Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có bài phát biểu gửi đến Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì diễn ra sáng nay 17/2.
Theo ông Châu, hai khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là “vướng mắc pháp lý” (chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản) và khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.
Chính những khó khăn này đã đẩy các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng rất khó khăn, trong đó năm 2022 là năm “khó khăn khắc nghiệt nhất khi có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” nên đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không “lo” được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Qúy Mão vừa qua.
“Năm 2023 sẽ là năm có tính “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản”, ông Châu nhận định và cho biết: Bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước.
Kiến nghị tháo gỡ vướng mắc về pháp lý
Để tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất, trước hết các bộ ngành cần tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý để đảm bảo chất lượng của các Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)…
Ông cũng kiến nghị: Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 04 Nghị định rất quan trọng gồm: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và Dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị ngay trong tháng 02 hoặc đầu tháng 03/2023. Sau đó, các Bộ, ngành ban hành các Thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Đối với các “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, ông Châu đề nghị: UBND các tỉnh thành khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước. Ông Châu cho biết, đến nay mới có hơn phân nửa số tỉnh, thành ban hành quyết định này, trong đó có TP.Hà Nội.
Kiến nghị “nới tiêu chí” nhưng không “hạ chuẩn tín dụng”
Để tháo gỡ vướng mắc về vốn, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép “nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.
Ông Châu cho biết: Bắt đầu từ quý 3/2022 đã xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay.
Hiệp hội và nhiều chuyên gia đã đề nghị nới “room” tín dụng năm 2022 thêm 1-2%, mà tốt nhất là nới “room” vào đầu quý 4/2022. Nhưng rất tiếc là Ngân hàng Nhà nước xem xét quá cẩn thận nên phản ứng chính sách chậm, mãi đến ngày 05/12/2022 mới cho phép nới “room” tín dụng thêm 1,5-2% tương đương với việc “bơm” thêm khoảng 240.000 tỷ đồng vào nền kinh tế mà thời gian chỉ còn 20 ngày làm việc (từ 05 - 31/12/2022) nên kết quả tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ đạt 14,17%, chỉ tăng thêm 0,17% so với “room” 14% cũ.
Chủ tịch HoREA cũng nêu nghịch lý: Bên cạnh tình cảnh cực kỳ khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản thì lại có “gam màu tươi sáng” của nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng khi đạt lợi nhuận tăng “liên tục”, tăng “bền vững”.
Cụ thể, theo báo cáo tài chính của 28 tổ chức tín dụng trong nước thì tổng lợi nhuận ròng (sau thuế) năm 2022 đạt khoảng 197.020 tỷ đồng (tương đương 8,3 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 22% trên vốn chủ sở hữu.
“Đây là tỷ lệ rất cao” ông Châu khẳng định và kỳ vọng các tổ chức tín dụng thấu hiểu và chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp như những người cùng trên một con thuyền phải cùng nhau chèo chống vượt qua cơn phong ba bão táp dữ dội hiện nay.
Ông Châu cũng cho hay: Trong năm 2022, đã có 16 ngân hàng thương mại cam kết hỗ trợ giảm lãi vay cho một số đối tượng nhưng chỉ với giá trị khoảng 3.500 tỷ đồng mà thôi.
Để khơi thông dòng vốn, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị: Chính phủ khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp.
Theo đánh giá của HoREA, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65 có nhiều nội dung rất tích cực. Tuy nhiên, quy định về việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu “được áp dụng từ ngày 1/1/2024” chưa thật phù hợp với tình hình thực tế, bởi lẽ chỉ còn hơn 10 tháng. Vì vậy, HoREA đề xuất cho phép “được áp dụng từ ngày 1/7/2024 hoặc tốt hơn là “từ ngày 1/1/2025.
