Tâm lý chờ đợi sắp được tháo bỏ trên thị trường bất động sản

Ba bộ luật mới được thông qua liên quan đến bất động sản đã tác động rõ nét vào thị trường. Dù chưa thể vượt trội như thời gian trước, nhưng thị trường bất động sản Việt đã có những điểm sáng nhất định.

CHUNG CƯ CHIẾM SÓNG

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2024: “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trước giờ G”.

Báo cáo của VARS cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số “hiện tượng”. Nổi bật là nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể.

Phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...​

Điều này, giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023.

Riêng quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

“Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý 1, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý 2 đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn”, ông Chung cho hay .

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARs cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP. HCM.

Tính đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với kỳ gốc quý 2/2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng của thị trường TP.HCM.

Còn thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong quý 2/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP.HCM.

Tiếp lời ông Chung, bà Phạm Miền nhận định rằng, tiến trình phục hồi của thị trường BĐS vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Theo đó, xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng" thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

KỲ VỌNG TỪ 3 BỘ LUẬT LỚN

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại. Dự báo về tình hình hình thị trường bất động sản thời gian tới, VARS cho rằng, khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu "rục rịch" chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước.

Các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng, nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới… ​

Dưới góc nhìn kinh tế, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, các bộ Luật khi có hiệu lực sớm về mặt thời gian sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.

Tuy nhiên, lưu ý nguy cơ phát sinh “mâu thuẫn” nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và kết nối được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể.

Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. ​Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.​

Do đó, VARS kiến nghị, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, "trải đường sẵn" để các Bộ luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực.​

Để đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc khuyến khích tổ chức các hội nghị, hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách.

Đồng thời, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện. Cũng như nâng cao công tác theo dõi, giám sát, có hình thức kỷ luật với các trường hợp cố tình "né tránh" gây chậm trễ trong việc thực hiện.​

Ngoài ra, cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi từ các chủ thể liên quan để đảm bảo có sự điều chỉnh kịp thời.​ Xác định rõ phương châm "không fix cứng, sai ở đâu sửa ở đó, cái gì chưa tốt, cần nâng cấp ngay".​

Đặc biệt, cần quyết liệt trong việc giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc, cụ thể tới từng dự án, nhất là các dự án nhà ở xã hội.