Nhà ở xã hội cho dân nghèo: Nhiều bất cập, vẫn “mơ về nơi xa lắm”

Nhà ở xã hội được kỳ vọng là cứu cánh cho người lao động nghèo, nhưng thực tế đang cho thấy giấc mơ đó đang khó chạm tới. Chính sách còn nhiều bất cập, địa phương thiếu quyết tâm, doanh nghiệp không mặn mà, người dân thì vẫn “chôn chân” trong hành trình tìm chốn an cư.

NHIỀU VƯỚNG MẮC CẦN GỠ

Hiện nay, nhà ở xã hội đang nhận được nhiều sự quan tâm, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng quá trình thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế.

Theo báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) có nhiều lý do khiến phân khúc nhà ở xã hội chậm nhịp. Thứ nhất, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn hẹp. Nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội. Một số nơi đã bố trí quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án.

Phần lớn chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng, vừa tốn kém vừa khó khả thi, đẩy giá thành lên cao và làm mất tính hấp dẫn của phân khúc này. Chưa kể, việc thiếu cơ chế thu hút quỹ đất từ khối tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là rào cản chưa có lời giải.

Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn, bị “soi xét” kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như: phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng.

Đồng thời, cũng chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia. Trong khi lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

Thứ ba, nguồn vốn và cơ chế tín dụng cho nhà ở xã hội cũng chưa phù hợp. Việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và ngân hàng thông qua vay tín dụng.

Mặc dù, đã có nhiều nỗ lực giảm lãi suất, nhưng lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phân khúc đặc thù này vẫn cao, thời hạn ngắn, không phù hợp với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà thu nhập thấp. Ngoài ra, chưa có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định từ ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở, hay quỹ tín thác để bảo đảm đầu tư bền vững cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, quá trình triển khai thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng gặp khó khăn do thiếu cơ chế hỗ trợ tại địa phương.

Nhiều địa phương chưa chủ động đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn, chưa ban hành các cơ chế cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội.

Không chỉ khó khăn về thủ tục, dự án nhà ở xã hội còn gặp khó khăn ở hoạt động sản xuất kinh doanh, như: biến động giá cả đầu vào, khó khăn xuất nhập khẩu, chi phí nhân công, tư vấn... biến động liên tục.

Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn chưa được hướng dẫn rõ ràng. Công tác xác định đối tượng thụ hưởng tại một số địa phương còn lúng túng, thiếu hướng dẫn chi tiết.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có nhiều điều chỉnh tích cực, tháo gỡ mạnh mẽ cho phân khúc nhà ở xã hội, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những điểm chưa thực sự phù hợp với thực tiễn như thiếu hướng dẫn chi tiết trong việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội.

Hay nhiều người lao động dù có nhu cầu nhà ở bức thiết nhưng không thể tiếp cận nhà ở xã hội tại nơi mình đang làm việc hoặc công tác do không đủ điều kiện xác nhận hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú theo đúng quy định; một số nhóm đối tượng thực sự khó khăn nhưng bị loại trừ do tiêu chí thu nhập; yêu cầu về vốn tự có tối thiểu khi vay mua nhà 20% là thách thức không nhỏ đối với người thu nhập thấp…

XEM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI LÀ NHIỆM VỤ BẮT BUỘC

Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, các địa phương cần quy hoạch, bố trí quỹ đất cụ thể và hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội, đưa chỉ tiêu này vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm.

Ông Đính đề xuất, cần áp dụng cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng từ ngân sách hoặc theo hình thức BT, PPP, đổi đất lấy hạ tầng để chủ động tạo lập quỹ đất sạch. Khuyến khích các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn đưa vào phát triển nhà ở xã hội thông qua cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính.

Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư bằng cơ chế chỉ định thầu minh bạch, công khai.

Quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, cũng giảm thiểu ở mức phù hợp nhất, như điều kiện kinh doanh, năng lực, nguồn vốn và kinh nghiệm thực hiện. Áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi, cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án.

Đối với nguồn vốn, cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp từ các doanh nghiệp, khu công nghiệp. Từ đó, thúc đẩy việc phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào phân khúc nhà ở xã hội.

Song song với việc ban hành các chính sách tín dụng đặc thù với lãi suất thấp, thời gian trả dài hạn, linh hoạt cho cả doanh nghiệp đầu tư và người dân mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Về cơ chế tại địa phương, các địa phương phải chủ động ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù nhu cầu thực tế: phát triển nhà cho thuê, đa dạng hóa mô hình, lựa chọn đúng nhóm đối tượng có nhu cầu thật. Và tăng cường thanh tra, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi trục lợi chính sách, nhũng nhiễu, gây khó dễ trong triển khai.

Với chính sách đầu ra, cần minh bạch và đơn giản hóa thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm. Có chính sách hỗ trợ cho thuê, thuê mua đối với nhóm người lao động không đủ năng lực tài chính để mua nhà. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội để đảm bảo công bằng, minh bạch và đồng bộ trong tiếp cận.

Cuối cùng, Chủ tịch VARS cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc chỉ là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi phải có một chiến lược toàn diện, dài hạn và có hiệu quả thi hành cao từ các cấp chính quyền.

Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành: coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường.

“Chỉ khi nào nhà ở xã hội thật sự trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, có tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân, và có cơ chế vận hành ổn định, khi đó đề án hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội mới đạt kết quả cao, góp phần xây dựng một xã hội phát triển hài hòa, nhân văn và bền vững”, ông Đính nêu ý kiến.