Sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, doanh nghiệp được hưởng lợi gì?

Luật đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/1/2024. Thủ tướng giao các bộ, ngành sớm trình Chính phủ để ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai 2024 để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật này có hiệu lực sớm từ 1/7/2024.

Khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 được cho là sẽ tác động đến hoạt động của nền kinh tế, chính sách bồi thường, cho thuê đất, phát triển khu công nghiệp… liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp. Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai sẽ giúp doanh nghiệp nắm bắt cơ hội đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

MỞ ĐƯỜNG CHO DOANH NGHIỆP TIẾP CẬN QUỸ ĐẤT

Thiếu quỹ đất là một trong những điểm nghẽn của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc mở rộng, phát triển sản xuất, kinh doanh; thu hút dự án lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, mong muốn tiếp cận quỹ đất là nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và Luật Đất đai 2024 được đánh giá là “đáp án” hợp lý cho bài toán thiếu đất của doanh nghiệp .

Tại Hội thảo: “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp” do Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD và Hiệp hội Doanh nghiệp Thành phố Hà Nội - HBA vừa phối hợp tổ chức, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội đã có những chia sẻ về cơ hội tiếp cận đất đai của cộng đồng doanh nghiệp khi soi chiếu những thay đổi, những quy định mới có trong Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, ông Hiếu cho rằng, để có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ vào sản xuất kinh doanh, theo quy định mới, có thể tiếp cận thông qua ba cơ chế. Thứ nhất, từ quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thứ hai, thoả thuận với các bên liên quan đến quỹ đất đó thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba, chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó. Theo ông Hiếu, ba cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.

Để có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ vào sản xuất kinh doanh, theo quy định mới, có thể tiếp cận thông qua ba cơ chế. Thứ nhất, từ quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Thứ hai, thoả thuận với các bên liên quan đến quỹ đất đó thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba, chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó.

Ngoài ra, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 là: “Đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ,..

Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được tùy tiện mà phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể như: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ theo quy định; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường...

Cũng theo ông Hiếu, cần phải phân biệt được thu hồi đất và thỏa thuận chuyển nhượng. Xuất phát đầu tiên phải từ thu hồi đất, nếu không phải thu hồi đất thì đó chính là thỏa thuận. Cụ thể, căn cứ vào điều 54 của Hiến pháp, chỉ trường hợp thực sự cần thiết thì mới thu hồi đất như có mục tiêu an ninh quốc phòng lợi ích quốc gia trong phát triển kinh tế xã hội và phải được quy định bởi Luật.

Ông Hiếu cũng chia sẻ thêm, trong tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất. Nếu như một dự án mà đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định cứng như hiện nay.

Luật Đất đai 2024 còn có quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí có cơ chế, ví dụ như nhà đầu tư khi thỏa thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải làm việc với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thỏa thuận thì Luật Đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục nói trên, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn và cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thỏa thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thỏa thuận.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng có quy định mới về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông đô thị.

Đặc biệt, về vấn đề hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai 2024. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, hai bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.

XÂY DỰNG KỊCH BẢN XẤU, TRÁNH TÌNH TRẠNG BỊ THU HỒI

Cũng tại Hội thảo trên, ông Phan Đức Hiếu cũng nhấn mạnh về trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và chuẩn bị thực thi Luật Đất đai một cách kỹ càng.

Vị Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội đã gửi gắm tới các doanh nghiệp: “Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất, kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã trả lời rõ, với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại mà có thể quan tâm đến các chính sách về các dự án khác, như đầu tư nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ... và cả chính sách liên quan đến hỗ trợ, ưu đãi cho người mua nhà. Nắm rõ các quy định của Luật và các nghị định hướng dẫn là trách nhiệm của doanh nghiệp để đảm bảo Luật Đất đai và các luật liên quan thực sự phát huy hiệu quả”.

Thậm chí, ông Hiếu khuyến nghị, các doanh nghiệp cần tính cả kịch bản rủi ro trong phương án kinh doanh, thay vì chỉ tính các phương án tích cực.

"Có doanh nghiệp không đồng tình với quy định về thu hồi dự án không bồi hoàn, kể cả đất và công trình trên đất, nếu dự án chậm tiến độ quá 48 tháng. Nhưng nếu đặt lợi ích chung của xã hội cũng như lợi ích của các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu nhưng không tiếp cận được đất thì góc nhìn sẽ khác. Luật chơi đã được đặt lên bàn, doanh nghiệp biết rõ là chậm sẽ bị thu hồi, có thể không bồi hoàn, thì phải tính tới kịch bản này trong phương án kinh doanh”, vị chuyên gia khuyến nghị.

Theo ông Hiếu là việc thực hiện dự án chậm trễ có thể vì nhiều lý do, nhưng nếu doanh nghiệp xác định rõ đây là một rủi ro trong kinh doanh và tính tới kịch bản bị thu hồi, thì sẽ có phương phù hợp, có thể là rút lui sớm, chuyển nhượng khi không đủ năng lực tiếp tục... để tránh bị thu hồi.