Nhưng rất đáng tiếc là quy định rất đúng này lại bị bãi bỏ trong các dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, thứ 5 và bản Dự thảo hiện nay”, hiệp hội nhấn mạnh.
Do vậy, rất cần thiết bổ sung trở lại nội dung khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Như vậy, HoREA đề nghị quy định cho phép nhận “tiền đặt cọc” phù hợp với từng trường hợp và với điều kiện. Đồng thời, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận “tiền đặt cọc” hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng công trình”. Giá trị “tiền đặt cọc” không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với bên bán đất nền nhà phân lô, tách thửa hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình nhận “tiền đặt cọc”. Giá trị “tiền đặt cọc” không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.
Từ các phân tích trên đây, hiệp hội đề nghị bổ sung trở lại nội dung điểm d khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bản Dự thảo lần thứ 3 vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bản dự thảo hiện nay.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng công trình, hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Theo đó, số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Đồng thời, hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 9 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “các hành vi bị cấm”: thu tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật”.
Ngoài ra, hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật liên quan.
