Thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2024 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Giá cả bất động sản có xu hướng tăng nhẹ, chủ yếu do nhu cầu thực và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn tồn tại một số thách thức như lãi suất cho vay tăng cao và pháp lý chưa tháo gỡ hoàn toàn.
Về tình hình kinh doanh của các công ty địa ốc trong quý 2 năm 2024 có sự phân hóa lợi nhuận rõ rệt. Có những “ông lớn” đạt mức lãi cao, trong khi đó nhiều doanh nghiệp khác lại ghi nhận kết quả khá khiêm tốn.
ĐUA NHAU BÁO LÃI HÀNG NGHÌN TỶ ĐỒNG
Nhìn vào bức tranh lợi nhuận ngành bất động sản, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) đang là doanh nghiệp dẫn đầu khi thu về hơn vạn tỷ đồng. Cụ thể, trong kỳ, VHM báo lãi sau thuế đạt 10.608 tỷ đồng, tăng 8,8% so với quý 2/2023. Tuy nhiên do kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý 1, luỹ kế 6 tháng đầu năm 2024, công ty thu về 36.429 tỷ đồng doanh thu thuần và 11.512 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Giải trình về kết quả kinh doanh khởi sắc trong quý 2, VHM cho biết, doanh thu từ cung cấp dịch vụ tổng thầu xây dựng, tư vấn thiết kế và giám sát thi công tăng gấp 6,4 lần, đạt 7.554 tỷ đồng. Doanh thu cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cũng tăng lên mức 780,3 tỷ đồng, tương ứng tăng 15,4%.
Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính tăng gấp 3,3 lần, đạt 8.124 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu đến từ hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh với 6.314 tỷ đồng, gấp 45,2 lần cùng kỳ quý 2/2023.
Cũng có một kỳ kinh doanh khởi sắc, Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã chứng khoán: VRE) ghi nhận doanh thu thuần quý 2/2024 đạt 2.478 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.
Xét về cơ cấu, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 466,9 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần. Ở chiều ngược lại, doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư và cung cấp các dịch vụ liên quan giảm nhẹ 0,2%, về mức 1.939 tỷ đồng.
Sau khi khấu trừ chi phí, Vincom Retail báo lãi sau thuế đạt 1.021 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng quý 2/2023. Đáng chú ý, đây là quý đầu tiên Vincom Retail hoạt động với vai trò không còn công ty con của Vingroup, sau khi tập đoàn này thoái phần lớn vốn khỏi công ty hồi tháng 4.
Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, Vincom Retail bỏ túi 4.733 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 14,9% so với cùng kỳ. Cùng với đó, lợi nhuận sau thuế cũng tăng 4%, lên mức 2.024 tỷ đồng.
Giải trình về biến động kết quả kinh doanh so với quý trước, VRE cho biết, doanh thu quý 2/2024 tăng do doanh thu từ việc bàn giao nhà phố thương mại của dự án Đông Hà Quảng Trị tăng 270 tỷ đồng.
Không đạt mức lãi nghìn tỷ, nhưng Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã chứng khoán: NHA) mang về 60,7 tỷ đồng doanh thu trong quý 2/2024, tăng 241% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 29,3 tỷ đồng, tăng 22.409% so với cùng kỳ năm 2023.
Theo NHA, công ty ghi nhận doanh thu quý 2/2024 với trên 90% là từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, quý 2/2023, doanh thu của NHA chỉ đến từ hoạt động xây dựng và cung cấp dịch vụ. Do doanh thu quý này tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, đồng thời biên lợi nhuận gộp của hoạt động kinh doanh bất động sản cao hơn nhiều so với các hoạt động khác nên lợi nhuận gộp giữa hai kỳ báo cáo có sự chênh lệch lớn.
Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến kết quả lợi nhuận sau thuế quý 2/2024 tăng hơn 29 tỷ đồng, gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm trước.
Luỹ kế từ đầu năm đến nay, doanh thu thuần NHA ghi nhận ở mức 95 tỷ đồng tăng mạnh so với con số 37,7 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế từ đầu năm đến ngày 30/6/2024 là 41 tỷ đồng, tăng tăng gần 51 lần so với cùng kỳ năm trước.
Còn Công ty Cổ phần Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) - ông lớn bất động sản khu công nghiệp báo lãi tăng 132% so với cùng kỳ, đạt gần 68 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu thuần của công ty đạt 162 tỷ đồng, tăng 141% so với quý 2/2023.
Luỹ kế 2 quý đầu năm 2024, doanh thu thuần LHG đạt 238 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 182 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2023. Còn lợi nhuận sau thuế đạt 99,3 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
VẪN PHẢNG PHẤT GAM MÀU TRẦM
Bên cạnh các công ty địa ốc “bội thu” với những con số lợi nhuận ấn tượng, một số doanh nghiệp khác lại đang “chật vật” trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đơn cử, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) báo lãi sau thuế đạt 159,8 tỷ đồng trong quý 2/2024, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ hơn 65 tỷ đồng của quý 1, song vẫn thấp hơn 30,9% so với cùng kỳ quý 2/2023. Còn doanh thu thuần sụt giảm 73,5% so với cùng kỳ, về mức 252,2 tỷ đồng.
