Trong báo cáo mới nhất Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường M&A bất động sản nhận được sự quan tâm lớn của các doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, số lượng chốt “deal” lại không như mong muốn.
Thời gian gần đây, bước vào giai đoạn “dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.
Song theo dữ liệu của VARS, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.
Tình trạng M&A bất động sản chưa có sự đột biến mạnh, nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10 - 20%. Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.
Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ, do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục. Tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền.
Bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động.
Bên cạnh đó, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Để có nhiều hơn nữa các thương vụ M&A diễn ra thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng.
“Bởi khi họ đã "đuối" thì làm gì còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án”, VARS nhấn mạnh
Để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản, dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.
Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp.
Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án, để dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Mang đến chất lượng, cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.
Báo cáo tuần của VARS dự kiến, dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là "cú hích" cho đà phục hồi của thị trường.