Giải trình kết quả kinh doanh, NLG cho biết, doanh thu thuần quý 2/2024 đạt 252 tỷ đồng, giảm 74% so với cùng kỳ năm trước, doanh thu chủ yếu trong quý đến từ doanh thu bán nhà ở và căn hộ. Lợi nhuận sau thuế của NLG trong quý 2 giảm chủ yếu do giảm doanh thu so với cùng kỳ.
Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Nam Long chỉ đạt 56,9 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là94,8 tỷ đồng, giảm lần lượt 61,5% và 61,7% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù doanh thu hoạt động cốt lõi suy giảm, song Nam Long ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính quý 2/2024 tăng đột biến gấp 6,1 lần, lên mức 249,9 tỷ đồng. Theo báo cáo thuyết minh, khoản doanh thu này đến từ việc bán bớt cổ phần của dự án Paragon Đại Phước trị giá 230,6 tỷ đồng, đóng góp vào lợi nhuận quý 2/2024 của doanh nghiệp.
Tương tự Nam Long, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý 2/2024 giảm 5,5 lần so với cùng kỳ, chỉ đạt đạt gần 50 tỷ đồng.
Về doanh thu thuần đạt 8,3 tỷ đồng tăng 232% so với cùng kỳ năm ngoái. Luỹ kế từ đầu năm đến hết quý 2/2024, doanh thu thuần của Phát Đạt ghi nhận ở mức 170 tỷ đồng, giảm nhẹ 24 tỷ đồng so với cùng kỳ. Còn lợi nhuận sau thuế đạt 102 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ năm trước.
Cùng chung xu hướng đi lùi, Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC) đạt 65,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, trong khi cùng kỳ năm ngoái đạt 75,5 tỷ đồng. Luỹ kế từ đầu năm đến quý 2/2024, lợi nhuận sau thuế của NTC đạt 131 tỷ đồng, giảm nhẹ 24 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.
Trong kỳ, NTC ghi nhận doanh thu thuần ở mức 67 tỷ đồng, tăng nhẹ 7 tỷ đồng so với quý 2/2023. Trong đó, doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư là 60,2 tỷ đồng; doanh thu cung cấp dịch vụ gần 6 tỷ đồng… Luỹ kế nửa năm 2024, doanh thu thuần của NTC đạt 123,6 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
Cái tên tiếp theo là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC). Quý 2/2024, KBC có doanh thu thuần đạt gần 892 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 237 tỷ đồng, lần lượt giảm 62% và 76% so với cùng kỳ năm trước.
Giải trình về lợi nhuận giảm, “ông lớn” khu công nghiệp miền Bắc cho biết nguyên nhân là do trong kỳ công ty giảm ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp so với cùng kỳ. Ngoài ra, doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm 20%, còn hơn 109 tỷ đồng.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc đạt 1.044 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 1.921 tỷ đồng lãi ròng, tương ứng giảm 77% và 92% so với nửa đầu năm 2023.
KỲ VỌNG TỪ 3 BỘ LUẬT
Nhìn chung dù vẫn còn nhiều khó khăn, song các doanh nghiệp bất động sản đã có lãi trở lại sau khoảng thời gian đầy khó khăn. Nhiều chuyên gia kỳ vọng, khi 3 bộ luật lớn là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, thị trường và doanh nghiệp bất động sản sẽ phục hồi hơn nữa.
Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nếu các bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản có hiệu lực sớm về mặt thời gian sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình phục hồi của ngành bất động sản, thông qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chung.
Tuy nhiên, ông Thành cũng nhấn mạnh, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các Nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.
Về vấn đề này, TS. Nguyễn Minh Phong, Nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận Báo Nhân Dân; Nguyên trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã hội Hà Nội cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản là ba bộ luật có vai trò và ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong đó Luật Đất đai được xem là nền tảng, cơ sở của hai Bộ luật còn lại. Khi ba Bộ luật chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, giải quyết các khó khăn, vướng mắc của thị trường, góp phần đẩy nhanh các thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng, đồng thời các quy định mới trong luật cùng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn.
Song vị Tiến sĩ cũng nhận định, có hai vấn đề cần hết sức lưu ý. Thứ nhất, có thể giá bán bất động sản sẽ tăng lên vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường. Điều này sẽ khiến cho việc tiếp cận bất động sản của người dân gặp khó khăn hơn. Thứ hai, chắc chắn sẽ phát sinh những điểm trống, bất cập cần lưu ý để giải quyết.
